За год общее количество сделок на «загородке» сократилось более чем на треть, при этом спрос на участки без подряда вырос до исторических 62%

По итогам III квартала 2015 года специалисты Аналитического центра и Департамента загородной недвижимости ИНКОМ-Недвижимость провели исследование наиболее значимых в условиях кризиса и снижения платежеспособного спроса показателей — стоимости и количества реализованных объектов. Данные аналитического отчета свидетельствуют, что в целом по рынку средняя цена реальной сделки — 3,6 млн рублей — в 2,1 раза ниже средней стоимости предложения.

Кто «на загородке» всех милее?
Наибольшей популярностью у покупателей в III квартале 2015 года пользовались участки без подряда (УБП): их доля в общей структуре спроса достигла максимальных значений — 62%. Востребованность УБП продолжает неуклонно расти — кварталом ранее на участки без подряда приходилось 57% всех приобретений на рынке загородной недвижимости, в первом квартале текущего года — 54%.
Своим становлением этот формат обязан кризису 2008—2009 гг., когда земельные участки стали предметом вложения средств с целью их сохранения или даже преумножения. То, что ожидания участников рынка оправдались, подтверждается фактами стабильно высокого спроса на УБП и закономерного повышения цены на них — если год назад средняя стоимость предложения составляла 2,7 млн рублей, то в III квартале 2015 года она выросла почти на 23% — до 3,5 млн рублей. При этом — что примечательно — средняя цена реализации за прошедший год не изменилась: в отчетный период она была равна, как и год назад, 1,3 млн рублей.

«Такая противоречивая» «малоэтажка»
Вторыми по популярности стали малоэтажные жилые дома (МЖД). Их доля в общей структуре покупательского спроса по итогам III квартала текущего года составила 21%. Годом ранее аналогичный показатель был равен 24%. Средняя стоимость предложения МЖД по итогам прошлого квартала составила 5,3 млн рублей против 6,8 млн рублей год назад, причем последовательное снижение этого показателя отмечалось каждый квартал в рамках рассматриваемого периода. При этом средняя цена реализации несколько подросла — в III квартале текущего года средний чек сделки не превышал сумму в 3,7 млн рублей, в аналогичный период 2014-го средняя стоимость покупки составляла 3,3 млн рублей.

Коттеджи дешевеют, но не сдаются!
Замыкают тройку лидеров коттеджи и участки с подрядом (УСП) — на их долю в III квартале 2015 года приходится 9% покупательских предпочтений. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года этот показатель практически не изменился — тогда он был равен 8%. Средняя стоимость предложения также демонстрирует относительное постоянство, однако со знаком «плюс»: если годом ранее за коттедж или УСП застройщик рассчитывал получить в среднем 35,7 млн рублей, то в ушедшем квартале притязания владельцев незначительно «подросли» до 36,2 млн рублей. Средняя цена реальной сделки, напротив, ощутимо снизилась — с 16,3 млн рублей в III квартале 2014 года до 13,7 млн рублей в прошлом.

Мал золотник, да дорог
Далее по востребованности у покупателей следуют таунхаусы — на них приходится 6% в структуре реализованных объектов по итогам III квартала 2015 года. Годом ранее покупатели интересовались ими несколько больше — на долю таунхаусов тогда приходилось 9% сделок от общего количества. За прошедшее время их стоимость осталась практически неизменной — с III квартала 2014-го, когда таунхаусы предлагались в среднем за 11,2 млн рублей, они подешевели до 11 млн рублей. Средняя стоимость покупки, напротив, увеличилась, хотя и также несущественно: с 8,2 млн рублей до 8,4 млн рублей в рамках рассматриваемого периода.
Показательно, что внутри данного формата стабильно высокую динамику продаж демонстрируют «малогабаритные» таунхаусы средней площадью до 100 кв.м, возникшие как массовое явление на рынке, как и УБП, в ответ на кризис 2008—2009 гг. В 2010-м таунхаусы небольших площадей как новинка привлекли интерес инвесторов, которые вкладывались в проекты на начальной стадии готовности, предвидя значительную прибыль. Ожидания оправдались, и, по наблюдениям экспертов Департамента загородной недвижимости, последующая их перепродажа обернулась доходностью в 100% и выше.

Last but not least?
Дуплексы в III квартале 2015 года оказались наименее востребованным форматом загородной недвижимости — на их долю пришлось всего 2% продаж. По сравнению с аналогичным периодом 2014-го ситуация не изменилась — те же 2% в общей структуре продаж. Средняя стоимость предложения в этом формате опустилась с 12,3 млн рублей до 10,8 млн рублей. При этом средняя стоимость реализации поднялась с 9 млн рублей до 9,6 млн рублей.

ИТОГО
Всего по итогам III квартала 2015 года было реализовано 3580 объектов загородной недвижимости. Это на 27,5% меньше по сравнению с аналогичным периодом 2014-го, когда количество проданных объектов составило 4935.

Отыграются позже
Эксперты Департамента загородной недвижимости полагают, что не все застройщики в нынешней кризисной гонке сумеют добраться до финишной черты, какие бы меры стимулирования продаж они ни предпринимали, — часть девелоперов будет вынуждена покинуть рынок. «Сейчас нет речи о максимизации маржи, главное — сохранить жизнеспособность проекта, поэтому застройщики и идут на всевозможные схемы платежей, в том числе беспроцентные. В ближайшей перспективе мы увидим расслоение рынка — часть проектов, фигурально говоря, сойдет с дистанции, а победитель заберет все — ему достанется весь покупательский спрос. Вот тогда, в условиях дефицита качественного предложения, девелоперы попытаются компенсировать все свои невзгоды и недополученные маржи. В полной мере мы столкнемся с описанными явлениями уже в 2016–2017 годах», — прогнозирует Антон Архипов, руководитель офиса «Сретенское» Департамента загородной недвижимости ИНКОМ-Недвижимость.