В Департаменте загородной недвижимости ИНКОМ-Недвижимость проанализировали ситуацию на первичном рынке коттеджей и таунхаусов Подмосковья, сравнив показатели третьего квартала 2017 года с аналогичным периодом экономически более благополучного 2013-го. Так, за четыре года число коттеджей в предложении уменьшилось на 64%, а таунхаусов возросло на 40%. Однако и в том, и в другом формате спрос демонстрирует отрицательную динамику — минус 56% и 65% соответственно. В фаворе у покупателей находится комфорт-класс, домовладения площадью не более 150 кв. м и минимальная необходимая инфраструктура в пешей доступности.
Предложение: таунхаусов стало больше на 40%
На данный момент на первичном рынке загородного жилья Подмосковья в экспозиции находится 4 088 коттеджей, что составляет 6% от предложения в целом. Их нынешняя численность на 64% меньше показателя третьего квартала 2013 года — 11 263 лота. Если четыре года назад в ассортименте преобладал экономкласс (34% предложения), то теперь с 35% лидирует сегмент «комфорт». Доля «эконома» снизилась до 25%, к бизнес-классу относится 15% объектов, к высшим ценовым сегментам — также 25%.
В формате таунхаусов зафиксирована другая динамика: за прошедшее четырехлетие их число, напротив, выросло на 40% — с 3 836 до 5 379 лотов. Впрочем, это не позволило таунхаусам занять более 8% экспозиции. Среди сегментов лидерство удерживает комфорт-класс с 48% предложения (против 57% в 2013 году). 35% таунхаусов принадлежит сегменту «эконом», 10% — бизнес-классу, 7% — высшей ценовой категории.
Средняя стоимость предложения в формате коттеджей в настоящее время равна 39,9 млн руб., таунхаусов — 11,4 млн руб.
Ситуацию комментирует руководитель офиса «Сретенское» Департамента загородной недвижимости ИНКОМ-Недвижимость Антон Архипов: «Девелоперов, которые готовы возводить поселки с застройкой, сейчас осталось крайне мало. Наиболее крупные компании предпочитают работать в сегменте городских квартир, а мелкие способны финансово потянуть только проекты, состоящие из участков без подряда. Если анализировать причины, по которым застройщики отдают предпочтение таунхаусам, то становится очевидным, что все упирается в деньги. Таунхаусы — единственный тип загородного жилья, который можно продавать в ипотеку уже на этапе строительства. Это значит, что девелопер может начать реализовывать свой товар сразу после выхода на стройплощадку, тем самым минимизируя финансовые затраты. А поскольку таунхаусы продаются в соответствии с Федеральным законом 214-ФЗ, защищающим права дольщиков, такая схема нравится и покупателям: они чувствуют себя в безопасности. В случае с коттеджами подобной схемы нет, как следствие — качественные поселки почти отсутствуют».
Спрос: коттеджи покупают вдвое реже
В третьем квартале 2017 года было продано 230 коттеджей, что равно 6% в общей структуре сделок. Для сравнения: в том же периоде 2013-го удалось реализовать 522 лота, т. е. на 56% больше. Тогда предпочтения покупателей разделились поровну между сегментами «эконом» и «комфорт»: и на один, и на другой пришлось 38% продаж. В этом году комфорт-класс вышел на первое место с 37% покупок, а «эконом» с 25% пропустил вперед даже высшие ценовые сегменты (26% сделок). Наконец, объекты бизнес-класса выбрали 12% клиентов.
Падение спроса в формате таунхаусов оказалось еще более серьезным: в третьем квартале 2017-го было куплено на 65% меньше подобных домовладений — 197 объектов против 558 четыре года назад. Эта цифра соответствует только 5% продаж на «загородке». При этом 60% покупок относится к комфорт-классу (в 2013 году таковых было 57%), 20% — к «эконому», у бизнес-класса и высшей ценовой категории по 10% сделок.
В среднем по рынку покупка коттеджа обходится сейчас в 26,1 млн руб., а таунхауса — в 14,2 млн руб.
В поисках идеала
Если анализировать поведение покупателей и застройщиков, становится очевидным их крайне взвешенный и рациональный подход к использованию средств.
«В масс-маркете идеальный таунхаус в представлении сегодняшнего клиента имеет площадь 100–120 кв. м и участок 1–2 сотки, находится не далее 20 км от МКАД в локации с наличием социальной и транспортной инфраструктуры, — рассказывает Антон Архипов. — Коттедж может быть чуть просторнее: 130–150 кв. м с участком 8–12 соток, также возможно большее расстояние до Москвы — 35–40 км. У покупателей отдельных домов меньше требований к общественному транспорту, т. к. обычно у них в семье есть машина, а порой и не одна, но минимальная инфраструктура в пешей доступности по-прежнему необходима. Конечно, и в таунхаусе, и в коттедже желательно наличие центральных коммуникаций. Что касается цены, то при покупке таунхауса наиболее приемлемым ценником считается не более 6 млн руб., отдельного дома — до 8 млн руб. Однако принимая во внимание риски возможного недостроя, покупатели нередко останавливают свой выбор на жилье в более высокой степени готовности, что закономерным образом отражается на финальном чеке сделки».
«Девелоперы, в свою очередь, в целях экономии отказываются от строительства в поселках разнообразной инфраструктуры, — дополняет коллегу руководитель офиса „Новослободское“ Департамента загородной недвижимости ИНКОМ-Недвижимость Алексей Сенчук. — Например, оставляют только прогулочные зоны и детские площадки. Кафе и рестораны из-за нерентабельности оказываются за бортом даже в проектах бизнес-класса. О мини-зоопарках и прочих дорогих развлечениях и говорить нечего».
Кто эти люди: портрет покупателя
Эксперты сходятся во мнении, что среднестатистический покупатель коттеджа или таунхауса — семейный человек 35–40 лет с детьми и стабильным заработком.
«Дети часто становятся ключевым аргументом в решении переехать за город, — говорит Антон Архипов. — Все-таки загородное жилье позволяет растить ребенка в хорошей экологической обстановке и единой социальной среде, а также обеспечить его собственным жилым пространством».
«Таунхаусы приобретают и молодые люди около тридцати лет, которые еще не успели обзавестись ребенком, — замечает Алексей Сенчук. — Это более доступный, по сравнению с коттеджами, формат, а также очень современный и урбанистичный, хотя он по-прежнему остается нишевым продуктом. Люди пенсионного возраста тоже покупают загородные дома, я бы оценил долю таких клиентов в 15%. Иногда они получают домовладение в подарок от детей».
Перспективы туманны
Специалисты прогнозируют, что в условиях экономической нестабильности строительство блокированных домов потенциально имеет лучшие перспективы, чем возведение коттеджей, но и здесь существуют подводные камни.
«На мой взгляд, таунхаусы лучше подходят на роль „антикризисного“ формата загородной недвижимости, — продолжает Алексей Сенчук. — Для покупателя блокированный дом точно обойдется дешевле, чем коттедж аналогичной площади, а для застройщика таунхаус является более выгодным вложением средств, поскольку он может возвести большее количество квадратных метров жилья в расчете на сотку и реализовать их большему числу покупателей».
«Таунхаусы действительно неплохо отвечают запросам потребителя о загородном жилье в условиях кризиса, — соглашается Антон Архипов. — Однако мы по-прежнему испытываем серьезный дефицит качественных проектов в этом формате. К тому же в последние несколько лет заметно выросла социальная нагрузка для девелоперов, которые занимаются сегментом таунхаусов, — в итоге строительство оказывается далеко не таким рентабельным, как многим бы хотелось».
