Вторичный рынок жилья: антирекорды 2015 года, ожидания и прогнозы

За счет реализации насущного спроса и перераспределения значительной части потребительского интереса в сторону экономкласса можно ожидать увеличения активности покупателей в 2016 году до 20%. Однако положительная динамика возможна только для массового сегмента жилья и в целом не повлечет существенного изменения цен на объекты вторичного рынка.

«В настоящее время я бы даже не стал говорить о кризисе на вторичном рынке жилья. Кризис являет собой пиковую точку, переломный момент, после которого следует очевидное ухудшение или улучшение ситуации. Однако, по нашим оценкам, в текущих макроэкономических условиях нет оснований говорить о резкой динамике в указанном сегменте рынка жилья. Ощутимые положительные перемены возможны при исключении фундаментальных факторов, являющихся сегодня ограничителем спроса, — в первую очередь при возвращении условий для роста благосостояния населения. Но это, очевидно, вопрос долгосрочной перспективы, а в нынешних реалиях текущую конъюнктуру на вторичном рынке жилья правильно оценивать как его новый уровень, актуальную реальность для покупателей и продавцов — минимум на ближайший год», — отмечает директор Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость Сергей Шлома.

Ключевыми характеристиками этого «нового уровня» являются:
— минимизация инвестиционной активности на вторичном рынке жилья по причине отсутствия инвестиционной привлекательности объектов (даже в части использования их для сохранения сбережений);
— сделки — по необходимости удовлетворения насущных потребностей участников рынка в решении жилищных вопросов, а не с целью извлечения прибыли;
— позиционное преимущество покупателей в балансе спроса и предложения («рынок покупателя»);
— умеренный прирост предложения, низкая вероятность его существенного накопления по причине несоответствия ожиданий продавцов в отношении стоимости их жилья и рыночной цены объектов;
— слабая волатильность рублевых цен предложения при сохранении в целом высокой доли продаж с дисконтом;
— концентрация покупательского спроса в сегменте «эконом», в том числе за счет его перераспределения из категорий «комфорт», «комфорт+" (вследствие резкого снижения доходов представителей т. н. среднего класса);
— увеличение доли ипотечных сделок, постепенное возвращение ипотеке роли драйвера на вторичном рынке жилья.

Рассмотрим, как изменились ключевые показатели рынка в 2015 году в контексте их возможной динамики.

Спрос
По данным Росреестра, в нынешнем ноябре в Москве было зарегистрировано 9118 переходов прав собственности — таким образом, за 11 месяцев 2015 года спрос сократился в 1,9 раза. Статистика ИНКОМ-Недвижимость в целом повторяет эту динамику: количество сделок в сегменте купли-продажи жилья снизилось примерно на 45%, а показатели потенциального спроса (звонки, консультации по выставленным на продажу объектам) — более чем вдвое (на 51,5%). При этом в данном сравнении необходимо «делать скидку» на покупательский ажиотаж декабря прошлого года, когда люди «штурмовали» рынок жилья, спасая от обесценивания рублевые сбережения (в течение этого месяца активность потенциальных покупателей возросла на 39,2%). С ноября прошлого года показатели потенциального спроса в ИНКОМ-Недвижимость снизились на 32,3% — по оценкам специалистов компании, эта цифра наиболее точно отражает сокращение покупательской активности на вторичном рынке жилья вследствие кризисных явлений в экономике.

Минимальный показатель количества обращений в компанию по вопросам купли-продажи жилья зафиксирован в мае: с начала года он снизился в 4,1 раза и оказался в 2 раза ниже текущих данных. Минимум по количеству сделок отмечен в июне: в 3 раза меньше, чем в декабре 2014-го и на 40,6% меньше, чем по итогам минувшего месяца.

В ноябре в ИНКОМ-Недвижимость зафиксировали увеличение количества сделок в сегменте вторичного жилья на 15% относительно октября, что является максимальным показателем ежемесячной динамики реального спроса с начала года. По оценкам специалистов, в значительной мере это стало следствием реализации отложенных потребностей граждан в решении жилищных вопросов, которая стала возможна в результате адаптации участников рынка к текущей ситуации. Такая адаптация не должна расцениваться как сигнал о возвращении к «докризисным» показателям. При этом она может стать определяющим фактором существования отрасли в 2016 году, исключив негативные последствия разнонаправленных и преувеличенных ожиданий продавцов и покупателей, которые крайне ограничивали товарооборот на вторичном рынке жилья в уходящем году.

По оценкам специалистов ИНКОМ-Недвижимость, определенным катализатором спроса станет ипотека, объем которой на вторичном рынке жилья за 2015 год снизится примерно на 35–40%. Однако в 2016 году система жилищного кредитования в этом сегменте может частично (предположительно на 10–15%) «отыграть» падение. С одной стороны — за счет адаптации потенциальных заемщиков к текущей рыночной и макроэкономической ситуации. С другой — вследствие крайней заинтересованности банков в развитии данного направления бизнеса и политики увеличения ипотечного портфеля, в том числе, путем повышения доступности кредитования.

«В ближайшей перспективе практически весь спрос на вторичном рынке жилья будут формировать реальные потребности граждан в решении жилищных вопросов. Такие потребности определяются естественным течением жизни и лишь косвенно — экономической ситуацией. Кризис глобально не отменяет рождения и смертей, создания семей и разводов — именно эти факторы являются главной движущей силой вторичного рынка жилья. Таким образом, в наступающем году мы ожидаем некоторую активизацию покупательской активности, прежде всего, за счет отложенного спроса, накопившегося в период неготовности граждан принимать решения по поводу своих жилищных проблем. При этом наибольший прирост продемонстрирует сегмент „эконом“ — в том числе, за счет пополнения его бывшими представителями среднего класса российского общества, принявшего на себя самый мощный удар нынешнего кризиса», — констатирует Сергей Шлома.

Предложение
С начала 2015 года объем предложения на московском вторичном рынке жилья увеличился на 15% (по итогам ноября абсолютный показатель составил 46 450 объектов). В ИНКОМ-Недвижимость максимальный показатель притока эксклюзивных объектов был отмечен в феврале (+ 58,9% относительно января) — как реакция рынка на резкое снижение предложения после покупательского ажиотажа конца 2014 года. В мае зафиксирован наибольший показатель сокращения прироста эксклюзивной базы объектов (- 30,5% относительно апреля): в связи с сезоном отпусков и неготовностью принимать предлагаемые покупателями условия сделок продавцы отложили решение своих вопросов.

Во второй половине июня — в июле собственники начали возвращаться на рынок (количество вновь поступивших «эксклюзивов» в ИНКОМ-Недвижимость по итогам июня возросло на 28,8%). На то же время приходится резкое увеличение доли продаж с дисконтом (см. ниже) и некоторая положительная коррекция по количеству сделок. Таким образом, можно говорить о том, что к исходу первого полугодия возросло количество продавцов, готовых на уступки по цене, что в некоторой степени активизировало рынок.

«В уходящем году вторичный рынок жилья установил много „антирекордов“, однако показательным является тот факт, что это не коснулось объема предложения. В целом все прошедшие месяцы данный показатель находился в пределах среднестатистических значений, что объясняется высоким уровнем ожиданий собственников в отношении стоимости их жилья и определяющей ролью субъективного фактора для вторичного сегмента в целом. По факту получается так: в случае острой необходимости реализации жилплощади (в том числе в рамках альтернативных сделок) продавцы готовы к торгу. Однако значительная часть по-прежнему не согласна снижать цену на свои объекты, при этом адекватно оценивает рыночную конъюнктуру и понимает, что продать недвижимость на удовлетворяющих их условиях сегодня невозможно. Поэтому люди просто не выходят на рынок, предпочитая дождаться восстановления спроса и возвращения положительной динамики цен. Полагаю, эти тенденции будут присутствовать на рынке в 2016 году и в целом ограничивать приток предложения», — отмечает Сергей Шлома.

Цена
По данным Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, средняя стоимость предложения на вторичном рынке жилья Москвы с начала года снизилась на 4,4%, составив по итогам ноября 186,5 тыс. рублей. Постоянное снижение заявленных продавцами цен отмечается с мая, и за это время отрицательная коррекция ценовых показателей в базах данных составила 5,7%.

При этом в июне было отмечено резкое увеличение доли продаж с дисконтом. При показателях с начала года в диапазоне 52–63% к концу первого полугодия она увеличилась до 74% и с тех пор постепенно увеличивалась, достигнув в октябре исторического максимума — 81%. Фактически четыре из пяти продаваемых в настоящее время объектов реализуются со скидкой. Средний размер дисконта по итогам ноября составил 9%, для наименее ликвидных вариантов — около 15%.

Столь высокий уровень продаж с дисконтом в сочетании со сравнительно незначительной коррекцией заявленных цен — очевидное свидетельство несоответствия стоимости предложения и цены реальной сделки на вторичном рынке жилья в 2015 году. И объясняется это, прежде всего, психологическим сопротивлением продавцов — физических лиц — снижению цен на жилье на фоне массового удорожания товаров и услуг. И одновременно — неизбежностью идти на уступки в ситуациях, когда решение вопроса невозможно откладывать.

При этом в связи с продолжающимся ослаблением российской валюты гораздо более значительным оказалось снижение стоимости московского жилья в долларовом эквиваленте. По итогам 11 месяцев 2015 года средняя цена предложения, выраженная в долларах, снизилась на 18,1%. Отрицательная коррекция относительно начала 2014 года составила 47,3%. Средний показатель заявленной цены в ноябре — $ 2867 за кв. м. В формальном выражении это примерно соответствует показателям середины лета 2006 года.

Курсовые колебания в течение года могли быть с выгодой использованы обладателями накоплений в иностранной валюте. В частности, человек, который на минимуме годичной стоимости доллара (май, средний номинальный курс рубля к доллару США — 50,58) имел сбережения в валюте, достаточные для покупки однокомнатной квартиры в Москве (в среднем около $ 130 тысяч), в настоящее время имеет возможность приобрести современную двухкомнатную жилплощадь комфорт-класса или трехкомнатную — «эконом». Выгода на одной только разнице курса в данном случае составляет примерно 2,5–2,7 млн рублей. Таким образом, валютные колебания в 2015 году существенно расширили возможности отдельной категории покупателей в решении жилищных вопросов, позволив людям повысить требования к искомой недвижимости, не выходя за рамки планируемого бюджета.

«Тот факт, что позиционирование объектов и расчеты на рынке жилья массовых сегментов осуществляются исключительно в рублях, в уходящем году оказался не менее значимым для предотвращения катастрофических последствий экономического кризиса, чем в конце 2014-го. При этом мы однозначно говорим о том, что в связи с отрицательной коррекцией цен вторичный рынок жилья фактически утратил инвестиционную привлекательность даже для тех „долгосрочных инвесторов“, которые рассматривали его как источник сохранения сбережений. И это можно считать одним из самых значимых „антирекордов“ рынка 2015 года. В контексте ожиданий некоторой активизации спроса и улучшения показателей ипотечного кредитования мы не прогнозируем в 2016 году существенного колебания рублевых цен и по понятным причинам оставляем открытым вопрос о стоимости жилья в долларовом эквиваленте. Однако все сказанное выше может иметь место только в условиях, приближенных к сегодняшним макроэкономическим реалиям. Углубление кризиса в политике и экономике чревато для рынка жилья новыми потрясениями», — резюмирует Сергей Шлома.