Вторичному рынку подобрался рост

В Москве и Подмосковье стали дорожать квартиры из старого фонда.

Жилье на вторичном рынке снова начало дорожать. После четырех лет падения цен в 2018 году средняя стоимость квартиры в Москве и Подмосковье выросла на 5%, в отдельных районах рост составил до 19%. Рынок обновил значения и, как прогнозируют риелторы, может остаться на этом уровне в ближайшие несколько лет.

За январь—сентябрь 2018 года квартиры на вторичном рынке в Москве и в ближайшем Подмосковье выросли в среднем на 5%, в Санкт-Петербурге и Ленинградской области — на 6%. В других крупных городах (с населением более 300 тыс. человек) средняя прибавка в стоимости составила 2%. Такие данные предоставил «Ъ» ЦИАН.

Руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов называет одной из причин новой тенденции следующий фактор: продавцы в Москве стали быстрее реагировать на развитие транспортной инфраструктуры и выставлять квартиры на продажу с учетом этих улучшений, поэтому с рынка быстро уходят ликвидные лоты. В итоге средняя цена на вторичном рынке столицы за три квартала текущего года выросла на 5% (до 194,8 тыс. руб. за кв. м) по сравнению с аналогичным периодом 2017 года. Самое заметное подорожание произошло в Новомосковском округе — на 19%, до 133,4 тыс. руб. за кв. м. На втором месте — Восточный округ, где рост составил 10%, до 172 тыс. руб. за кв. м. Средняя цена квартир на вторичном рынке в ближайшем Подмосковье выросла на 5%, как и в Москве, сейчас она достигает 90 тыс. руб. Здесь максимальное для региона подорожание произошло в Ленинском районе — на 25%, до 107,7 тыс. руб. за кв. м.

По словам директора департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимости» Сергея Шломы, подорожание произошло на фоне того, что совпал ряд фундаментальных факторов. Например, окончание четырехлетнего цикла падения цен на жилье на вторичном рынке, которое произошло наряду с изменениями на рынке новостроек (порядок работы девелоперов жилья полностью изменится в июле следующего года — в соответствии с поправками в отраслевое законодательство), ведущими к росту стоимости квартир в новых домах в среднем на 15%. Пока квартиры на вторичном рынке дешевели — их стоимость с 2014 года упала на 30–40% (данные «Инком-Недвижимости»). На первичном рынке возникли предпосылки для структурных изменений, так как не все действующие застройщики смогут выполнять требования изменившегося законодательства. «Потенциально объем нового строительства будет сокращаться, так как застройщиков станет меньше», — прогнозирует эксперт.

Вторичный рынок быстро отреагировал на произошедшие перемены: в начале 2018 года ускорилась продажа недорогих квартир, к августу объем предложения сократился почти на 25%. «В начале этого года условную типовую однокомнатную квартиру в спальном районе Москвы можно было приобрести за 4,2–4,5 млн руб., сейчас цена 5 млн руб.», — указывает Сергей Шлома.

Рост спроса подтверждается статистикой Росреестра, который по итогам восьми месяцев 2018 года зафиксировал около 94 тыс. сделок на вторичном рынке Москвы, — это в полтора раза больше, чем за аналогичный период прошлого года. «На первичном рынке темпы скромнее, прирост сделок составил около 27%»,- отмечает Алексей Попов. В Подмосковье похожая ситуация, но цифры другие: число сделок на вторичном рынке не изменилось, а на первичном рынке упало на 6%. По словам господина Попова, еще один признак оживления вторичного рынка — снижение срока экспозиции, он сократился на 20–25%.

Текущее подорожание квартир на вторичном рынке не означает, что цены будут расти ежемесячно. «Рынок обновил ценовой уровень, который может сохраняться до пяти лет», — отмечает Сергей Шлома, добавляя, что динамику будет корректировать изменение ставок по ипотеке. Они уже сейчас приближаются к психологически важному уровню 10%.