«Вторая волна»: на вторичном рынке жилья впервые после кризиса 2008-2009гг снижаются цены и снова уходят инвесторы

По данным Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, с начала 2015 года средняя цена предложения на московском вторичном рынке жилья снизилась на 2,6% в рублях и на 18,6% в долларовом эквиваленте. Специалисты отмечают, что текущая конъюнктура рынка заставила потребителей изменить свое отношение к вложениям в указанный сегмент: в настоящее время покупатели не рассматривают столичную «вторичку» даже как источник сохранения капитала. За редким исключением сделки совершаются только в ситуациях острой необходимости решения жилищных вопросов. В профильном департаменте компании проанализировали, как изменилась инвестиционная привлекательность московского вторичного рынка жилья за прошедшие 10 лет.

Согласно статистике, с начала 2005 года средняя стоимость предложения на вторичном рынке жилья возросла в 4 раза (на 300,1%) — с 47,5 тыс. рублей за кв. м до 190 тыс. рублей за кв. м. В долларовом эквиваленте цены выросли на 69,4%. Наиболее доходным для инвесторов стал 2006 год: показатель средней стоимости увеличился на 64% в рублях (при годовой инфляции 9%), на 74,2% — в долларах. В 2007 году цены выросли на 9,6% в рублях, на 18,6% в долларовом эквиваленте; в 2008-м — на 33,6% в рублях и на 16% в долларах.

«По нашим оценкам, каждая третья операция на вторичном рынке жилья в то время осуществлялась с целью инвестиций. Действовало огромное количество частных инвесторов, имевших сравнительно небольшой ($1–2 млн) капитал, который они стремительно оборачивали и преумножали. Как правило, жилплощадь покупалась с небольшим дисконтом и продавалась через полгода-год. Доходность в отдельные периоды доходила до 100%. Например, в сентябре 2005 года московская „вторичка“ торговалась в среднем за 56,3 тыс. рублей за кв. м. Через год, в сентябре 2006-го, — по цене 112,1 тыс. рублей за кв. м. Итого: доходность в рублях — 99% при уровне инфляции 9,8%. Впрочем, рынок в то время жил в долларовом измерении, рубль укреплялся, и прибыль в валюте сегодня кажется вовсе фантастической — 112,5%», — вспоминает директор Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость Сергей Шлома.

Рост цен продолжался до октября 2008 года, а по итогам 2009 года средняя стоимость жилья на московском вторичном рынке впервые в его истории продемонстрировала резкую отрицательную динамику в обеих валютах. Цены в рублях снизились на 16,2% (с 163,2 тыс. рублей за кв. м до 136,9 тыс. рублей за кв. м), в долларах — на 21,2% (с $ 5798 за кв. м до $ 4570 за кв. м). Тогда же столичная «вторичка» перестала восприниматься как высокодоходный источник получения денежных средств, и с тех пор этот сегмент рынка так и не восстановил прежнюю инвестиционную привлекательность.

«Классические инвесторы — люди, заинтересованные в получении очевидной прибыли в краткосрочной перспективе, — ушли с этого рынка. Многие при этом не смогли оперативно выйти из проектов, зафиксировав прибыль, и предпочли занять выжидательную позицию, рассчитывая на отскок цен и возвращение ажиотажного спроса. Объекты вторичного рынка перестали быть инструментом традиционных инвестиций и перешли в иную, условно инвестиционную, категорию — источник пусть не „быстрых“ денег, но сохранения сбережений в долгосрочной перспективе», — отмечает Сергей Шлома.

После падения рублевые цены продемонстрировали заметную положительную коррекцию уже в 2010 году (+14%), а еще через год достигли докризисных показателей и незначительно превысили их (по итогам 2011 года: 166,9 тыс. рублей за кв. м, прирост — 6,9% при уровне инфляции 6,1%). При этом динамика увеличения стоимости жилья в долларовом эквиваленте так и не позволила «отыграть» падение 2009 года: +10,7% (2010 г.), +4,7% (2011 г.), +6,3% (2012 г.). По итогам 2013 года цены, выраженные в долларах, снизились на 3,5%, девальвация российской валюты в 2014 году привела к их падению на 35,7. В 2015 году отрицательная коррекция продолжилась и к настоящему моменту составляет 18,6% по отношению к началу года.

С 2011-го по 2014 гг. рублевые цены на столичную «вторичку» росли в пределах инфляции. Так, в 2012 году годовой прирост составил 3,8% (инфляция — 6,6%), в 2013-м — 3,2% (инфляция — 6,5%), и даже в 2014 году, несмотря на обвал долларовых цен, средняя стоимость предложения в рублях возросла на 9,1% (инфляция — 11,4%). В настоящее время, впервые после кризисного 2009 года, средняя цена предложения демонстрирует отрицательную коррекцию — 2,6% по отношению к началу года. При этом цены реальных сделок в большинстве случаев еще ниже: порядка ¾ объектов реализуются при условии дисконта, средний размер скидки — 10%.

«Можно говорить о том, что в 2015 году произошел новый перелом в сознании потребителей. Столкнувшись со снижением рублевой стоимости жилья, люди перестали безоговорочно считать его гарантированным источником сохранения денежных средств. Надо понимать, что вторичный рынок жилья — это рынок физических лиц, и фактор субъективного восприятия реальности играет на нем огромную роль. За 5 лет увеличения цен (пусть даже формального с учетом инфляции) в массовом сознании сформировалось четкое, без „полутонов“, мнение: подешеветь может все, кроме московских квартир — они дорожают. Сейчас стереотипы рушатся, как карточный домик, и потребители с немым вопросом в глазах наблюдают за тем, как „все“ дорожает — колбаса, коммунальные услуги, отдых, автомобили; но только не жилье — оно дешевеет. И эта новая реальность в определенном смысле шокирует, заставляя, в том числе, забывать историю: восстановление рынка после падения цен в 2009 году», — рассуждает Сергей Шлома.

По наблюдениям специалистов, в условиях снижения уровня платежеспособности населения в сочетании с очевидным преимуществом банковских вкладов как массового инструмента сбережения денежных средств (средняя ставка по вкладам физических лиц по Центральному федеральному округу — 9,49%) инвестиционные покупки на вторичном рынке жилья в настоящее время фактически сошли на нет. Сделки происходят, исходя из актуальных потребностей граждан в решении жилищных проблем, при этом текущая конъюнктура рынка позволяет покупателю осуществить покупку на максимально выгодных для себя условиях.