Всплеск покупательской активности в январе не повлиял на цены на вторичном рынке жилья: 82 % проданных объектов реализованы с дисконтом

Новый виток ослабления рубля в январе стал катализатором кратковременного всплеска покупательской активности на московском вторичном рынке жилья — отмечают в компании ИНКОМ-Недвижимость. По данным профильного департамента компании, количество звонков и консультаций (потенциальный спрос) возросло относительно декабря на 16,2%, договорных обязательств о проведении сделок (авансы) за тот же период — на 8,3%. При этом оживление рынка не повлияло на цены. Средняя стоимость предложения незначительно снизилась с начала года — на 0,4%. А доля продаж с дисконтом составила 82% — это новый исторический максимум.

«Ключевым фактором увеличения активности покупателей на вторичном рынке жилья в январе является усиление тренда на ослабление рубля. При этом речь не идет ни о повторении покупательского ажиотажа конца 2014 года (динамика прироста спроса несопоставима), ни о массовом возвращении покупателей на рынок. Нынешний всплеск надо считать кратковременной реакцией граждан на резкий девальвационный скачок рубля, характерной, прежде всего, для обладателей долларовых накоплений и вкладчиков, у которых подошел к концу срок рублевых депозитов. Подтверждением этого можно считать, в частности, тот факт, что пик оформления обязательств о проведении сделок пришелся на период максимального падения рубля по отношению к доллару. С началом некоторого укрепления российской валюты на исходе месяца активность стала постепенно снижаться», — комментирует ситуацию директор Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость Сергей Шлома.

По данным Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, в нынешнем январе количество обращений граждан в компанию за консультациями по выставленным на продажу объектам увеличилось относительно минувшего декабря на 16,2%. При этом данный показатель на 28% ниже, чем в январе 2015 года. А положительная динамика потенциального спроса в ажиотажном декабре 2014 года по отношению к предшествовавшему ему ноябрю составила 39,2%.

Одним из факторов, подстегнувших активность покупателей на фоне очередного витка удешевления рубля, специалисты называют окончание срока действия банковских депозитов при существенном изменении за прошедший год условий по вкладам. Граждане, положившие свои сбережения на депозит сроком 12 месяцев в декабре 2014 года, в настоящее время не имеют возможности воспользоваться прежними привлекательными условиями. По статистике ЦБ РФ по 30 крупнейшим банкам, более половины вкладов в указанный период были сделаны на срок от 181 дня до 1 года. Средневзвешенная процентная ставка по таким депозитам составляла на тот момент 12,43%. В настоящее время ее значение в ведущих банках — около 8%.

Таким образом, можно говорить о том, что часть граждан с накоплениями, достаточными для приобретения жилплощади, имеющая краткосрочные планы по приобретению жилья, предпочла воспользоваться благоприятной для себя конъюнктурой на рынке недвижимости в условиях существенного ослабления рубля и снижения привлекательности банковских вкладов. При этом, за редким исключением, речь не идет об инвестиционных покупках — жилье приобретается для личного пользования.

Объем предложения на московском вторичном рынке жилья в нынешнем январе составил 44 430 объектов. По сравнению с январем 2015 года количество выставленных на продажу объектов увеличилось на 13,5%, прирост относительно начала 2016 года составил 2%. Количество эксклюзивных объектов в базе данных ИНКОМ-Недвижимость сократилось относительно декабря на 7,2%, но приросло по отношению к прошлому январю на 19%.

Активизация спроса на московском вторичном рынке жилья не отразилась на стоимости объектов. Средняя цена предложения в январе составила 185,9 тыс. рублей за кв. м, снизившись по отношению к декабрю на 0,4%. По сравнению с январем 2015 года отрицательная динамика по этому показателю составила 6,2%.

Актуальные показатели цен в зависимости от формата жилья и их изменение в течение месяца представлены в таблицах ниже:

— по районам:

ЦАО	ЗАО	СЗАО	САО	СВАО	ВАО	ЮВАО	ЮАО	ЮЗАО	ЗЕЛАО
383 427 руб./м²	209 396 руб./м²	185 221 руб./м²	185 885 руб./м²	173 822 руб./м²	160 585 руб./м²	158 549 руб./м²	165 544 руб./м²	189 222 руб./м²	109 994 руб./м²
- 0,5 %	0 %	- 0,2 %	- 0,9 %	- 0,2 %	- 0,2 %	- 0,2 %	- 0,3 %	- 0,7 %	+ 3,1 %

— по количеству комнат:

1-комн.	2-комн.	3-комн.	4 и более комн.
179 155 руб./м²	179 149 руб./м²	182 210 руб./м²	356 008 руб./м²
- 0,1 %	- 0,2 %	- 0,4 %	- 0,6 %

— по типу строений:

Блок	Панель	Кирпич	«Сталинский»	Монолит
172 333 руб./м²	165 108 руб./м²	204 322 руб./м²	225 907 руб./м²	241 445 руб./м²
- 0,3 %	- 0,1 %	- 2 %	+ 0,6 %	- 1,5 %

— по сегментам рынка жилья:

Эконом-	Комфорт-	Премиум- (бизнес-)
163 730 руб./м²	181 990 руб./м²	258 835 руб./м²
- 0,2 %	- 0,3 %	- 2 %

Наряду с незначительной коррекцией средней стоимости предложения в январе обновил максимум уровень продаж с дисконтом. 82% реализованных в прошлом месяце объектов были проданы по цене ниже заявленной продавцом (+ 22% относительно января прошлого года). Средний размер дисконта — 9,2% (вдвое выше, чем год назад). 9% продаж состоялись по изначально указанной стоимости, столько же — по цене выше предложенной.

Следствием ослабления российской валюты в январе стало очередное снижение стоимости московского жилья в долларовом эквиваленте. Средняя цена предложения, выраженная в долларах, составила $ 2 385 за кв. м — это на 10,9% ниже соответствующих показателей декабря 2015 года и на 25,7% меньше значений января 2015 года. В формальном выражении текущая стоимость предложения на вторичном рынке жилья Москвы в пересчете на доллары США находится на минимальном уровне с ноября 2005 года.

В настоящее время самой дешевой квартирой на вторичном рынке жилья в пределах МКАД является малогабаритная «однушка» на 5-м этаже 10-этажного панельного дома на Булатниковской улице (ст. м. «Пражская»). Общая площадь — 20 кв. м, жилая — 15 кв. м, кухня — 3 кв. м. Цена предложения: 3 млн рублей.

Самым дорогим предложением января является двухуровневый пятикомнатный пентхаус в элитном доме на ул. Большая Полянка (ст. м. «Добрынинская»). Общая площадь — 340 кв. м, жилая — 250 кв. м. Первый уровень — гостиная с выделенными зонами кухни, столовой, отдыха. Второй уровень — гостиная с выделенной зоной кухни, 2 спальни. Панорамное остекление, виды на исторический центр, подземный паркинг. Ориентировочная стоимость предложения в российской валюте: 390 млн рублей.