Впервые в истории московской недвижимости цены на вторичном рынке жилья могут опуститься ниже стоимости новостроек

В Департаменте вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость указывают на сформировавшуюся в 2016 году тенденцию, которая грозит фундаментальными изменениями в сфере массовой жилой недвижимости: впервые в истории стоимость объектов на «вторичке» вплотную приблизилась к цене квартир в новостройках (в частности, на стадиях начала продаж и активного строительства). При этом, откликаясь на экономические реалии, вторичный рынок имеет потенциал к дальнейшему снижению стоимости объектов. В то же время сегмент новостроек в этом отношении жестко ограничен себестоимостью строительства, которая продолжает увеличиваться, что фактически делает «первичку» заложником ситуации. Уже в ближайшее время квартиры на вторичном рынке могут в массовом порядке стать дешевле аналогов в новостройках, и есть вероятность, что это в свою очередь спровоцирует существенное перераспределение покупательского спроса на рынке жилья.

Цена — в среднем на 20–30% ниже, чем на вторичном рынке жилья — традиционно являлась ключевым конкурентным преимуществом сегмента новостроек, который привлекал покупателей, решавших актуальные жилищные вопросы, и инвесторов, ориентированных на преумножение капитала. Существенно более низкая стоимость жилья оправдывала объективные и субъективные минусы покупки на первичном рынке, с которыми был вынужден мириться потребитель. В частности: риски недостроя или задержки строительства, невыполнения застройщиком обязательств (в том числе в части транспортной и социальной инфраструктуры), продолжительное ожидание переезда, возможные проблемы с получением свидетельства о собственности, чаще всего — резкая смена привычной локации (большинство новостроек массового сегмента возводится на периферии столицы, либо в ближайшем Подмосковье) и т. д. «Недостатки» компенсировались заметно более привлекательной ценой по сравнению со «вторичкой» и обеспечивали устойчивый баланс спроса между первичным и вторичным сегментами рынка жилья: в среднем 30% и 70% соответственно (с учетом территории Новой Москвы).

Долгие годы рынок новостроек имел возможность сохранять свое ключевое конкурентное преимущество за счет существенной разницы между себестоимостью строительства и ценой реализации. Жилье последовательно дорожало большую часть современной истории отрасли, при этом застройщики имели достаточный «запас прочности», чтобы в локальные периоды снижения спроса оперативно регулировать ценовую политику — коррекцией стоимости через акции, бонусы, иные маркетинговые решения. Таким образом, все это время удавалось поддерживать привлекательное для потребителя преимущество «низкой цены». В этом смысле, как отмечают специалисты ИНКОМ-Недвижимость, сегмент новостроек всегда оказывал соответствующее влияние на вторичный рынок жилья. Кроме того, в кризисные моменты, по сути, являлся «драйвером» изменения поведения продавцов — физических лиц, вынужденных соглашаться на снижение цен в ситуации, когда становился очевидным перекос спроса в сторону более доступных новостроек.

Кризис 2015 года внес существенные коррективы в описанный порядок. Первичный рынок жилья оказался в ситуации, когда продолжающееся увеличение себестоимости строительства не нивелируется положительной динамикой отпускных цен; напротив — усугубляется их последовательной отрицательной коррекцией. О работе строительного сектора на грани рентабельности и отсутствии возможности дальнейшего снижения цен заявляют как сами застройщики, так и руководство Департамента градостроительной политики г. Москвы, а также заместитель мэра по вопросам градостроительной политики и строительства М. Хуснуллин.

Таким образом, застройщики больше не имеют «пространства для маневра» — возможности удерживать комфортную для потребителя разницу цен с объектами вторичного рынка. При этом на «вторичке», по сути, отсутствуют понятия рентабельности и себестоимости, а значит, и жесткие границы торга. «По нашим оценкам, 80% сделок в сегменте вторичного жилья — это альтернативные операции купли-продажи, при которых потребителю, в сущности, не так важно, сколько стоит его недвижимость. Главная задача — совершить сделку (назовем ее „обмен“) — например, переехать из условной „однушки“ в Выхино в „двушку“ в Кузьминках. Стоимость однокомнатной квартиры в этой ситуации человека интересует исключительно в контексте общего бюджета покупки, и если вырученная сумма позволит в рамках запланированных трат приобрести подходящий объект, сделка состоится. Поэтому правило простое: если снижается цена на исходную квартиру, мы ищем „альтернативу“, собственник которой тоже готов к торгу. Таких вариантов сейчас достаточно», — объясняет директор Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость Сергей Шлома.

Напомним: 81% сделок на московском вторичном рынке жилья сегодня проходит с дисконтом. Средний размер скидки по итогам мая составил 8,4%. С учетом общей коррекции цены предложения, фактические продажные цены снизились с мая 2015 года в среднем на 15%. «В зависимости от экономической ситуации, „вторичка“ имеет потенциал и далее корректировать цены до уровня, необходимого для проведения сделки», — утверждает Сергей Шлома.

Таким образом, гибкость договороспособной части продавцов на вторичном рынке (по оценкам ИНКОМ-Недвижимость, их доля составляет примерно 25% общего объема предложения) в сочетании с ограниченными в настоящее время возможностями застройщиков снижать цены (еще в марте 2016 года Департамент новостроек ИНКОМ-Недвижимость фиксировал снижение дисконта на первичном рынке) уже сегодня привел к значительному сокращению разницы между стоимостью вторичного и первичного жилья. Пока нельзя характеризовать явление как общее правило, но во многих случаях цены на «вторичку» максимально приблизились к стоимости квартир в новостройках, а порой сравнялись или даже оказались ниже.

Для примера рассмотрим некоторые варианты:

Двухкомнатная квартира общей площадью 51 кв. м на 6-м этаже 14-этажного панельного дома в Переделкино предлагается на вторичном рынке по цене 5,9 млн рублей. Двухкомнатная квартира площадью 51,7 кв. м в проекте «Город-парк „Переделкино Ближнее“» на старте продаж экспонируется на сайте застройщика по цене 6,65 млн рублей с учетом скидки.
Двухкомнатная квартира в ЖК «Лучи» в Солнцево общей площадью 55 кв. м на 8-м этаже 22-этажного нового дома экспонируется на вторичном рынке (т. н. переуступка прав) по цене 5,8 млн рублей. На сайте застройщика двухкомнатная квартира общей площадью 58,8 кв. м в том же ЖК «Лучи» в корпусе со сроком сдачи в III квартале 2017 года предлагается по цене 6,4 млн рублей.
Двухкомнатная квартира в хорошем состоянии общей площадью 52 кв. м на 4-м этаже 17-этажного современного панельного дома в Солнцево представлена к продаже на вторичном рынке по цене 6,5 млн рублей. Двухкомнатная квартира общей площадью 56,8 кв. м в ЖК «Мещерский лес» (срок сдачи — IV квартал 2017 года) предлагается на сайте застройщика от 6,27 млн рублей.

Таким образом, вторичный рынок жилья не ограничен себестоимостью товара. В отсутствии инвестиционной привлекательности его развитие определяется только покупательскими возможностями, а они остаются на низком уровне, и в ближайшее время не ожидается изменения ситуации. По оценкам ИНКОМ-Недвижимость, летом прошлого года московский вторичный рынок жилья прошел «дно» по количеству сделок, но по цене оно еще впереди.

«Как минимум в ближайший год сохранится тенденция постепенной (не резкой!) отрицательной коррекции цен на вторичное жилье — примерно на 5–7% в годовом выражении. Такая динамика еще более снизит конкурентоспособность новостроек в отношении стоимости объектов и в перспективе может привести к существенному перераспределению спроса в сторону „вторички“. Ситуация, когда вторичный сегмент догоняет и побеждает новостройки ценой, складывается впервые и является следствием текущего экономического кризиса, имеющего затяжные негативные последствия в целом для рынка жилья», — отмечает Сергей Шлома.