В Аналитическом центре ИНКОМ-Недвижимость отмечают, что на вторичном рынке жилья старой Москвы доля сделок с премией (т.е. с превышением первоначально указанной стоимости объекта) на данный момент составляет 10%, в то время как год назад этот показатель был равен 5%. В Департаменте вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость обозначили причину роста числа сделок с премией в сегменте, а также выяснили, в каких случаях вторичные квартиры реализуются по большей — в среднем на 6% — стоимости, чем начальная цена предложения.
Согласно наблюдениям специалистов профильного Департамента ИНКОМ-Недвижимость, на вторичном рынке жилья старой Москвы существенно выросла доля продавцов, которые выставляют свою собственность на продажу по цене, равной или приближенной к рыночным показателям, — с 20% в прошлом октябре до 50% на текущий момент. Другие 50% лотов (против 80% годом ранее) из-за сильно завышенной стоимости надолго зависают в экспозиции. Как следствие более адекватного ценообразования, за год в сегменте сократилось количество сделок с дисконтом и средний размер скидки — с 86% до 74% и с 8,9% до 5,6% соответственно. При этом увеличилась доля объектов, реализуемых по изначально выставленной цене, — с 9% до 16% за отчетный период. А объем сделок с превышением первоначальной стоимости предложения вырос с 5% в прошлом октябре до 10% в нынешнем. Средний размер премии, по подсчетам аналитиков компании, ненамного превышает уровень дисконта — сейчас он равен 6%.
За последние четыре кризисных года количество операций по купле-продаже вторичного жилья с премией достигал максимума в марте 2015-го, когда он был равен 29%. Столь большой процент таких сделок объясняется тем, что в конце 2014 года и первые месяцы 2015-го на вторичном рынке жилья столицы наблюдался ажиотажный спрос, вызванный резкой девальвацией национальной валюты, и держатели накоплений конвертировали их в недвижимость в стремлении избежать обесценивания своих средств. Однако локальный всплеск покупательской активности в сегменте быстро сменился периодом застоя, и уже в апреле 2015-го объем сделок с превышением первоначальной цены предложения сократился до 19%. Этот показатель продолжал последовательно снижаться до минимального значения в 3% в июне-июле 2017 года (когда доля сделок с дисконтом, наоборот, находилась на рекордно высоком уровне — 88%). После достижения данной отметки количество продаж с премией начало расти.
Изменение доли сделок с премией на вторичном рынке жилья Москвы, март 2015 г. — октябрь 2018 г.
Данные Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость
Согласно статистике ИНКОМ-Недвижимость, в каждом месяце 2018-го (за исключением июля) актуальный спрос на московском рынке вторичного жилья (т.е. количество внесенных авансов) превышал показатели аналогичных периодов прошлого года — в диапазоне от 5% до 20%. Из-за активизации спроса и, как следствие, быстрого вымывания из экспозиции наиболее дешевых лотов среднерыночные цены пошли вверх: так, стоимость 1 кв. м на «вторичке», в октябре предыдущего года равная 178,7 тыс. рублей, к нынешнему моменту поднялась на 7,4%, до 192 тыс. рублей. Как объясняют в Департаменте вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость, благодаря усилению покупательской активности и росту цен в сегменте происходит увеличение доли сделок с премией: так, собственники качественного жилья выставляют его на продажу по реальной рыночной стоимости, однако через неделю-две, фиксируя большое количество звонков и просмотров, понимают, что могут умеренно повысить заявленную стоимость объекта. Кроме того, в компании отмечают, что ранее, в период падения цен на вторичное жилье, в договоре с продавцами иногда заранее прописывались условия снижения стоимости объекта в случае отсутствия на него спроса (к примеру, на 100–200 тыс. рублей, если в течение двух недель не поступало звонков по этой квартире), тогда как с лета нынешнего года риэлторы перестали прибегать к такой практике.
О других случаях продажи вторичных объектов с превышением цены предложения рассказывает Дмитрий Таганов, руководитель Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость: «Также сделки проходят с премией, когда покупателя привлекает определенная квартира — в силу своих характеристик или удобного расположения, и он готов предложить сумму, превышающую ее изначальную стоимость, чтобы перебить предложение другого претендента и даже возместить возвращение продавцом аванса, если он уже был получен. Есть и менее типичные примеры реализации объекта с премией. Предположим, продавец после сделки планирует переехать в новое жилье, полностью или частично забрав с собой обстановку, однако покупатель, который не располагает мебелью, предлагает доплатить за то, чтобы это имущество осталось, — обычно от 50 000 рублей и более».
