Подводя итоги 2016 года, в профильном Департаменте ИНКОМ-Недвижимость отмечали значительное накопление наиболее дешевых лотов (стоимостью до 5 млн рублей) в предложении на вторичном рынке жилья старой Москвы — на тот момент их доля составляла 7%, что было максимальным показателем за предыдущие четыре года. К текущему моменту количество подобных объектов на «вторичке» сократилась до 3%, а в абсолютных цифрах их число за указанный период уменьшилось более чем в два раза — с 2068 до 930 (причем средняя стоимость этих лотов остается равной 4,5 млн рублей). Более того, если год назад с дисконтом реализовывалось подавляющее большинство наиболее бюджетных объектов — свыше 90%, а скидки в среднем составляли 15%, то сейчас практически все сделки в указанном сегменте проходят без дисконта, при этом средние сроки экспозиции наиболее привлекательных объектов укладываются в две недели. Ключевыми причинами столь радикальных изменений в категории наиболее бюджетного жилья являются заметно выросший спрос (на 50% за полтора года), а также прекращение падения цен на эти лоты. В результате из-за вымывания объектов низшей ценовой категории из объема предложения на вторичном рынке жилья столицы был зафиксирован рост среднего чека сделки (в то время как в предыдущие два года он постепенно уменьшался): так, с февраля по апрель текущего года этот показатель начал увеличиваться — с 7,35 млн рублей до 7,55 млн рублей.
Значительное накопление к концу 2016 года лотов стоимостью до 5 млн рублей в объеме предложения на «вторичке» старой Москвы специалисты ИНКОМ-Недвижимость объясняют несколькими факторами. Основная причина — крайне низкий уровень спроса на тот момент как на рынке в целом, так и на данные объекты в частности. Согласно ежемесячной статистике компании, на протяжении трех кварталов 2016 год по уровню актуального спроса (количеству авансов, внесенных за покупку вторичного жилья) существенно опережал 2015-й, однако к концу года этот отрыв было нивелирован из-за малоприбыльных осенних месяцев, а также декабря. Так, сентябрь, традиционно считавшийся тогда началом делового сезона на рынке недвижимости (сейчас активизация покупателей после летнего затишья фиксируется с октября), оказался на 2% хуже аналогичного периода 2015 года, октябрь — на 23%, а в декабре было оформлено на 21% меньше авансов, чем годом ранее. Падение спроса было вызвано снизившейся платежеспособностью населения, неуверенностью сограждан в стабильности своего материального положения, а также растущей конкуренцией между первичным и вторичным сегментами городского жилья (которая привела к потере последним в 2016-м 15% покупателей).
Кроме того, некоторые собственники наиболее дешевых объектов, наблюдавшие за тем, как вследствие низкого спроса постепенно снижаются цены как на вторичное жилье в целом, так и — в особенности — на самые бюджетные лоты, спешили выставить свои квартиры на продажу, пока они не подешевели еще больше. Однако из-за сокращения покупательской активности и зачастую завышенной цены предложения значительная часть этих лотов так и осталась в экспозиции.
Комментирует Сергей Шлома, директор Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость: «По уровню спроса на наиболее дешевые объекты можно составить представление о ситуации на вторичном рынке жилья в целом — так же, к примеру, как по показаниям градусника мы оцениваем состояние заболевшего человека. Накопление подобных лотов в общем объеме предложения — один из верных признаков стагнации на „вторичке“, ведь при нормальном функционировании рынка эти объекты из-за относительно низкой цены (до 5 млн рублей) отличаются высокой ликвидностью. Соответственно, один из первых симптомов „выздоровления“ вторичного рынка — повышение востребованности таких квартир у покупателей и уменьшение их доли в экспозиции. Именно такую картину мы сейчас и наблюдаем. По нашим оценкам, спрос на лоты стоимостью до 5 млн рублей с конца 2016 года вырос на 50%, их доля в предложении за отчетный период сократилась с 7% до 3%. Больше того, средняя цена реализации таких объектов уже перестала снижаться. И это одно из первых звеньев в цепи тех событий, которые к концу текущего года приведут к значительному приросту числа сделок на вторичном рынке жилья в целом».
Согласно наблюдениям специалистов ИНКОМ-Недвижимость, еще одно свидетельство увеличившегося спроса на наиболее доступные вторичные квартиры — резкое сокращение числа сделок с дисконтом в этом сегменте. Если весной прошлого года более 90% объектов стоимостью до 5 млн рублей реализовывалось со скидкой (в среднем 15%), то сейчас это единичные сделки. Причина в том, что если год-полтора назад на одного покупателя, подбирающего себе самый бюджетный вариант, приходилось в среднем 3–4 подобных объекта, то на данный момент, выставляя на продажу качественную недорогую квартиру возле метро, продавец может рассчитывать на то, что к ней проявят интерес как минимум 2–3 человека. Причем сроки экспозиции наиболее привлекательных объектов из этой категории совсем небольшие — в среднем они укладываются в две недели. Также сейчас наблюдается тенденция к росту стоимости входного билета в сегмент наиболее бюджетного вторичного жилья — однако существенного увеличения цен здесь не предвидится из-за продолжающейся конкуренции «вторички» с сегментом новостроек.
Существенное сокращение объема предложения самых демократичных по стоимости объектов привело, по наблюдениям специалистов ИНКОМ-Недвижимость, к росту среднего бюджета сделки во вторичном сегменте жилья. Ранее — в предыдущие два года — этот показатель постепенно снижался: летом 2016-го он был равен 8 млн рублей, к концу того же года — 7,85 млн рублей, к концу 2017-го — 7,4 млн рублей. Однако март 2018 года оказался первым месяцем за рассматриваемый период, когда был зафиксирован рост среднего чека сделки по отношению к предыдущему месяцу — с 7,35 млн рублей в феврале до 7,45 млн рублей в марте. А в апреле этот показатель поднялся уже до 7,55 млн рублей.
На данный момент в ИНКОМ-Недвижимость фиксируют рост покупательской активности не только в сегменте наиболее бюджетного жилья, но и на вторичном рынке недвижимости в целом, и начался он осенью прошлого года. Так, в октябре и ноябре уровень актуального спроса (количество оформленных авансов) оказался выше, чем в аналогичные месяцы 2016 года — на 8% и 5% соответственно. В 2018 году также наблюдается помесячный прирост этого показателя по отношению к 2017-му. Активизацию покупателей специалисты компании объясняют, в частности, следующими факторами: ростом ключевых экономических показателей, значительным объемом накопившегося к текущему моменту отложенного спроса, снижением ключевой ставки ЦБ и ставок по ипотеке, рисками конъюнктурных изменений на первичном рынке (в связи с переходом на проектное финансирование), возвращением на «вторичку» консервативных покупателей-инвесторов (в ответ на уменьшение доходности по депозитам).
