В настоящее время почти 100 % квартир в устаревших панельных и кирпичных домах продаются с дисконтом, а эксперты прогнозируют дальнейшее снижение цен на них в связи со сменой поколений покупателей

Увеличение активности участников рынка, отмеченное в ИНКОМ-Недвижимость практически сразу после заявления мэра Москвы о планах по расширению программы переселения из ветхих и аварийных пятиэтажек (за неделю количество обращений в компанию по вопросам купли-продажи жилья увеличилось на 25%), как и ожидалось, не привело к изменению ценовой конъюнктуры в этом сегменте рынка. Хотя за прошедший месяц и была отмечена крайне незначительная положительная динамика цен на жилье в указанных домах (от 0,5% до 1,3% в зависимости от категории), она объясняется единичными случаями повышения цен собственниками — до 300 тыс. рублей. Такие действия, однако, не являются тенденцией и, по мнению специалистов, фактически трактуются как снятие объекта с продажи, поскольку шансы на его реализацию становятся близкими к нулю.

Средняя заявленная стоимость жилья в «хрущевках» и девятиэтажных домах на вторичном рынке столичной недвижимости (без учета Новой Москвы) составляет 160,4 тыс. рублей за кв. м, что на 12% ниже, чем аналогичный показатель в целом в массовом сегменте столичной «вторички». При этом примечательно, что самые дешевые в этой категории — квартиры в панельных девятиэтажках: минус 17,1% от среднерыночной цены. Они же наиболее широко представлены в базах данных: 12% от общего объема предложения (это больше, чем выставлено на продажу жилья в современных панельных домах). В то же время средняя цена предложения квартир в кирпичных «хрущевках» минимально отличается от того же показателя для современных «панелей» — первые дешевле всего на 0,5%. Объем предложения квартир и среднерыночные показатели заявленной стоимости для указанных объектов представлены в табл. 1.

Специалисты отмечают: квартиры в «хрущевках» и девятиэтажных домах являются сегодня одним из наименее привлекательных вариантов покупки — тенденция снижения ликвидности этих объектов последовательно развивается уже более десяти лет. Однако текущий кризис, спровоцировавший значительное сокращение спроса в сочетании с ростом предложения высококачественного современного жилья (как вторичного, так и в новостройках), максимально обострил ситуацию и в ряде случаев привел к существенному снижению цен. Еще в прошлом году был преодолен своеобразный «психологический барьер»: типовую (не малогабаритную) квартиру на вторичном рынке жилья в Москве стало возможно приобрести по цене 4–4,2 млн рублей. Подчеркнем: речь идет об объектах без юридических пороков и иных факторов, являющихся показанием к демпингу. Динамика средней цены предложения описываемой категории недвижимости за последние два года свидетельствует о том, что более всего за этот период подешевели квартиры в девятиэтажках (минус 12,8% относительно марта 2015-го), в блочных домах (минус 12,2%) и в пятиэтажных панельных «хрущевках» (минус 11,2%) — табл. 2.

В то же время для рассматриваемой категории объектов характерны максимальные показатели торга. И это притом, что его нынешний среднерыночный уровень сам по себе является уникальным явлением для московского рынка жилья. Так, по данным Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, 85% продаж в марте текущего года состоялись по итогам торга на понижение. Средний размер дисконта — 9%. Но даже на этом фоне аналогичная статистика для «хрущевок» и девятиэтажек впечатляет: по данным компании, 96% квартир, реализованных в прошлом месяце в этих домах, были проданы со скидкой. Средний размер дисконта в данном случае — 15%. Такие показатели — очевидное свидетельство, с одной стороны, завышенных ожиданий собственников-продавцов, с другой — того, что фактически единственным конкурентным преимуществом данных объектов в сегодняшних условиях является цена: покупатели готовы рассматривать их при условии значительного дисконта.

Эксперты полагают, что в дальнейшем разрыв в цене между морально устаревшим и современным жильем будет только увеличиваться, и объекты с низкими потребительскими характеристиками (в первую очередь квартиры в домах первого-второго периодов индустриального домостроения) продолжат дешеветь даже после того, как остановится сползание цен на недвижимость, удовлетворяющую запросам современных потребителей. Снижение спроса на объекты устаревшего жилищного фонда с годами будет только усиливаться, и основополагающей причиной этого специалисты ИНКОМ-Недвижимость называют начавшуюся глобальную смену поколений покупателей.

«Сегодня активной действующей силой на рынке жилья становятся молодые, 20-30-летние, люди — поколение новой формации, чуждой стереотипов тех, кто вырос в Советском Союзе. Эти стереотипы касаются, в том числе, недвижимости и, в частности, требований к ней. Родители сегодняшней молодежи выросли в „хрущевках“, квартиру в девятиэтажке всерьез воспринимают как улучшенную планировку, а став владельцем жилья в современном ЖК, резюмируют, что „жизнь удалась“. У детей — иные взгляды: им неинтересны родительские „пятиэтажки“ и типовые „улучшенные“ планировки с кухней „по ширине плеч“. Ими востребованы современные форматы — с оригинальными архитектурными решениями, высокими потолками, качественными материалами. И очевидно, что в долгосрочной перспективе количество таких покупателей будет увеличиваться, а их влияние на рыночную конъюнктуру неуклонно расти», — описывает ситуацию директор Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость Сергей Шлома.

Следствием развития тенденции снижающегося покупательского интереса к квартирам в «хрущевках» и девятиэтажках (прежде всего, в случаях, когда «смягчающим обстоятельством» не является расположение дома в престижном районе) станет вынужденное усиление их главного конкурентного преимущества — дальнейшего снижения цен. Этот фактор, в свою очередь, является абсолютным приоритетом для людей с низким уровнем материального достатка и иными, нежели у родившегося или долго прожившего в Москве человека, покупательскими предпочтениями.

«По нашим оценкам, основными покупателями квартир в „хрущевках“ и девятиэтажных домах в Москве уже в ближайшем будущем станут приезжие из бывших союзных республик. Преимущественная часть этих людей ограничена в финансовых средствах и возможностях их увеличения (например, им сложно получить ипотеку). А поэтому для них главное условие при покупке недвижимости — минимальная цена. Кроме того, отличительной чертой этой категории участников столичного рынка жилья является территориальное объединение по национальному признаку — люди предпочитают селиться в локациях, где живут их земляки, что часто провоцирует принципиальные изменения в структуре населения района. Эти тенденции уже очевидны на юго-востоке и частично на востоке Москвы, и в настоящее время есть все предпосылки для их дальнейшего развития. Без реновации устаревшего жилищного фонда большинство таких районов — потенциальные зоны для формирования „гетто“. Однако развитие территорий должно происходить в рамках долгосрочной градостроительной стратегии, с приоритетным учетом прав и интересов собственников жилья», — отмечает Сергей Шлома.