ЦАО теряет покупателей: из-за миграции в соседние районы спрос на «вторичке» за год здесь упал на 10%, а за последние 5 лет – на четверть

Специалисты Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость выделяют две основные целевые аудитории покупателей недвижимости в ЦАО: это люди, принципиально выбирающие жилье именно в этой локации, и те, кто одновременно рассматривает объекты в районах, относящихся и к другим округам (и зачастую граничащих с ЦАО). Значительный отток наблюдается именно во второй категории покупателей, все чаще делающих выбор не в пользу центра, причем преимущественно в сегменте бизнес-класса (на него приходится 30% спроса на «вторичке» ЦАО), отчасти и в комфорт-классе (60% спроса). Причина этого — существенный объем предложения доступного по цене жилья в новостройках в соседних с ЦАО локациях на фоне большей стоимости лотов в центре (так, среди них по числу первичных квартир бизнес-класса лидирует граничащий с Пресненским район Хорошево-Мневники — 2 494 шт.). Кроме того, по мнению специалистов ИНКОМ-Недвижимость, в ЦАО 95% вторичных объектов экспонируется по переоцененной стоимости, в сегменте «бизнес» и «элит» цены предложения завышены в среднем на 30%, а средний срок экспозиции в два раза больше, чем на вторичном рынке жилья столицы в целом. Эти факторы усиливают отток спроса в граничащие с ЦАО районы других округов.

Согласно наблюдениям специалистов ИНКОМ-Недвижимость, покупателей вторичного жилья в ЦАО условно можно разделить на две большие целевые аудитории. К первой относятся люди, для которых принципиально важно приобрести недвижимость именно в указанном округе. Сергей Шлома, директор Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость, поясняет: «Во-первых, это весьма состоятельные и респектабельные люди. В их числе — представители творческой элиты, которые хотят поселиться поближе к учреждениям культуры, в том числе и тем, где они служат. Наибольшим спросом у них пользуется элитная недвижимость, расположенная, к примеру, на Арбате, в Хамовниках, Замоскворечье, в непосредственной близости от Патриарших или Чистых прудов. Во-вторых, это т.н. покупатели-локалы, прожившие всю жизнь в одном из районов ЦАО и не собирающиеся переезжать в другие округа, в основном из-за того, что не хотят рвать социальные связи. Отдельная целевая группа — амбициозные люди молодого и среднего возраста (т.н. миллениалы), не обремененные большой семьей, которые хотят жить здесь и сейчас, образно говоря, в „центре“ событий — т. е. рядом с увеселительными заведениями, которых немало в этом округе, или, к примеру, с местом работы, чтобы не тратить много времени на дорогу. Кроме того, недвижимость в ЦАО пользуется большим спросом у иностранцев, а также у покупателей из российских регионов, которым полюбился исторический центр, и они могут позволить себе приобрести жилье здесь».

Ко второй целевой аудитории можно отнести тех покупателей, для которых наиболее важным фактором при выборе недвижимости является не столько престижность места проживания, сколько площадь квартиры и ее качественные характеристики. Поэтому многие, выбирая между районами ЦАО и соседними локациями из других округов, делают выбор в пользу последних, понимая, что могут здесь за те же средства приобрести дополнительные квадратные метры или объект более высокого качества, чем в центре. Причем за последние несколько лет число покупателей из этой целевой группы, отдающих предпочтение районам, граничащим с ЦАО, заметно увеличилось.

По мнению руководителя Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость Дмитрия Таганова, отток покупателей, интересующихся вторичным жильем не только в ЦАО, но и в других округах, в основном фиксируется в сегменте «бизнес» и, в меньшей степени, в комфорте-классе: «Мы выделяем именно эти категории, так как покупатели элитной недвижимости могут позволить себе приобрести дорогостоящее жилье в ЦАО, не прицениваясь к другим округам. Что же касается объектов экономкласса, то их доля на вторичном рынке квартир ЦАО статистически незначительна. Тенденция перетекания спроса особо заметна в тех центральных районах, которые граничат с локациями, где активно ведется строительство нового жилья и на „первичку“ (а через некоторое время, соответственно, и на „вторичку“) выходит большой объем качественного предложения. В целом, согласно нашим наблюдениям, за последний год число покупателей, интересовавшихся вторичной недвижимостью в районах ЦАО, но выбравших в итоге жилье в соседних локациях, выросло на 10%. А по сравнению с периодом 5-летней давности их количество увеличилось на 25%».

По оценкам экспертов ИНКОМ-Недвижимость, на квартиры бизнес-класса на вторичном рынке недвижимости ЦАО приходится 30% спроса, а наибольший объем покупательского интереса сосредоточен в сегменте «комфорт» — 60%. Оставшиеся 10% — это покупатели элитной недвижимости (на категорию экономкласса приходится крайне незначительный объем продаж).

Специалисты ИНКОМ-Недвижимость подчеркивают, что за последние несколько лет активное возведение новых жилых комплексов велось и в районах ЦАО, однако по большей части это были объекты, относящиеся к элитному сегменту, в то время как в граничащих с центром районах из других округов на первичный рынок выходили в основном более доступные по цене лоты — экспонируемые в проектах бизнес- и комфорт-классов.

Еще одна важная причина перетекания спроса из ЦАО — высокая стоимость вторичного жилья в центре. Если сравнить среднюю цену предложения объектов бизнес-класса на «вторичке» в районах, граничащих с ЦАО (со значительным объемом предложения объектов в новостройках), и смежных с ними локациях центра, то в последних в большинстве случаев она будет гораздо выше. По статистике Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, пятерка соседних с ЦАО локаций с наибольшим числом лотов бизнес-класса на первичном рынке жилья выглядит следующим образом: Хорошево-Мневники (СЗАО, 2 494 лота), Беговой (САО, 1 795 лотов), Хорошевский (САО, 1 761 лот), Филевский Парк (ЗАО, 1 172 лота) и Даниловский (ЮАО, 1 077 лотов).

Средняя стоимость предложения вторичных квартир бизнес-класса в районах ЦАО и соседних с ними локациях с наибольшим количеством первичных объектов той же категории

К оттоку покупателей из ЦАО приводит не просто значительная, но еще и переоцененная стоимость экспонируемых здесь лотов. Рассказывает Сергей Шлома: «Среди прочих округов столицы ЦАО лидирует по доле вторичных объектов, выставленных на продажу по завышенной цене, — 95% от объема предложения в этом округе. Причем если наиболее бюджетные варианты переоценены обычно процентов на 5, то в сегментах „бизнес“ и „элит“ цены предложения завышены в среднем на 30%. Продавцы недвижимости в ЦАО понимают, что принадлежащие им „квадраты“ располагаются в самом престижном округе столицы (а порой и в исторически уникальных местах), поэтому более склонны задирать ценники, чем собственники жилья в других локациях. Причем зачастую это люди состоятельные, которые готовы довольно долго ждать выхода на сделку, не снижая стоимость предложения. В результате средний срок экспозиции на „вторичке“ в ЦАО — если смотреть статистику по реализованным объектам — сейчас равен шести месяцам, в то время как по столице в целом этот показатель в два раза меньше — три месяца».