Транспортная доступность на «загородке»: покупательские предпочтения в разных сегментах рынка

Чем ближе к столице, тем выше цена

Транспортная доступность загородного жилья входит в список приоритетных вопросов для покупателя, сразу после цены лота и его локации. Выгодное расположение значительно повышает привлекательность объекта на рынке, в то время как в обратной ситуации застройщики вынуждены использовать различные маркетинговые инструменты, в том числе снижение цен, чтобы их проекты нашли своих владельцев.

Основное правило простое — чем ближе объект находится к Москве, тем выше его стоимость. Очевидно, что минимальные затраты времени на поездки в город и из города — весомое преимущество на загородном рынке жилья.

От 1 до 6 машин на семью: не роскошь, а средства передвижения

«Если говорить о классах, то в сегменте „эконом“ особенно важным фактором является возможность добираться в поселок на общественном транспорте, — отмечает Алексей Сенчук, руководитель офиса „Новослободское“ Департамента загородной недвижимости ИНКОМ-Недвижимость. — Дело в том, что семьи, приобретающие жилье такого класса, чаще всего имеют только один автомобиль (средний коэффициент — 1,3 машины на семью). Если у них есть еще и дети школьного возраста, которых нужно возить на учебу, ситуация становится совсем сложной. Поэтому объект экономкласса может находиться на отдалении от Москвы, но наличие поблизости общественного транспорта как условие необходимо».

В сегментах «комфорт» и «бизнес» ситуация другая. Здесь в приоритете уже не близость железнодорожной или автобусной станции, а качество дорог и интенсивность трафика. В семьях, проживающих в поселках среднего ценового сегмента, как правило, минимум две машины (в бизнес-классе коэффициент составляет в среднем 2,5 автомобиля на семью). Дети-студенты тоже нередко ездят на занятия на своих авто. Поэтому такие покупатели оценивают проекты с точки зрения загруженности направления и возможности альтернативного подъезда к поселку.

Подобным образом поступают и владельцы объектов высшей ценовой категории, в семьях которых насчитывается до шести машин.

Восток — дело сложное

Что касается загруженности, самая напряженная ситуация сохраняется на востоке области. Работы по улучшению дорожной обстановки ведутся повсеместно, но, во-первых, их объем крайне значителен, а во-вторых, ситуация осложняется плотной застройкой населенных пунктов: расширение дорог в них невозможно из-за уже существующих жилых домов. По этой причине приходится пускать дороги в обход, строить эстакады или находить другие технологические решения, которые неизбежно влекут за собой удорожание проекта и увеличение сроков его реализации.

«Однако прогресс есть, — замечает Алексей Сенчук. — В этом году должна завершиться реконструкция Ярославского шоссе, что, несомненно, повысит привлекательность данного направления как в глазах инвесторов, так и среди покупателей. А вот обстановка на Горьковском, Щелковском, Егорьевском шоссе пока оставляет желать лучшего».

Стоит отметить, что реконструкция всегда благоприятно сказывается на популярности направления: так, Новорижское шоссе привлекло многих инвесторов после завершения масштабных работ в конце девяностых годов, а затем — в конце «нулевых», когда вторичная реконструкция значительно повысила его пропускную способность. Схожие изменения произошли и с Киевским шоссе, расширенным к 2010 году.

Треть спроса на поселки бизнес-класса приходится на Киевское шоссе

Больше всего объектов в предложении по рынку в целом находится на данный момент на юго-западе (22%), западе (17%), севере (16%) и юге (16%). Самым «отстающим» является восток — на нем сосредоточено 6% предложения, и представлено оно исключительно низким ценовым сегментом.

При этом экономкласс тяготеет к южным направлениям — 20% от общего объема, «комфорт» и «бизнес» — к западным (24% и 36% соответственно). Запад можно даже назвать «заповедником» поселков высшего ценового сегмента: основная часть таких лотов сосредоточилась здесь на двух шоссе — Новорижском и Рублевском.

Объекты экономкласса активнее всего реализуются на северных направлениях (Алтуфьевское, Дмитровское, Ленинградское шоссе) — 18% совокупного спроса, северо-западных (Пятницкое, Волоколамское шоссе) — 17% заключенных сделок, и южных (Варшавское, Симферопольское шоссе) — 15% спроса.

В сегменте «комфорт» лидирует Новая Рига — на нее приходится 20% сделок, а также север — Алтуфьевское, Дмитровское и Ленинградское шоссе (тоже 20% в совокупности).
В бизнес-классе однозначные фавориты — это Киевское шоссе и Новая Рига (29% и 24% спроса соответственно).

Привлекательность запада связана не только с большой пропускной способностью самих шоссе, но и с наличием хордовых направлений между ними, которые позволяют варьировать свой путь в зависимости от трафика. Километраж поездки от этого может немного меняться, но скорость движения нивелирует эту разницу. На востоке же хордовых направлений либо очень мало, либо они находятся в неудовлетворительном состоянии с точки зрения пропускной способности — проходят через улицы маленьких городов, железнодорожные переезды и т. д.

Метро идет в область, цены поселков — вверх до 20%

Значительно отражается на загородном рынке и открытие новых станций метро. Потенциальных покупателей не пугает даже поднятие цен на 15–20% на расположенные поблизости от них объекты — все стремятся жить на природе и при этом добираться до центра города не более часа.

Комментирует Алексей Сенчук: «Показателен пример Пятницкого шоссе, где в 2012 году была открыта одноименная станция. Тогда на этом направлении стали активно появляться проекты экономкласса с таунхаусами, а продажи повысились на 20–30%. Однако стоит заметить, что в случае с метро удорожание объектов и повышение на них спроса идет поэтапно, набирая по несколько процентов на каждой стадии — объявление о планах строительства, проектирование, начало работ и т. д.».

Пенный шелест волн… джакузи

Не так давно покупателей не отпугивало значительное расстояние или сложная транспортная доступность объекта, когда речь шла об уникальном месте или большой воде, как, например, Московское море на севере или река Ока на юге.

«Однако сегодняшняя ситуация на рынке показывает, что удаленность свыше 100 км от МКАД часто становится весомым минусом, даже если проект готов, находится прямо на берегу реки, имеет хорошую инфраструктуру и знаменит своими постояльцами, — делится Алексей Сенчук. — Теперь покупатели в массе своей ставят в приоритет близость поселка и согласны обменять большую воду на речку или даже джакузи».
Вместе с тем, еще остаются узкие целевые группы, как, например, охотники или яхтсмены, для которых приоритетом является возможность заниматься своим хобби — пусть и в значительном отдалении от Москвы.