Торг здесь неуместен: средние скидки на московском рынке вторичного жилья – минимальные за 4 года

Статистика ИНКОМ-Недвижимость за прошедшие пять месяцев свидетельствует: показатели дисконта на московском вторичном рынке жилья, долгое время находившиеся на крайне высоком уровне, в текущем году значительно снизились и вернулись к докризисным значениям. По данным Аналитического центра компании, с января по май доля квартир, проданных по цене ниже заявленной, колебалась в пределах 68-75%, а средний размер скидки варьировал от 4,6 до 5,2%. В предыдущие четыре с лишним года, с марта 2015-го, дисконт был существенно выше, его среднее значение доходило до 10,1%. Преимущественную часть этого времени доля продаж со скидкой составляла от 80% до 88%. Ощутимая отрицательная динамика стала возможной вследствие ряда факторов: 1) резкого сокращения объема предложения (так, в мае в экспозиции находилось на 40,6% объектов меньше, чем год назад), 2) увеличения цен (за прошлый год квартиры наиболее востребованной ценовой категории — до 15 млн рублей — подорожали в среднем на 15%), 3) существенного снижения необоснованных запросов продавцов и покупателей.

В ИНКОМ-Недвижимость отмечают, что до конца года показатели дисконта снова могут повыситься под влиянием сформировавшейся к настоящему времени тенденции ослабления покупательской активности и прекращения роста цен. Однако более вероятным в компании считают сохранение в ближайшей перспективе нынешних значений: с одной стороны, снизившийся товарооборот на «вторичке» будет поддержан притоком спроса с первичного рынка после его перехода на продажи через эскроу-счета, с другой — защитить интересы продавцов поможет малый объем предложения, ограничивающий «аппетиты» покупателей.

На московском вторичном рынке жилья наблюдается максимальное за последние четыре года совпадение ценовых ожиданий продавцов и покупателей. Доля продаж с дисконтом колеблется в пределах 68–75%, а его среднее значение находится на самом низком с марта 2015-го уровне. Данные показатели, полученные в период с января по май 2019-го, соответствуют докризисной статистике сделок со скидками и являются следствием развития ключевых рыночных тенденций минувшего года.

Тренд на минимизацию торга на московской «вторичке» возник в прошлом августе — тогда же было отмечено повышение активности покупателей при одновременном, продолжающемся к тому времени уже несколько месяцев, снижении объема выставленного на продажу жилья. В марте текущего года показатели дисконта достигли минимальных значений: «лишь» 68% квартир были проданы по цене ниже заявленной продавцом, а средняя скидка составила 4,6%. По итогам мая статистика оказалась следующая: 75% и 4,8% соответственно.

Для сравнения: с июля 2015-го по июль 2018 года доля сделок с дисконтом колебалась в диапазоне от 80% до 88%. При этом крайне высокими были сами скидки — до 10,1% в январе 2017-го. Такие «сверхпоказатели» дисконта стали уникальным явлением — максимумами, впервые зафиксированными аналитиками ИНКОМ-Недвижимость в истории систематических наблюдений. Данный феномен объяснялся резким несовпадением представлений покупателей и продавцов о стоимости жилплощади.

«Вслед за обвалом спроса весной 2015-го уже с мая стали последовательно снижаться и цены на жилье, однако большинство собственников оказалось не готово принимать изменившиеся рыночные реалии. Тогда только 20% экспонируемых квартир изначально оценивались их владельцами адекватно ожиданиям потенциальных покупателей. Подавляющая же часть продавцов пыталась успеть „на ушедший поезд“: люди заявляли стоимость, не совместимую с реальной сделкой, а после, расставшись с иллюзиями, были вынуждены идти на уступки», — объясняет причину тотального торга на столичной «вторичке» в предыдущие четыре года директор Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость Сергей Шлома.

Специалисты компании отмечали, что возвращение доли продаж с дисконтом на среднерыночный уровень возможно только вслед за переменой нисходящего ценового тренда и формированием устойчивой тенденции роста цен. Такие условия сложились к середине прошлого года и максимально укрепились в октябре-ноябре под влиянием резко возросшего спроса.

Показатели дисконта на московской «вторичке» с 2013 года представлены на рисунке ниже. Рассматриваемый промежуток времени охватывает, по сути, три периода на рынке последних лет: до кризиса, кризис (резкое падение спроса после девальвации рубля), восстановление покупательской активности и ее дальнейшая динамика.

Показатели дисконта на московском вторичном рынке жилья, 2013-2019 гг.

а) доля сделок с дисконтом, %

б) средний размер скидки, %

Данные Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость

Решающую роль в уменьшении торга на московском вторичном рынке жилья 2018-2019 гг. сыграла совокупность двух факторов: малый объем предложения и рост цен вследствие активизации покупателей при одновременно сильно ограниченном выборе квартир массового спроса.

«Объем экспозиции — первое, что определяет показатели дисконта. Если объектов на рынке в избытке, есть, из чего выбирать, покупатель никуда не спешит — смакует варианты, испытывает продавцов на прочность, запрашивая у них скидку то 20%, то 30%. Как только предложение начинает убывать, стратегия покупателя меняется, вынуждая его торопиться, — квартиры уходят, он не успевает вносить аванс. Конечно, в этом случае переговорная позиция продавца становится существенно более крепкой, а положительная динамика цен и вовсе закаляет ее до высочайшей прочности. И без того ограниченное предложение в сегменте наиболее востребованного жилья фактически довел до дефицита резкий рост спроса в конце 2018 года. В настоящее время объем экспонируемых квартир остается очень небольшим — так, в мае к продаже предлагалось на 40,6% объектов меньше, чем год назад. В такой ситуации неизбежно снижение показателей дисконта», — объясняет Сергей Шлома.

При этом есть еще одно обстоятельство, которое повлияло на описываемую тенденцию, — отмечается существенное уменьшение изначально необоснованных ценовых запросов участников рынка. «Характерная особенность нынешнего времени — люди в целом реально оценивают ситуацию и соответственно ей определяют свои возможности и формулируют желания. С одной стороны, растет информированность потребителей — они мониторят открытые базы, анализируют данные, в курсе актуальных тенденций. С другой стороны, при той активной трансформации рынка, которая наблюдалась в последнее время, граждане расстались с когда-то твердыми стереотипами. Продавцы и покупатели стали ближе друг к другу: и те, и другие помнят, что за короткий период квартиры могут и подешеветь, и подорожать. Поэтому в интересах обеих сторон — все-таки бояться своих чрезмерных желаний», — говорит Сергей Шлома.

Как следствие, на рынке резко увеличилась доля квартир, изначально выставляемых на продажу по конкурентной и адекватной актуальным условиям цене, — с 20% в 2015-2016 гг. до 60% в настоящее время. Одновременно в 6 раз уменьшилось количество показов жилья массового спроса до принятия решения о покупке: с 30 на падающем рынке до 5 сейчас.

В динамике показателей дисконта за прошедшие пять месяцев обращает на себя внимание факт их некоторого увеличения в апреле-мае с минимальных значений, отмеченных в марте. Тренд объясняется ослаблением спроса после его значительной активизации в конце прошлого года и остановкой роста цен. Указанные факторы в перспективе могут привести к усилению торга. Однако сдерживающим обстоятельством будет служить остающийся на низком уровне объем предложения наиболее востребованного жилья и — как ожидают участники рынка — приток новых покупателей с «первички» после ее перехода на продажи через эскроу-счета.