Специалисты Департамента аренды квартир ИНКОМ-Недвижимость составили рейтинг главных факторов, повышающих арендную ставку. Самым существенным является район проживания, а вот вид из окна ценится меньше всего, но только в экономклассе.
«С наступлением на рынке аренды „горячего сезона“, который, как правило, приходится на август—сентябрь, спрос на квартиры очень высок. В этом году, как и в прошлом, его рост начался с середины июля и составил 10–15%, сейчас он продолжает расти, — комментирует Галина Киселева, директор Департамента аренды квартир ИНКОМ-Недвижимость. — Срок экспозиции квартир уменьшается, собственники уже не делают скидки, из-за чего цены фиксируются. Тем не менее, искусственно завышать стоимость арендодателям не стоит даже в „высокий сезон“, так как существуют рыночные механизмы, влияющие на ценообразование. Многие из них дополняют друг друга».
Первое, что существенно влияет на стоимость аренды квартиры, — это то, в каком районе находится дом. От этого фактора стоимость аренды в одном классе может отличаться на 10–30%. Например, квартира экономкласса в кирпичном или панельном доме с маленькой кухней до 7 кв. м в центральном округе будет сдана за 40 тыс. рублей, а, например, в ЮВАО — за 27 тыс. рублей. В элитном сегменте, например, аренда 2-комнатной квартиры площадью 80 кв. м в центре составит 250 тыс. рублей (на Смоленской набережной), а на юго-западе — 100 тыс. рублей (в элитном ЖК на ул. Удальцова). При этом стоит отметить особенность рынка аренды Москвы: в одном административном районе могут находиться квартиры как премиум-класса, так и эконома. И здесь на стоимость также оказывают влияние дополнительные факторы.
Второе, что берется во внимание при ценообразовании, — тип дома. Квартиры в старых панельных пяти, девяти, двенадцатиэтажках с маленькими кухнями (до 7 кв. м) относятся к наиболее доступному жилью. Современные дома с улучшенной планировкой и большими площадями прибавляют к цене от 10 до 25%. А в «сталинках» и монолитных постройках уже могут располагаться квартиры улучшенного эконом- или бизнес-класса. Ну и самая высокая цена будет на квартиры в клубных домах и жилых комплексах премиум-класса. В данной категории размер площади, безусловно, тоже имеет значение. Помимо этого, здесь же рассматриваются такие дополнительные составляющие, как состояние подъезда, кто живет по соседству, огорожена территория или нет, есть ли охрана и видеонаблюдение.
Следующий ценообразующий момент — качество ремонта. В одном доме квартира без должного ремонта может сдаваться дешевле на 10–15%, чем-то жилье, в которое собственник решил вложиться и сделать соответствующий ремонт. При этом не стоит забывать, что евроремонт в «хрущевке» будет неоправдан. А в домах более поздней постройки с просторной кухней, расположенных в районах с развитой инфраструктурой, могут одновременно предлагаться квартиры экономкласса и бизнес-класса, в зависимости от качества ремонта. В этот пункт также можно включить наличие мебели и бытовой техники, которые дополняют общую оценку всего интерьера в целом. Так, пустую квартиру можно снять на 20–30% дешевле.
Дополнительно рассматривается и то, насколько развита инфраструктура. Оценивается хорошая транспортная доступность, наличие в шаговой доступности детских садов, школ, кружков, парков, торговых центров, сетевых магазинов, фитнес-центров, парковок, прачечных, салонов красоты, ресторанов и прочих учреждений социально-культурного назначения. Чем больше таких плюсов, тем выше арендная ставка. Прибавка к цене может составить от 5 до 15%.
Замыкает пятерку факторов, повышающих стоимость аренды, вид из окна. Специалисты Департамента аренды квартир ИНКОМ-Недвижимость выделили его, так как на рынке существуют так называемые «видовые квартиры». Это касается в первую очередь премиум- и бизнес-класса. Стоимость аренды квартиры с восхитительной панорамой будет выше на 5–10%. Самый дорогой вид — панорамы, открывающиеся из домов «Золотой мили» и других близлежащих районов на Кремль, храм Христа Спасителя, Москву-реку. Также ценятся виды на парки, различные водоемы, историческую застройку столицы, Москву-Сити, Воробьевы горы и так далее. В экономклассе вид из окна станет определенным бонусом и практически не отразится на стоимости, но сыграет большую роль в принятии решения.
«Все факторы оказывают влияние на формирование цены, и в каждом конкретном случае учет любого из них поможет собственнику наиболее выгодно сдать квартиру. Но бывает и так, что использование одной или двух характеристик как главного преимущества в определении цены приводит к переоценке квартиры, в результате чего она будет дольше находиться в экспозиции, — отмечает Галина Киселева. — Скажем, арендатор не станет переплачивать только за хороший вид при отсутствии дорогостоящего ремонта, мебели и бытовой техники. Тем более, если квартира расположена далеко не в элитном доме, а в соседней „сталинке“ с неогороженной территорией».
