Только каждая пятая дача имеет шансы на реализацию, при этом средний ценник в данном формате превышает бюджет сделки в четыре раза

В преддверии открытия дачного сезона специалисты Департамента загородной недвижимости ИНКОМ-Недвижимость изучили сегмент дач Московского региона. В частности, выяснилось, что доля неликвида здесь достигает 80%, и лишь 5% объектов полностью отвечают запросам покупателей, которые при выборе ориентированы на цены в четыре раза ниже средней стоимости предложения. Однако это не мешает дачам уверенно конкурировать с коттеджами экономкласса на «первичке».

Предложение: только 20% лотов найдут своего покупателя

На данный момент дачи занимают 37% предложения на вторичном загородном рынке Московского региона: их насчитывается более 33 тысяч. Впрочем, такое изобилие обманчиво: около 80% из них являются неликвидом по причине завышенных — нередко на 40–50% — цен или низких потребительских характеристик. 15% предлагаемых к продаже лотов в той или иной степени отвечают требованиям покупателей, хотя тоже могут иметь свои недостатки (например, большую удаленность от Москвы), и только 5% объектов — это наиболее качественный ликвидный товар. К показателям ликвидности, помимо адекватной рынку цены, относятся хорошее состояние дома, наличие рядом леса и реки, транспортная доступность, близость к столице, развитая социальная инфраструктура в локации и т. д.

Цены: ожидания и реальность не совпадают

За последние полгода дачи подешевели на 13%, сейчас средняя цена предложения такого лота составляет 7,6 млн руб. Однако эта цифра остается весьма далекой от реалий рынка: в настоящее время успешно продаются объекты стоимостью не более 1,5–2 млн руб. При наличии бюджета 7–8 млн руб. покупатели загородной недвижимости, как правило, рассматривают вариант приобретения коттеджа.

«Так как большинство дач имеет крайне низкие характеристики ликвидности, их было трудно продать и до кризиса, а сейчас такая задача приближается к невыполнимой, — комментирует руководитель Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость Дмитрий Таганов. — Срок экспозиции на загородной „вторичке“ измеряется годами, но если раньше на продажу дачи требовалось до трех лет, то сегодня — порядка пяти».

Из-за переоцененности объектов скидки на вторичном рынке играют скорее символическую роль: получить дисконт 25–30% покупателям удается редко, обычно владельцы не готовы уступать больше 10%.

Спрос: новый конкурент коттеджей

Спрос на дачи не претерпел за год серьезных изменений. Наибольшей популярностью у покупателей пользуются объекты стоимостью до 1,5 млн руб., с благоприятными природными условиями и хорошей транспортной доступностью, на расстоянии не более 80 км от Москвы. В рамках этого бюджета они уверенно конкурируют с коттеджами экономкласса на первичном рынке, где подобное предложение просто отсутствует.

«Цены обслуживания в организованном коттеджном поселке и садовом товариществе несопоставимы, — говорит Дмитрий Таганов. — В поселке на это уходит порядка 20 тыс. руб. в месяц, а в СНТ столько берут за год. Если клиент намерен сэкономить не только на покупке дома, но и на дальнейшем проживании, ему, конечно, предпочтительнее выбирать объект в садовом товариществе. К тому же, покупая дачу, человек получает полностью готовый к заселению дом, нередко — вместе с садом. В поселке на „первичке“ ему предстоит заниматься всем обустройством самостоятельно».

Дача напрокат: от 20 тыс. руб. в месяц

Спрос на загородную аренду стартовал еще в марте, и на данный момент прирост «весенних» звонков по отношению к зимнему периоду составил около 20%. Впрочем, это на 10 п.п. меньше, чем было зафиксировано накануне прошлогоднего дачного сезона.

Аренда дачи на не самых престижных направлениях — например, на юге или востоке — в этом году стоит 20–25 тыс. руб. в месяц. Примерно на 10 тыс. руб. дороже обойдется дом на севере или западе области, рядом с водохранилищами. За месяц дачной аренды на небольшом расстоянии от МКАД, особенно в локациях Новой Москвы, придется отдать 40–50 тыс. руб.

Среди популярных предпочтений арендаторов значатся объекты с баней, беседкой и оборудованной зоной для барбекю, а также возможность добраться до места на общественном транспорте.