Старый новый год: средняя цена продажи на московском вторичном рынке жилья снизилась с января на 8 % и вернулась на уровень 2011 года

По оценкам Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, средняя рублевая цена предложения на вторичном рынке жилья старой Москвы на конец 2017 года окажется наименьшей за последние четыре года. По итогам 11 месяцев она составила 178,2 тыс. рублей за кв. м — это минимум с ноября 2013 года. Продажная цена (по итогам реальных сделок) снизилась с этого января на 8% и вернулась вовсе на уровень 2011 года. Зато очередной «эверест» покорен по масштабам торга: доля продаж с дисконтом в июне и июле уходящего года достигла 88% — сравнивать не с чем, поскольку это абсолютный максимум за всю историю систематических наблюдений в компании. Еще один формальный плюс в ценовой динамике рынка по итогам нынешних января–ноября — цены в долларовом эквиваленте: в апреле был зафиксирован максимум с июля 2015 года — $3221 за кв. м.

Условность положительной динамики последних двух показателей в том, что беспрецедентный уровень торга вовсе не свидетельствует о «здоровье» рынка (как раз наоборот), а максимальный за последние два года уровень цен в валюте (сам по себе тоже, кстати, номинальный, поскольку 100% сделок на рынке массовых сегментов проходят в рублях) — не более чем следствие валютных колебаний, но никак не роста инвестиционной привлекательности московских квартир.

«Самым точным словом в обобщенной характеристике московского вторичного рынка жилья в 2017 году будет „сползание“. В целом мы наблюдали последовательный нисходящий тренд (в годовом выражении) по всем ключевым показателям — спросу, объему и цене. При этом все изменения происходили в „штатном“ режиме — без нервных колебаний, в границах ожиданий и потребностей большинства продавцов и покупателей. По нашим оценкам, актуальный спрос, выраженный в количестве финансовых обязательств о проведении сделок, снизился с начала года на 9,5%, средняя цена предложения — на 2,2%. Лучшими месяцами по показателям покупательской активности стали октябрь и ноябрь — в это время на рынке отчасти реализовался отложенный спрос, накопленный с расчетом на некоторое снижение цены к концу года. По количеству договоров предоплаты эти два месяца даже немного превзошли октябрь–ноябрь прошлого года. Однако это исключение — спрос в остальные месяцы 2017-го уступал уровню прошлого года в соответствующие периоды», — отмечает директор Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость Сергей Шлома.

Плавное, но последовательное усиление нисходящего тренда на московском вторичном рынке жилья закономерно привело к обновлению многолетних минимумов ключевых рыночных показателей — в том числе ценовых. Рассмотрим, как отразились на ценах тенденции 2017 года.

1. Средняя цена предложения — минимальная за последние четыре года, а средняя цена продажи вернулась к уровню 2011 года
По данным Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость на начало декабря, средняя заявленная продавцами цена на московском вторичном рынке жилья составляет 178,2 тыс. рублей за кв. м. Это на 2,2% ниже, чем в начале года и на 11% меньше исторического максимума (200,2 тыс. рублей за кв. м), зафиксированного аналитиками компании в феврале 2015 года. После этого пика (в ответ на падение платежеспособного спроса) начала развиваться устойчивая тенденция по снижению цены — в настоящее время показатель является минимальным с ноября 2013 года.

Рис. 1. Средняя цена предложения на вторичном рынке жилья Москвы (массовый сегмент), 2013—2017 гг.

Данные Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость

При этом надо понимать: средняя цена предложения — это ожидания продавцов, и ее плавная отрицательная динамика как раз свидетельствует о том, что собственники недвижимости хоть и корректируют свои запросы, но делают это крайне медленно. Она заметно отличается от продажной цены — той, по которой в реальности происходят сделки и которая в максимальной степени отражает ожидания покупателей. Средняя цена продажи на московском вторичном рынке жилья за последний год снизилась в среднем на 8% и находится в настоящее время примерно на уровне 2011 года.

«Нет никаких предпосылок, чтобы в среднесрочной перспективе рыночная ситуация радикально изменилась. Тренд на постепенное снижение как заявленных, так и реальных цен на вторичное жилье будет развиваться и дальше, пока через полтора-два года мы не достигнем ценового дна», — отмечает Сергей Шлома.

2. Доля продаж с дисконтом достигла исторического максимума — 88%
Как олимпийский чемпион по прыжкам с шестом Сергей Бубка в середине 1980—1990 гг. по сантиметру выпрыгивал из рекорда в рекорд, так и доля продаж с дисконтом на московском вторичном рынке жилья за последние два года обновляет максимумы по проценту. В 2016-м рекорд составлял 86% в ноябре–декабре. Он был побит в мае 2017 года: 87% продаж вторичного жилья в столице состоялись по итогам торга на понижение. Но уже в июне преодолена новая планка — 88%. В июле рекорд устоял, но в дальнейшем показатель стал — также с минимальным шагом — снижаться и по итогам ноября составил 84%. Средний размер скидки в настоящее время — 8,3%.

Некоторое сокращение доли продаж с дисконтом к концу года в ИНКОМ-Недвижимость объясняют активизацией спроса в октябре и ноябре и не считают его поворотным моментом. «Возвращение этого показателя на среднерыночный уровень (50–60%) возможно только вследствие изменения ценовой конъюнктуры — через формирование устойчивой положительной динамики по этому показателю, а этого мы не ожидаем ранее 2019 года», — говорит Сергей Шлома.

Рис. 2. Доля продаж с дисконтом (в %) на вторичном рынке жилья Москвы (массовый сегмент), 2015—2017 гг.

Данные Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость

3. В апреле средняя цена предложения в долларовом эквиваленте поднялась до максимума с июля 2015 года
Следствием в целом незначительных колебаний курса национальной валюты в уходящем году является минимальная коррекция показателей средних заявленных цен на московском вторичном рынке жилья, выраженных в долларовом эквиваленте. На текущий момент присутствует небольшая положительная динамика — 3,1% ($3025 за кв. м в ноябре против $2935 за кв. м на начало января). Надо сказать, что это наименьшее изменение долларовых цен за 11 месяцев начиная с 2014 года (для сравнения: аналогичный показатель в 2016-м — плюс 5,3%, в 2015 году — минус 17,8%, в 2014-м — минус 23,7%). В то же время в апреле 2017 года средняя цена на вторичное жилье в столице, выраженная в долларах, однократно поднялась до $3221 — это максимум с июля 2015 года.

В ИНКОМ-Недвижимость не ожидают сколь-либо существенного подорожания жилья в долларовом эквиваленте в 2018 году. Скорее наоборот: вероятно его удешевление, связанное с потенциально возможной коррекцией курса рубля из-за нагрузки на бюджет, которая заметно возрастет в будущем году в связи с новыми социальными обязательствами государства. Однако в любом случае колебания курса не окажут значительного влияния на вторичный рынок жилья массовых сегментов: все объекты в этом сегменте номинируются и торгуются в российской валюте.

Рис. 3. Средняя цена предложения на вторичном рынке жилья Москвы (массовый сегмент) в долларовом эквиваленте, 2014—2017 гг.

Данные Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость