Средняя цена предложения комнат в Москве снизилась за год на 21 %, однако у владельцев «коммуналок» в центре увеличились возможности по улучшению жилищных условий

Следствием неравномерной коррекции цен на московском вторичном рынке жилья по округам и районам столицы стало увеличение возможностей по изменению жилищных условий для продавцов комнат в коммунальных квартирах в ЦАО — отмечают в Департаменте вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость. В настоящее время средняя заявленная цена такого объекта соответствует средней стоимости покупки типовой однокомнатной квартиры в спальном районе столицы.

По данным Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, в настоящее время в Москве выставлено на продажу 1637 объектов, позиционируемых как комнаты, — 3,9% от общего объема предложения на вторичном рынке жилья столицы. Их средняя заявленная цена — 2,9 млн рублей. При этом 20% объема предложения комнат (327 лотов) представляют объекты, расположенные в Центральном административном округе. Их средняя цена на 52% превышает среднерыночный показатель и составляет 4,4 млн рублей.

В анализе динамики цен на московском вторичном рынке жилья с июля 2015 года обращает на себя внимание следующий факт. При общей отрицательной коррекции стоимости предложения на 6,5% средняя заявленная цена в ЦАО снизилась за этот период на 1,2%. За тот же период существенно опустилась средняя стоимость предложения комнат — на 21%, однако в Центральном административном округе эти объекты подешевели незначительно — на 2,3% за год.

В настоящее время на московском вторичном рынке жилья развивается тенденция постепенного увеличения отрыва цен между ЦАО и остальными округами столицы. За последние 9 лет разрыв между средней стоимостью предложения в том или ином округе и аналогичным показателем в ЦАО увеличился: в ЮЗАО — на 26,1 п. п., ЗАО — на 19,4 п. п., СВАО — на 18,6 п. п., САО — на 18,2 п. п., ВАО — на 16,1 п. п., ЮАО — на 14,5 п. п., ЮВАО — на 14,3 п. п., СЗАО — на 14,1 п. п., ЗелАО — на 13,1 п. п. Кризисные явления в сфере недвижимости в последние полтора года не только не остановили, но и усугубили эту тенденцию: периферийные территории столицы дешевеют быстрее, чем центр. В отношении рынка комнат из сказанного следует вывод: потенциальные квартиры для расселения коммуналок, расположенных в Центральном административном округе, существенно подешевели на фоне минимальной отрицательной коррекции стоимости исходных объектов.

«Мы отмечаем, что за счет неравномерной коррекции цен в различных районах столицы в последние годы у владельцев комнат в ЦАО увеличились возможности для улучшения жилищных условий. Средняя стоимость комнаты в Центральном административном округе в настоящее время практически сравнялась со средней ценой однокомнатной квартиры в спальном районе столицы, а во многих случаях и соответствует ей. При этом на вторичном рынке жилья Москвы значительно возросло количество квартир стоимостью до 5 млн рублей — на 35,5% по сравнению с июлем 2015 года. Таким образом, люди получили существенно больший выбор и очевидную выгоду при расселении», — отмечает директор Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость Сергей Шлома.

Специалисты подчеркивают: оценить точное количество выставленных на продажу комнат сложно. Продавцы, позиционируя такой объект как комнату, чаще всего пытаются продавать ее и как долю — соответственно, такая недвижимость чаще всего «задваивается» в рекламе. При этом очевидно, что комнаты — крайне узкий сегмент на столичном рынке жилья, который минимально влияет на происходящие здесь процессы и является «вещью в себе», не имея тенденции к расширению.

Проект поэтапной ликвидации коммунального жилья Москвы был утвержден в 1998 году. Первый этап программы проводился с 1999-го по 2003-й годы (по оценкам властей, за этот период было расселено около 21 тысячи «коммуналок», отдельные квартиры получили более 40 тысяч семей). Второй этап рассчитан до 2020 года и предполагает минимизацию коммунального жилищного фонда путем предоставления отдельных квартир очередникам-нанимателям комнат по договору социального найма и приоритетного права выкупа принадлежащих городу комнат собственникам соседних помещений. Фактически можно говорить о том, что коммунальные квартиры уже давно не образуются по инициативе города, однако и полная их ликвидация невозможна. Причина появления «новых коммуналок» — конфликт в семье (между наследниками, бывшими супругами и т. д.), в результате которого собственники долей определяют добровольно или через суд порядок пользования жилплощадью, а именно закрепляют порядок пользования конкретными комнатами, если его в принципе возможно определить (например, сложно определить порядок пользования четверым сособственникам квартирой с двумя смежными комнатами).

Сегодня покупателей комнат можно условно разделить на три категории. Первая — люди, которые приобретают их с целью «закрепиться в Москве». Это приезжие в столицу из других регионов, часто продавшие жилье по прежнему месту жительства и по разным причинам не рассматривающие для себя вариант съемного жилья. Как правило, эти люди активны и амбициозны; они приезжают в столицу с конкретными целями и планом действий, и покупка комнаты (самого дешевого объекта на московском вторичном рынке жилья для фактического проживания) в данном случае — старт в осуществлении задуманного. По оценкам специалистов компании, в среднем по прошествии трех-пяти лет эти люди укрепляют свое материальное положение, продают комнату и покупают отдельную жилплощадь.

Вторая категория покупателей комнат — люди, вынужденно приобретающие их вследствие изменения жизненных обстоятельств — как правило, либо в результате разъезда семьи, либо из-за существенного ухудшения материального положения, часто «отягощенного» переходом человека в категорию социально неблагополучных граждан. В этом случае комната надолго выбывает из оборота на рынке жилья: примерно в 60% случаев люди остаются в ней жить и не строят долгосрочных планов по изменению жилищных условий.

Наконец, третья категория покупателей комнат — условные инвесторы. Они используют эту жилплощадь в качестве инструмента: либо для получения дохода (предполагая договориться с сособственниками о продаже квартиры и распределении вырученных денежных средств), либо с целью в перспективе стать единоличным собственником квартиры. Инвестиционные покупки комнат имели широкое распространение на московском рынке жилья до 2008 года, но в настоящее время их надо считать отдельными случаями, характерными как раз для Центрального административного округа, и рассматривать не с точки зрения получения дохода, а как возможность получения отдельной жилплощади в долгосрочной перспективе.

При продаже комнаты в коммунальной квартире у собственника другого жилого помещения в ней есть право преимущественной покупки, которым он по своему усмотрению может воспользоваться или отказаться от него (п. 6 ст. 42 Жилищного кодекса РФ). При этом продавец может назначить любую устраивающую его цену за свою недвижимость, но будет обязан реализовать объект не ниже предложенной сособственнику по коммунальной квартире стоимости, если тот откажется от покупки. Такая схема в значительной мере защищает интересы владельцев комнат в «коммуналках» и в определенной степени способствует уменьшению их количества на рынке. В случае приобретения комнаты сторонним покупателем к пакету документов по сделке должен быть приложен письменный отказ от права преимущественной покупки всех, кто его имеет в конкретной коммунальной квартире, — это обязательное условие для регистрации перехода права собственности.

При этом риэлторы отмечают: получить такой отказ собственников других жилых помещений в коммунальной квартире часто непросто. Во многих случаях — из-за конфликтов соседей либо их нежелания смены владельца соседней комнаты (люди сознательно не принимают уведомления о продаже или соглашаются на покупку, но в итоге не выходят на сделку). Иногда с владельцем соседней комнаты (комнат) невозможно связаться: например, человек надолго уехал и данные о его текущем местонахождении неизвестны. Для упрощения процедуры и ускорения операции купли-продажи на рынке распространена практика фиктивных договоров дарения комнат: собственник оформляет на покупателя дарственную, регистрируется переход права собственности и производится полный расчет по сделке.

Специалисты ИНКОМ-Недвижимость предупреждают о недопустимости такой «сделки» и максимальном риске потери покупателем денежных средств. «Соглашаясь на такую авантюру, покупатель потенциально подписывается под согласием лишиться и денег, и жилья. Риск признания „сделки дарения“ фиктивной крайне высок. Инициатором судебного разбирательства в данном случае могут быть как собственники других помещений в квартире, законные интересы которых действительно проигнорировали, так и недобросовестный „продавец“, который может заявить о принуждении к дарению. Позиция нашей компании в этом вопросе однозначна: мы категорически настаиваем на получении отказных заявлений соседей-собственников в случае продажи комнаты в коммунальной квартире стороннему лицу», — говорит Сергей Шлома.

В случае заинтересованности всех собственников жилых помещений в квартире коммунального проживания в изменении жилищных условий наиболее выгодной для них является реализация квартиры как единого объекта, а не продажа ее по комнатам. С одной стороны, это существенно увеличивает ликвидность жилплощади и при грамотном ценообразовании значительно сокращает время ее экспозиции. С другой — позволяет владельцам получить существенно более выгодные условия по сделке: цена квартиры как единого объекта в среднем на 30% выше, чем в случае ее продажи «по частям».

По данным Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, в настоящее время самой дешевой комнатой на московской вторичном рынке жилья является комната площадью 10 кв. м в трехкомнатной квартире после пожара на 12-м этаже 12-этажного панельного дома на ул. Челябинской (ст. м. «Первомайская»). Цена предложения: 1,2 млн рублей.

Самый дорогой объект рассматриваемой категории — комната (18 кв. м) в двухкомнатной квартире на 1-м этаже 8-этажного дома на ул. Николаева (ст. м. «Краснопресненская»). Цена предложения: 6 млн рублей.