В Департаменте загородной недвижимости ИНКОМ-Недвижимость проанализировали, как изменилась география предложения и спроса на первичном рынке загородного жилья в Подмосковье за пять лет. Так, и предложение, и продажи сдвинулись за этот срок на восток области, оставляя позади популярную Новую Ригу. Они также отдалились от Москвы: на расстоянии до 40 км от столицы объем предложения сократился на 9 п.п., спроса — на 18 п.п. Эксперты отмечают, что около 80% лотов на всех направлениях по-прежнему не отвечает запросам покупателей, а до 50% продаж на востоке обеспечивают жители близлежащих городов.
Предложение: УБП приносят Новорязанскому шоссе первое место
В настоящее время в предложении на первичной «загородке» Московской области находится 62,3 тыс. объектов. Самая значительная часть лотов — 44% — расположена на удалении 40–80 км от столицы, пять лет назад их было чуть меньше — 41%. При этом бывший лидер — зона до 40 км от Москвы — сейчас обладает только 36% объектов, что на 9 п.п. меньше, чем ранее. Наконец, 20% загородного предложения сегодня сосредоточено на расстоянии свыше 80 км — это на 6 п.п. больше, чем в 2013 году.
Изменились и лидирующие по числу лотов направления. Пять лет назад на первом месте в этом списке находилось Новорижское шоссе (с 12% предложения), затем шло Новорязанское (11%), а замыкало топ-3 Волоколамское направление (10%). Сегодня Новую Ригу с 9% объектов в экспозиции со значительным отрывом обошло Новорязанское шоссе — у него 16% предложения. Наконец, 8% загородного ассортимента расположено на Симферопольском направлении.
«Если смотреть на объем предложения, то оно более-менее равномерно распределено по большинству крупных загородных шоссе, — комментирует руководитель офиса „Сретенское“ Департамента загородной недвижимости ИНКОМ-Недвижимость Антон Архипов. — Но если проанализировать, чем представлена экспозиция, то окажется, что около 80% из нее — низкокачественные объекты, мало интересующие покупателя, а вот ликвидные лоты на всех направлениях находятся в дефиците».
«На Новорязанском шоссе преобладают дешевые участки без подряда (УБП), и их число растет, — рассказывает руководитель офиса „Новослободское“ Департамента загородной недвижимости ИНКОМ-Недвижимость Алексей Сенчук. — Предложение на Новой Риге в зоне до 40 км от Москвы представлено в основном коттеджами и таунхаусами, свыше этого расстояния превалируют УБП. Похожая ситуация с Симферопольским шоссе, также там много „советских“ дач».
Спрос уходит дальше на восток
Как и в случае с предложением, число покупок в зоне до 40 км от столицы сокращается, а в удаленных локациях растет. Эксперты объясняют происходящее, во-первых, вымыванием объектов рядом с Москвой, а во-вторых, более низким ценником лотов, расположенных в дальнем Подмосковье. И хотя больше всего объектов — 43% — в этом году было приобретено как раз на расстоянии до 40 км от столицы, это на 18 п.п. меньше, чем пять лет назад. 40% реализованных лотов находится в зоне 40–80 км, что на 15 п.п. больше показателей 2013-го, 17% — на удалении свыше 80 км, ранее их насчитывалось 14%.
Пять лет назад топ-3 самых популярных направлений возглавляло Каширское шоссе с 13% спроса, второе место с 11% покупок было у Киевского, третье — у Ленинградского (10%). Теперь пальма первенства принадлежит Новорязанскому направлению, на которое приходится 11% сделок, вплотную за ним идут Ярославское и Дмитровское шоссе — они привлекают по 10% покупателей. Знаменитая Новая Рига до тройки не дотянула: у нее 9% спроса.
«До 50% продаж на востоке обеспечивают жители ближайших городов: Мытищ, Королева, Щелково и т.д., — говорит руководитель офиса „Сретенское“ Департамента загородной недвижимости ИНКОМ-Недвижимость Антон Архипов. — В этих локациях исторически было много предприятий, рабочих мест, росли города-спутники. Живущим там людям актуальнее смотреть на удаленность загородного объекта от своего города, а не от Москвы».
«Восток — специфичное направление, что обусловлено плотной застройкой и непростой транспортной ситуацией, — добавляет руководитель офиса „Новослободское“ Департамента загородной недвижимости ИНКОМ-Недвижимость Алексей Сенчук. — Имеющиеся там дороги сложно расширять, поскольку по сторонам они уже „обросли“ домами. Впрочем, у северо-восточных шоссе есть свои преимущества: например, Ярославское направление вблизи водохранилищ пользуется хорошим спросом. Дмитровское шоссе на севере популярно по той же причине — это наличие большой воды и красивых локаций».
