Специалисты Аналитического центра и Департамента новостроек ИНКОМ-Недвижимость рассмотрели актуальные проблемы, связанные с размещением автомобилей в новых жилых комплексах Подмосковья. В частности, проанализировали эффективность и перспективы концепции «двор без машин». Свое видение ситуации представил руководитель Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость Дмитрий Таганов.
«Один ''жирный'' минус способен перечеркнуть плюсы»
«В настоящее время в Подмосковье порядка трети застройщиков при реализации своих проектов придерживается концепции «двор без машин». Безусловно, у нее есть объективные плюсы — такие как расширение свободного пространства на придомовой территории, снижение загазованности и, самое главное, отсутствие рисков возникновения ДТП, что позволяет спокойно отпускать ребенка играть во дворе.
Минус, наверное, один, но очень «жирный», принципиальный для жильцов-автомобилистов, который способен перечеркнуть плюсы: негде размещать автомобили. Согласно нашей статистике, не более 18% покупателей квартир в подмосковных новостройках считают «двор без машин» рациональным решением. Поскольку «автомобилизация» населения — усиливающийся тренд, можно сказать, что отсутствие возможности бесплатно оставить автомобиль на территории ЖК является однозначным минусом для большинства. Как правило, программа «двор без машин» реализуется по следующим схемам: либо во дворе есть паркинг (подземный; подземно-надземный, когда один этаж находится под землей, а второй — над землей, на крыше которого располагаются детские площадки; редко — в отдельных проектах — обустраивается структурная надземная парковка), либо двор просто без паркинга (или с отдельным — приобъектным — паркингом). В последнем случае можно размещать авто где-то за пределами комплекса, однако всем хочется держать машину, что называется, под боком. Справедливости ради отмечу, что, согласно статистике, 43% ЖК вообще не имеют паркинга.
В качестве примера рассмотрим из опыта работы три разных жилых комплекса с концепцией «двор без машин»: в одном проекте — подземно-надземный паркинг, в другом — подземный, в третьем площадка для машин находится рядом с корпусами (но не во дворе). И во всех этих ЖК жильцы сталкиваются с проблемой размещения автомобиля: в первом случае дорого использовать паркинг, а рядом ставить негде; во втором — та же ситуация, кроме того, рядом с комплексом проходит шоссе, где стоянка запрещена; в третьем случае — слишком плотная застройка вокруг ЖК, и мест на стоянке не хватает.
«Люди не готовы платить за парковку»
«В целом средняя стоимость машино-места в подземных паркингах ЖК комфорт-класса находится в диапазоне от 700 тыс. до 1 млн рублей (в „экономе“ они отсутствуют вовсе), в комплексах бизнес-класса — от 1 до 1,5 млн рублей. Усредненная цена машино-места в структурных надземных паркингах в ЖК эконом- и комфорт-классов составляет около 350–500 тыс. рублей. Стоимость места для автомобиля на подземно-надземной парковке колеблется в ценовых пределах подземных и надземных стоянок.
Покупательская заинтересованность в парковочных местах непосредственно зависит от локации жилого комплекса. В дорогостоящих проектах в престижных районах Москвы цена машино-места составляет лишь небольшой процент от стоимости объекта, и спрос там стабилен. В ЖК уровня „комфорт“, расположенных ближе к центру столицы, востребованность машино-мест тоже довольно высокая.
В Подмосковье, где цена, например, 1-комнатной квартиры площадью 35 кв. м варьирует в пределах 2,5–3,5 млн рублей, стоимость места на структурной парковке в 350 тыс. рублей для многих жильцов обременительна или даже непосильна — люди предпочитают оставлять авто на стихийных стоянках во дворах и на проезжей части.
При этом в качестве альтернативы приобретению места на парковке у многих вызывает потенциальный интерес его аренда: средняя стоимость найма машино-места в подземном паркинге ЖК комфорт-класса составляет порядка 6–10 тыс. рублей в месяц.
Реальность же такова, что в массе своей паркинг готовы оплачивать (покупать машино-место или арендовать его) жильцы столичных ЖК ценового уровня не ниже бизнес-класса. Если речь идет о Подмосковье и о массовых сегментах рынка новостроек, можно утверждать, что большинство не готово платить за парковку. И даже когда рассуждают о том, что аренда машино-мест — хорошая альтернатива покупке, следует учитывать: многие все же не согласны и на такие траты».
«Спорная концепция, нуждается в проработке»
«Первичный рынок недвижимости регулярно переживает возникновение новых трендов. Уже было популярным вводить панорамное остекление, студии и европланировки в большом объеме, а также квартиры нестандартных форматов в массовых сегментах и т. д. Концепция „двор без машин“ входит в число таких „фишек“. И это снова не более чем мода — явление преходящее. Так, еще недавно многие считали евроформат новым и весомым словом на отечественном рынке новостроек — тенденцией, за которой будущее. Сегодня мы видим, что она не укоренилась, мода прошла всего лишь за два-три года.
И „двор без машин“ — временный тренд. Действительно, сегодня во всех локациях Подмосковья есть проекты, где реализуется данная идея. Однако я считаю ее довольно спорной — концепция нуждается в тщательной проработке возможностей размещения машин для удобства всех жильцов. Ведь нельзя сделать проект комфортным и востребованным, если не учитывать интересы основной группы жителей — автомобилистов. В частности, в категории масс-маркета разумно ориентироваться на потребности широких слоев населения. Я не могу сказать, что где-то в демократичных сегментах данная концепция была реализована „на ура“, что все владельцы авто либо купили места в паркингах, либо отказались от своих машин».
