Отмечая рост спроса на вторичном рынке жилья Подмосковья (на 5% по итогам первых шести месяцев 2018-го в сравнении с аналогичным периодом прошлого года), специалисты профильного Департамента ИНКОМ-Недвижимость проанализировали целевые группы покупателей в Московской области, а также по возможности сравнили их с аналогичными группами в столице. Так, 63% людей, приобретающих «вторичку» в Подмосковье, — это «локалы», 5% переезжают в другой район или город области, 22% перебираются сюда из других регионов России, а порой и из-за рубежа, 10% — из Москвы. В столице «локалов» меньше — 40%, а доля потребителей, меняющих район или округ проживания, составляет 20%. Также в Москве из-за более высоких, чем в области, цен на недвижимость ниже доля покупателей-провинциалов или людей, приехавших из-за рубежа, — 15%.
Проанализировав отдельно целевую группу покупателей, переезжающих из Москвы, аналитики компании подсчитали, что за последние 5 лет их число сократилось на 20% из-за увеличения доступности жилья в столице (на это повлияли появление бюджетного предложения в новостройках и долгий период снижения цен на «вторичку»). 65% таких покупателей оставляют недвижимость в столице детям или продают ее, чтобы получить средства на разъезд, и перебираются в пригород; 25% — это семьи с детьми или ожидающие скорое пополнение; 10% — молодые люди, которые хотят жить отдельно от родителей. Также специалисты компании отмечают, что доля молодежи (представителей генерации Y в возрасте 28–35 лет) на «вторичке» Подмосковья меньше, чем в Москве, — 35% против 40%. Это объясняется более острой конкуренцией с сегментом новостроек, особенно с учетом того, что в области на «первичке» превалирует экономкласс. А одним из основных отличий покупателей-Y в столице от молодых потребителей в Подмосковье является возможность приобретения жилья «на вырост»: ввиду более высокой платежеспособности зачастую они покупают квартиру большего метража, чем им требуется на данный момент, чтобы в дальнейшем, при изменении жизненных обстоятельств, не тратиться на услуги риэлторов и переезд. Также руководители профильного Департамента компании отмечают, что наряду с ростом числа покупателей-Y на «вторичке» Московского региона «омолаживается» и состав риэлторов — в эту профессию все чаще приходят люди в возрасте 30–35 лет (в то время как раньше средний возраст сотрудников составлял 45–50 лет).
Увеличение спроса, фиксируемое на «вторичке» столицы (здесь по числу внесенных авансов каждый из месяцев 2018 года обгоняет аналогичный период 2017-го в диапазоне от 5% до 20%), отмечается и в Московской области. Так, по данным аналитиков ИНКОМ-Недвижимость, в совокупности за первые шесть месяцев 2018 года количество авансов, внесенных за покупку вторичного жилья, в Подмосковье увеличилось на 5% по отношению к аналогичному периоду прошлого года. При этом стоимость предложения за год практически не изменилась — если в июне 2017 года цена 1 кв. м на «вторичке» здесь равнялась 74,1 тыс. рублей, то к текущему моменту она снизилась всего на 1,5%, до 73 тыс. рублей (для сравнения — в столице этот показатель равен сейчас 184,7 тыс. рублей).
Согласно наблюдениям аналитиков ИНКОМ-Недвижимость, 63% покупателей вторичной недвижимости в Подмосковье — «локалы», приобретающие квартиру в тех же городах или районах Подмосковья, где они проживали ранее. 5% потребителей в большинстве своем также первоначально не собирались переезжать в другую локацию области, однако из-за ограниченного бюджета или, наоборот, получения дополнительных средств на покупку более дорогой недвижимости они все же меняют место жительства. Еще 10% покупателей по разным причинам перебираются в пригород из столицы. Оставшиеся 22% — это люди, переехавшие сюда из других регионов России, а иногда даже из-за рубежа. К примеру, ранее аналитики компании зафиксировали, что в дальнем Подмосковье (территории за пределами Московского малого кольца) рост спроса за последние четыре года составил 15%, что они объясняли, среди прочего, активностью покупателей с Украины, которые вследствие ограниченного бюджета приобретали наиболее дешевые вторичные объекты Московского региона. При этом в столице таких потребителей меньше — 15%. «Из-за большей ценовой доступности жилья в Подмосковье доля приезжих из других регионов или стран здесь выше, чем в столице. Традиционный портрет, так сказать, провинциального покупателя — это человек, продавший квартиру в своем родном городе, чтобы перебраться поближе к столице, например, в поисках более высокооплачиваемой работы. При этом даже если ранее он владел 2- или 3-комнатной квартирой, суммы от ее продажи в другом городе зачастую оказывается недостаточно для того, чтобы приобрести подходящий вариант в Москве. В таком случае, особенно если у человека пока нет возможности оформить ипотеку, он покупает жилье в Подмосковье», — поясняет Сергей Шлома, директор Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость.
В столице доля покупателей-«локалов», остающихся после приобретения недвижимости жить в том же районе или округе, меньше — 40%. А вот доля людей, которые не смогли осуществить это желание и переехали в иную локацию, в столице больше, чем в Подмосковье — 20% — в том числе из-за весьма значительного разрыва в стоимости жилья между районами, относящимися к разным округами Москвы. В результате из-за необходимости приобрести бо̀льшую по площади недвижимость покупатели выбирают квартиру в менее дорогих локациях столицы.
Также аналитики компании отмечают, что за последние пять лет число покупателей, переезжающих из столицы в Подмосковье, сократилось на 20%. К этому привело постепенное увеличение доступности жилья в столице: появление бюджетного предложения в сегменте новостроек, а также долгий период снижения цен на вторичную недвижимость. Если более подробно рассмотреть целевые группы потребителей, переезжающих из Москвы, то можно отметить, что 25% — это семьи с детьми или ожидающие скорое пополнение, в связи с чем они решают заняться расширением жилплощади. Еще 10% — это молодые люди, еще не обзаведшиеся семьей, которые хотят жить отдельно от родителей. Оставшиеся 65% покупателей, переезжающих из Москвы, — это люди, которые оставляют недвижимость в столице детям либо при неимении накоплений продают ее с расчетом на дальнейшую покупку двух квартир: для детей — в Москве, а для себя — в Подмосковье, зачастую поближе к дачному участку. Одна из основных причин переезда покупателей из Москвы в Подмосковье — возможность приобрести здесь более бюджетное жилье, чем в столице (ценовой разрыв между этими локациями продолжает оставаться весьма значительным).
Если говорить о представителях поколения-Y, приобретающих недвижимость в области, то обычно уровень дохода у них меньше, чем у молодых покупателей жилья в Москве, — чаще всего из-за меньшего размера зарплаты, вследствие чего они не могут позволить себе столичную квартиру. При этом даже если им приходится перебираться в область из Москвы, они не всегда рассматривают переезд как большое неудобство — благодаря развитию современных технологий растет число людей, которые работают удаленно или приезжают в офис, расположенный в столице, 2–3 раза в неделю. Однако молодые потребители могут отдать предпочтение Московской области не только из-за ограниченного бюджета. Например, даже тогда, когда у них достаточно средств для приобретения вторичной недвижимости в Москве, люди могут выбрать квартиру в ближнем Подмосковье, если хотят, чтобы после заключения сделки у них на руках осталась значительная сумма (необходимая, скажем, для покупки автомобиля).
Также специалисты ИНКОМ-Недвижимость отмечают, что на подмосковной «вторичке» соотношение потребителей из т.н. поколений X и Y отличается от ситуации в Москве. Если в столице, как было указано в предыдущем исследовании, доля покупателей-Y (28–35 лет) доходит на данный момент до 40%, а покупателей-X (36–60 лет) — до 60%, то в Подмосковье соотношение клиентов из поколений X и Y составляет сейчас 35% и 65% соответственно. Объяснить меньшую, чем в столице, долю более молодых покупателей можно тем, что в области конкуренция между первичным и вторичным рынками жилья острее из-за большего объема предложения в сегменте новостроек (особенно экономкласса). И если на московской «вторичке», по мнению экспертов ИНКОМ-Недвижимость, доля покупателей-Y дорастет до 50% в течение следующих 10 лет, то в области эта отметка будет достигнута в более растянутые сроки — через 13–15 лет.
О важном различии между молодыми покупателями в Москве и Подмосковье рассуждает Сергей Шлома, директор Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость: «Типичный портрет покупателя из поколения Y на „вторичке“ столицы — это человек с высшим образованием, владеющий одним или двумя иностранными языками, весьма продвинутый в плане новых технологий, зачастую молодой специалист, делающий карьеру в сфере IT и уже получающий зарплату выше средней по Москве. Он уверен в завтрашнем дне и в своей профессиональной востребованности, при этом тщательно планирует жизнь на много лет вперед, откладывая вступление в брак и появление детей до того момента, когда, так сказать, встанет на ноги и накопит достаточно средств. Ввиду большей платежеспособности среди молодых покупателей в столице нагляднее, чем в Подмосковье, прослеживается следующая тенденция: жилье они стараются покупать, образно говоря, на вырост, то есть учитывая те жизненные изменения, которые могут произойти с ними как минимум в ближайшие несколько лет. И пусть им нужно будет занять крупную сумму у родственников или увеличить размер ипотечного кредита, но зато они приобретут квартиру большего метража, в которой, скорее всего, будут жить весьма продолжительное время. И им не придется через 3–5 лет — к примеру, после рождения ребенка — искать новую жилплощадь и заново тратиться на услуги риэлторов и переезд. Этим, среди прочего, можно объяснить тот факт, что если ранее, в начале кризиса 2014 года, наибольшей популярностью у ипотечных покупателей (как из поколения X, так и Y) пользовались однокомнатные квартиры, то сейчас риэлторы нашей компании отмечают заметное увеличение ипотечного спроса на „двушки“. Причем приобретают их не только семейные, но и еще не состоящие в браке молодые покупатели, которые уже планируют создание семьи и рождение ребенка».
«Возрастные изменения» на вторичном рынке жилья Москвы и Подмосковья — т. е. увеличение доли более молодых покупателей — отразились и на составе риэлторов, работающих в компании ИНКОМ-Недвижимость: руководители профильного Департамента отмечают, что если ранее средний возраст сотрудников составлял 45–50 лет, то сейчас среди риэлторов появляется все больше молодых людей (30–35 лет), способных быстро найти общий язык с покупателями из поколения Y.
