Слухи о перетекании спроса на новое жилье из Подмосковья в Москву «сильно преувеличены»: до 90% тех, кто областным проектам предпочел столичные, выбирают ТиНАО

По данным Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, средняя стоимость первичных жилых объектов в Подмосковье и Новой Москве практически сравнялась и составляет 4,3 и 4,5 млн рублей соответственно. При этом усредненная цена квадратного метра на указанных территориях отличается на 11%: 78,7 тыс. рублей в области против 87,5 тыс. рублей в ТиНАО. В границах старой Москвы общая средняя стоимость квартиры составляет 15,8 млн рублей.

Специалисты ИНКОМ-Недвижимость провели исследование соотношения цен в различных частях Московской агломерации по таким параметрам, как: категория жилья, типы и площади объектов.

Сравнительный анализ стоимости квартир в зависимости от ценового сегмента показал, что в Новой Москве жилплощадь экономкласса дороже, чем в области, в пределах 3% (3,5 и 3,4 млн руб. соответственно), в сегменте «комфорт» — на 11% (4,9 и 4,4 млн руб.). Категория «бизнес» демонстрирует более существенную разницу — 18,5% (9,6 и 8,1 млн руб.).

Средняя стоимость объектов в новостройках Подмосковья и Новой Москвы в зависимости от категории

По подсчетам аналитиков ИНКОМ-Недвижимость, средняя цена 1 кв. м в квартирах класса «эконом» составляет 68,7 тыс. рублей в Новой Москве и 66,2 тыс. рублей в Подмосковье. Стоимость квадратного метра жилья бизнес-класса на названных территориях разнится значительнее: в ТиНАО он дороже подмосковного на 17%. Для сравнения: отличия в цене «квадрата» квартир всех категорий в старой и Новой Москве находятся в диапазоне от 71% до 108%, в паре «старая Москва vs область» — от 80% до 143%.

Средняя цена 1 кв. м жилья в новостройках Подмосковья и Новой Москвы в зависимости от категории

Средний бюджет покупки в зависимости от комнатности приобретаемой квартиры составляет от 2,5 до 6,9 млн рублей в Новой Москве и от 2,4 до 7,4 — в Подмосковье, притом что наблюдаются заметные различия в стоимости квадратного метра на указанных территориях. Так, 1 кв. м в студиях ТиНАО оценивается в среднем в 100,1 тыс. рублей, тогда как в области цена равна 82,7 тыс. рублей. Квадратный метр в «однушках» Новой Москвы стоит 92,4 тыс. рублей, а в подмосковных — 80,4 тыс. рублей. Для сравнения: «квадрат» в однокомнатной квартире в старой Москве обойдется покупателю дороже почти на 95%, нежели в Новой Москве, и на 123,5% — чем в области.

Средняя стоимость объектов в новостройках Подмосковья и Новой Москвы в зависимости от количества комнат

Средняя цена 1 кв. м жилья в новостройках Подмосковья и Новой Москвы в зависимости от количества комнат

Площади квартир в новых проектах ТиНАО меньше, чем в областных, в среднем на 2–4 кв. м: за счет сокращения метража стоимость объектов на присоединенных территориях Москвы приближена к цене подмосковных. Поэтому, когда говорят о перетекании спроса из Подмосковья в столицу, речь идет большей частью о Новой Москве: именно здесь выбирают квартиры до 90% покупателей данной целевой группы.

Средняя площадь квартир в новостройках Подмосковья и Новой Москвы в зависимости от количества комнат

Дмитрий Таганов, руководитель Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, комментирует: «Перетекание спроса из Подмосковья в Москву мы пока не рассматриваем как массовое явление: по сравнению с данными 2014 и 2015 гг. о количестве зарегистрированных в Московской области договоров долевого участия (ДДУ) в настоящее время отмечено снижение всего в пределах 10%. Об этом сегодня можно судить лишь по спросу в отдельных ЖК и в отдельных локациях. Предложение экономкласса в границах старой Москвы весьма ограничено — не более 8-10%, и даже внутри этой категории доступного жилья находится совсем не много проектов, способных конкурировать по цене с подмосковными. В ТиНАО и в области бюджеты покупки соразмерны при очевидных плюсах наличия московской регистрации. Если все же говорить о неком перетекании спроса в старую Москву, то речь следует вести о ее отдаленных, практически пограничных районах, с условием, что покупатели готовы серьезно жертвовать площадью и комнатностью приобретаемых квартир».

Как свидетельствуют специалисты рынка новостроек, за первые четыре месяца текущего года по отношению к аналогичному периоду 2016-го уровень потенциального спроса — звонков по вопросам приобретения жилья — снизился примерно на четверть. При этом показатели реализованного спроса на первичном рынке Москвы (включая ТиНАО) за год выросли более чем в два раза. Есть основания полагать, что индексы потенциального спроса демонстрируют «неустойчивость» рынка и позволяют прогнозировать перспективы летнего затишья покупательской активности. И в случае, если реальный спрос будет падать, большинству девелоперов придется снижать заявленную стоимость объектов либо увеличивать дисконт. Таким образом, могут быть созданы предпосылки к развитию тенденции перетекания спроса из Подмосковья в столицу, и в первую очередь — в Новую Москву.

Дмитрий Таганов: «Пока снижение цен не представляет опасности для девелоперов, у них еще есть запас прочности, ведь средняя норма прибыли составляет 20–30%, следовательно, дисконт до 15%, имеющий место сегодня, не делает проекты убыточными. Опасность представляет падение спроса, из-за которого у застройщика может накопиться долговая нагрузка. Если же спрос останется на текущем уровне, стоимость первичного жилья также будет стабильной, а в некоторых жилых комплексах, возможно, даже вырастет. В успешных проектах любых ценовых сегментов квартиры сегодня реализуются активно и вовсе без скидок. Покупатели жилья в ЖК средней востребованности могут рассчитывать на дисконт 5% (как правило, при условии 100-процентной оплаты покупки). В плохо реализуемых комплексах скидки достигают 10–15%».