Сезон деловой активности на московском вторичном рынке жилья открылся сокращением спроса: по сравнению с прошлым годом количество обращений потенциальных покупателей снизилось почти на 20 %

Вторичный рынок жилья Москвы проигнорировал начало делового сезона: в сентябре показатели реального спроса оказались на 2% ниже, чем месяцем ранее и год назад, а потенциального — снизились на 7,8% и 19,3% соответственно, отмечают в ИНКОМ-Недвижимость. Сентябрьский спад покупательской активности — исключительное явление на рынке жилья: по данным компании, последний раз отрицательная динамика в этом месяце была зафиксирована в 2008 году. Одновременно минимальным оказался прирост предложения: плюс 3% относительно августа в целом по рынку. На этом фоне фактически стабильными остаются цены (минус 0,2% за месяц) и по-прежнему крайне высокой — доля продаж с дисконтом (82% от всех реализованных объектов в сентябре).

Предложение

По итогам сентября объем предложения на московском вторичном рынке жилья составил 41 039 объектов, увеличившись по сравнению с августом на 3%. При этом отрицательная коррекция с начала 2016 года составила 5%. Статистика эксклюзивной базы данных ИНКОМ-Недвижимость подтверждает минимальную положительную коррекцию по указанному показателю в сентябре: плюс 1% относительно прошлого месяца (здесь обращает на себя внимание тот факт, что за девять месяцев текущего года объем «эксклюзивов» в компании снизился на 14,3%, что в сравнении с общей статистикой по рынку свидетельствует, в том числе, об эффективности продаж в компании).

Характер поведения продавцов отражает, в частности, статистика притока на рынок в течение месяца новых объектов. По данным ИНКОМ-Недвижимость, в сентябре нынешнего года таких лотов в эксклюзивной базе данных компании оказалось на 8% больше, чем в августе. Для сравнения укажем аналогичную динамику в 2015 и 2014 годах: плюс 16,3% и 29,6% соответственно. Очевидно, что в нынешнем году имеет место сниженная, не характерная для начала делового сезона, активность продавцов.

«По итогам лета мы отмечали нетипичное для этого периода снижение объема предложения на московском вторичном рынке жилья — на 8,1% за три месяца. Соответственно, были ожидания, традиционные для начала осени, что при условии отсутствия резкого роста покупательской активности (а для „рывка“ сегодня нет предпосылок) в сентябре произойдет явное увеличение количества выставленных на продажу объектов за счет активности тех их владельцев, которые отложили летом решение жилищных вопросов по понятным для данного сезона причинам: отпуск-море-заграница. Но по факту объем предложения увеличился минимально, как и количество активизировавшихся продавцов. Причина простая: значительное число участников рынка никуда не уехало в этом году по причине сокращения своих материальных возможностей. Рынок не впал в обычную „летнюю спячку“, люди продолжали совершать сделки в целом в привычном для нынешнего рынка режиме. Соответственно и осенью ничего особенно не изменилось», — отмечает директор Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость Сергей Шлома.

Спрос

Анализ покупательской активности за прошедший месяц также выявил аномальные тенденции поведения этой категории участников рынка. «На моей памяти было только две осени, когда в сентябре не вырос спрос в сегменте вторичного жилья — в 2006 и 2008 годах. В первом случае это произошло вследствие краткосрочной коррекции критически „перегретого“ рынка, во втором — был первый громкий звонок кризиса. В нынешнем году отсутствие традиционного сентябрьского прироста количества покупателей объясняется ровно так же, как и минимальное увеличение активности продавцов — рынок избежал той части отложенного спроса, которая традиционно формируется летом из-за отъезда людей на отдых», — комментирует ситуацию Сергей Шлома.

Сказанное подтверждает статистика актуального реального спроса: по данным Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость, количество договоров о предоплате (финансовых обязательств о проведении сделок) в нынешнем сентябре не только не увеличилось относительно августа, но снизилось за этот период на 2%. Такая же динамика (минус 2%) отмечается по сравнению с сентябрем прошлого года.

Еще более существенно сократилось количество обращений в компанию по вопросам купли-продажи жилья (потенциальный спрос): минус 7,8% — в месячном и 19,3% — в годовом выражении. Как отмечают специалисты, значительное снижение указанного показателя относительно сентября 2015 года объясняется его сравнительно высоким значением год назад, которое стало следствием повышенной активности покупателей прошлой осенью, связанной с началом реализации отложенного спроса, накопившегося за время крайней неопределенности на рынке в предыдущие месяцы.

Тем не менее, анализ статистики дает основания предполагать некоторое увеличение покупательской активности в октябре. Согласно данным о количестве обращений в компанию по вопросам купли-продажи жилья за последние 10 лет, текущий месяц традиционно является одним из лучших в году по этому показателю, уступая только февралю, марту и апрелю.

Цена

На фоне в целом ровного поведения участников московского вторичного рынка жилья фактически стабильной остается и средняя цена предложения на нем. По итогам сентября она составила 184,2 тыс. рублей за кв. м, снизившись на 0,2% относительно августа и на 1,3% с начала года.

Актуальные показатели средних заявленных цен в зависимости от формата жилья и их изменение в течение месяца представлены в таблицах ниже:

— по районам:

ЦАО	ЗАО	СЗАО	САО	СВАО	ВАО	ЮВАО	ЮАО	ЮЗАО	ЗЕЛАО
382 810 руб./м²	211 506 руб./м²	184 030 руб./м²	184 695 руб./м²	171 749 руб./м²	158 064 руб./м²	155 061 руб./м²	164 163 руб./м²	186 280 руб./м²	101 694 руб./м²
+ 0,1 %	0 %	- 0,3 %	+ 0,1 %	- 0,4 %	- 0,5 %	- 0,1 %	- 0,2 %	- 0,5 %	+ 2,6 %

— по количеству комнат:

1-комн.	2-комн.	3-комн.	4 и более комн.
177 224 руб./м²	176 751 руб./м²	181 641 руб./м²	332 822 руб./м²
- 0,2 %	- 0,1 %	- 0,4 %	- 2,8 %

— по типу строений:

Блок	Панель	Кирпич	«Сталинский»	Монолит
170 184 руб./м²	162 668 руб./м²	204 628 руб./м²	230 674 руб./м²	244 055 руб./м²
- 0,5 %	- 0,1 %	- 0,6 %	+ 0,1 %	- 3,7 %

— по сегментам рынка жилья:

Эконом	Комфорт	Премиум (бизнес)
161 155 руб./м²	180 450 руб./м²	267 184 руб./м²
- 0,1 %	- 0,7 %	- 0,9 %

Эконом

Комфорт

Премиум

(бизнес)

161 155 руб./м²

180 450 руб./м²

267 184 руб./м²

- 0,1 %

- 0,7 %

- 0,9 %

«По нашим оценкам, номинальный объем предложения на московском вторичном рынке жилья в 2016 году превышает актуальные потребности покупателей в 4 раза, что по законам рынка и здравого смысла должно неизбежно спровоцировать существенное снижение цен (на что и рассчитывали покупатели всю первую половину прошлого года). Но этого не произошло и не произойдет в ближайшее время по той причине, что фактически в товарообороте участвуют не более 20% представленных к продаже объектов. Остальные-либо виртуальные „дубли“, либо неконкурентоспособны по цене и потребительским характеристикам. То есть реальное количество продаваемого жилья существенно меньше, чем отражает статистика, и в целом оно как раз соответствует нынешнему уровню спроса. Отсюда — отсутствие резких ценовых колебаний и тотального удешевления объектов», — отмечает Сергей Шлома.

Фактическая коррекция цен осуществляется в рамках торга в процессе переговоров по конкретной сделке. И такая практика по-прежнему носит массовый характер, отвечая текущим запросам покупателей: абсолютное большинство объектов реализуется со скидкой. В сентябре доля таких продаж на московском вторичном рынке жилья составила 82%. Средний размер дисконта — 8,1%. 8% реализованных объектов были проданы выше цены предложения, 10% — в соответствии с изначальным запросом продавца.

Средняя стоимость предложения, выраженная в долларовом эквиваленте, составила по итогам сентября $ 2853 за кв. м, увеличившись на 0,4% относительно августа и на 6,5% с начала 2016 года.

Экспозиция

Средний срок экспозиции объектов на московском вторичном рынке жилья в сентябре составил 83 дня — на 10,8% (10 дней) меньше, чем в августе. Как отмечают специалисты, формальное снижение этого показателя в прошлом месяце нельзя расценивать как устойчивую тенденцию сокращения срока продажи объектов. Напротив — на текущий момент и в целом в нынешнем году он находится на максимальном уровне. Так, средний срок экспозиции в третьем квартале нынешнего года на 18,7% выше, чем во втором. А средний показатель с начала года выше среднего значения за период 2012—2015 гг. — на 21,4%.

«Характерная особенность сегодняшнего рынка — „синдром разочарованного продавца“: огромное количество собственников уже не верит, что сможет в ближайшее время продать свою жилплощадь. Они недоумевают: „Квартиру смотрят, но за весь год ни одного предложения о покупке!“. Все так: покупатель никуда не торопится. Он не спеша ищет идеальный вариант, не чувствуя „дыхания в спину“ — ни ажиотажного спроса, ни растущих цен. Заинтересовать нынешнего потребителя может только очевидно привлекательный по своим качественным и ценовым характеристикам объект. Такие лоты реализуются в среднем в течение месяца. Остальные без грамотной работы с ценой „зависают“ в базе на долгое время», — говорит Сергей Шлома.

Самая дешевая квартира

Самой дешевой квартирой на вторичном рынке жилья в пределах МКАД в сентябре стала «однушка»-студия общей площадью 20 кв. м на 1-м этаже 14-этажного панельного дома на ул. Братеевской (ст. м. «Борисово»). Цена предложения: 3,1 млн рублей.

Самая дорогая квартира

Самым дорогим предложением прошедшего месяца является десятикомнатный двухэтажный пентхаус с отдельным лифтом в 10-этажном доме на Мосфильмовской улице (ст. м. «Киевская»). Общая площадь — 950 кв. м. Планировочное решение предполагает четыре спальни, два кабинета, пять гардеробных, пять санузлов, каминный зал, кухню, гостиную-столовую, бильярдную, два бассейна и две сауны. В распоряжении собственника квартиры — две открытые террасы по 350 кв. м, эксплуатируемая кровля площадью 400 кв. м. В цену входит 4 машино-места в собственном подземном паркинге. Ориентировочная стоимость предложения в российской валюте: 766,4 млн рублей.