В Департаменте загородной недвижимости ИНКОМ-Недвижимость проанализировали показатели продаж на рынке загородного жилья в первом полугодии 2017 года. Среди причин низких результатов эксперты называют вызванные внешнеэкономической ситуацией изменения в структуре рынка, нерешительность покупателей, погодные аномалии и уменьшение веса фактора сезонности.
Все ниже и ниже
Первое полугодие, включающее в себя традиционно высокий весенне-летний сезон, на этот раз не оправдало ожиданий игроков рынка загородной недвижимости. По данным Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, за указанный период на рынке в целом была заключена 5741 сделка. Это на 37,5% меньше, чем за тот же отрезок экономически более благополучного 2012-го, когда удалось реализовать 9191 лот. Однако эксперты отрасли считают, что «возраст» антирекорда значительно больше:
— Настолько низкую покупательскую активность в весенне-летний период я наблюдаю впервые за десять лет, — отмечает руководитель офиса «Проспект Вернадского» Департамента загородной недвижимости ИНКОМ-Недвижимость Сергей Цывин. — Так, еще в начале 2010-х годов в первом полугодии на «загородке» совершалось около десяти тысяч сделок. Помимо прочего, ситуацию характеризует тот факт, что время принятия решения о покупке растянулось до года, а иногда и до полутора лет. Причины этого я вижу в том, что клиенты стремятся получить готовый продукт, но оказываются не в состоянии заплатить за него соответствующие деньги. Проще говоря, представления и пожелания покупателей не совпадают с реалиями рынка.
Директор Департамента загородной недвижимости ИНКОМ-Недвижимость Андрей Кройтор говорит о макроэкономических обстоятельствах:
— В структуре рынка есть определенный набор влияющих на него элементов: констант и переменных. До кризиса в 2014 году среди базовых констант числилась внешнеполитическая ситуация и цены на нефть, а единственной переменной была сезонность. Однако с началом кризисных пертурбаций базовые факторы сами превратились в переменные, а сезонность из-за нашей непредсказуемой погоды начала терять свой вес. В итоге мы получили рынок, поведение которого очень сложно прогнозировать. Противоречивость или отсутствие прогнозов негативно отражается на любой отрасли, но в нашем случае рынок столкнулся с настоящей стагнацией: так как для большинства людей загородное жилье не является предметом первой необходимости, в непонятной ситуации они просто воздерживаются от покупки.
Что мне снег, что мне зной…
Анализируя положение дел на «загородке», специалисты все чаще упоминают уменьшение роли фактора сезонности. Последние несколько лет покупатели больше смотрят на погоду: так, в этом году снежная зима с комфортными температурами привела к всплеску продаж в январе—феврале, холодный апрель отозвался непривычным для этого месяца затишьем, а дождливое нежаркое лето только усугубило ситуацию.
«У нас есть ожидания, что август 2017-го будет более активным, чем обычно, — не теряет оптимизма Сергей Цывин. — Это уже подтверждается ростом количества звонков. И хотя традиционно он считается месяцем отпусков, возможно, в этом году многие перенесли свой отдых на июль, который в плане спроса был не таким заметным».
На связь каникулярных циклов с продажами есть и другая точка зрения:
— Когда десять лет назад я пришел в профессию, старожилы рынка говорили мне, что август — совершенно «мертвый» месяц, потому что все обеспеченные люди отдыхают в это время на курортах, — вспоминает руководитель офиса «Сретенское» Департамента загородной недвижимости ИНКОМ-Недвижимость Антон Архипов. — Однако практика показала, что состоятельные клиенты отдыхают по несколько раз в год, и даже отпуска не мешают им держать руку на пульсе. Поэтому у меня нет предубеждений насчет последнего летнего месяца. Но с чем я соглашусь, так это с тем, что в 2017-м настоящего весенне-летнего сезона на «загородке» не получилось.
Спрос по осени считают
Кроме лета календарного существует еще и бабье лето, которое, несмотря на непродолжительность, тоже вносит коррективы в показатели продаж и даже имеет свой тип покупателей.
«Бабье лето в конце сентября обычно знаменуется оживлением на загородном рынке, — рассказывает Антон Архипов. — Во-первых, сама теплая сухая погода отлично подходит для просмотров. Во-вторых, к этому времени люди успевают отправить своих детей в школы и вернуться из отпусков к привычной деловой деятельности. Наконец, появляются покупатели, которые ставили себе задачу приобрести в этом году дом или участок, но так и не решили этот вопрос. Конечно, „осенних“ клиентов меньше, чем „весенних“, зато они более целеустремленные: до момента выпадения снега просматривают максимальное количество объектов и к Новому году обычно совершают покупку».
