Специалисты Аналитического центра и Департамента новостроек ИНКОМ-Недвижимость рассмотрели актуальные вопросы и перспективы развития первичного рынка, связанные с переходом на проектное финансирование и сопровождение сделок кредитными организациями. В частности, по мнению экспертов, пока нет абсолютной гарантии надежности всех 55 банков, имеющих право на открытие эскроу-счетов, и в случае кризиса банковской сферы пострадают дольщики. До сих пор не выработан четкий механизм взаимодействия банков и застройщиков через счета эскроу. В новых условиях структура деятельности девелоперов должна кардинально измениться, их расходы увеличатся, что неизбежно приведет к росту цен на квартиры в новостройках. Другой важный фактор подорожания — возникновение дефицита при сокращении числа застройщиков ввиду снижения рентабельности возведения новых домов. Девелоперов, оставшихся на рынке, изменения в 214-ФЗ также ограничат в объеме ввода жилья. В целом ожидаемое в среднесрочной перспективе повышение стоимости первичных объектов составит не менее 15%-20%. В условиях массового ухода девелоперов из бизнеса тотально снизится конкуренция, без которой качественное развитие рынка невозможно. Некрупные застройщики оригинальных и интересных ЖК могут не выдержать новых жестких требований, тогда как масштабные массовые проекты обычно тяготеют к шаблонности. Таким образом, складываются предпосылки к тому, что среди последствий нововведений мы увидим безликую единообразную застройку — как иллюстрацию эпохи СССР. Свой взгляд на проблематику представил руководитель Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость Дмитрий Таганов.
С 1 июля следующего года финансирование жилищного строительства будет находиться под полным контролем банковских структур: на период возведения дома средства дольщиков будут заморожены на эскроу-счетах, и девелоперам придется использовать банковский кредит. Данные меры призваны обезопасить покупателей первичного жилья от долгостроя, недостроя и рисков нецелевого использования девелоперами средств дольщиков.
Покупатель: между банком и застройщиком
«Защищенность дольщиков при банковском сопровождении сделки, возможно, обеспечивается, но все же не полная. Меры направлены на то, чтобы обезопасить покупателей жилья от потери денег. Но всем известно, что в последнее время некоторые банки терпят крах и закрываются либо санируются, в их числе даже крупные и, казалось бы, надежные, — есть ли 100%-ная гарантия, что не „лопнет“ банк, где хранятся деньги на эскроу-счетах? В случае банкротства пострадают дольщики, только уже не по вине застройщика. Так, возникает риск, что кризис в сфере девелопмента может перерасти в расстройство банковской системы — в конечном счете, любые коллапсы нарушают интересы покупателей-пайщиков.
Конечно, гарантии безопасности должны обеспечиваться за счет Центробанка (ЦБ) — именно им утвержден список надежных банков, имеющих право открыть эскроу-счета: на сегодняшний день их 55. Очевидно, что большинство дольщиков будет обращаться в ТОП-5 и первое место, скорее всего, займет Сбербанк. Создается ощущение, что инициированные реформы в первую очередь направлены не столько на защиту дольщиков, сколько на монополизацию банковской сферы и первичного рынка жилья. Но помимо первой пятерки остается еще 50 аккредитованных банков, и в этой связи также возникает вопрос, достаточно ли адаптирована к новым условиям система страхования вкладов? Да, с 2015 года банковские счета эскроу, открытые физическими лицами для расчетов по сделкам с недвижимостью, подлежат страхованию на сумму до 10 млн рублей, но все ли условия спустя 3 года остаются эффективными? Пока застройщики и банки лишь обсуждают особенности взаимодействия через эскроу-счета, иными словами, отработанного механизма пока нет.
При переходе на банковское сопровождение строительства структура деятельности девелоперов должна измениться принципиально, вследствие чего их расходы неизбежно увеличатся».
Квартира: станет дефицитным товаром и подорожает
«В среднесрочной перспективе нововведения на первичном рынке, безусловно, приведут к росту цен на новое жилье. Минимальное подорожание — пропорционально размеру ставки проектного финансирования, но пока неизвестно, какими будут эти ставки. К тому же, следует учитывать административные и прочие сопутствующие расходы. Ожидаемый в ближайшие годы рост стоимости квартиры в новостройке составит не менее 15%, а то и 20%.
Немаловажную роль в удорожании сыграет возникновение дефицита при сокращении числа застройщиков — ввиду снижения рентабельности возведения жилья. Девелоперов, оставшихся на рынке, изменения в 214-ФЗ также ограничат в объеме ввода квадратных метров. С другой стороны, после полного отказа от ДДУ система финансирования жилищного строительства, а, следовательно, и объем предложения на первичном рынке, будут регулироваться ЦБ — структурой, контролирующей финансовые потоки застройщиков, иначе говоря, сколько банки смогут выделить средств, столько квартир и будет построено.
При этом спрос сохраняется, и он довольно высокий. Дефицит может возникнуть примерно через 5 лет, когда полностью реализуют квартиры в домах, возведенных по старым нормативам, или в продаже останутся не самые ликвидные объекты».
Застройка: назад в будущее?
«В конце концов, число девелоперов может сократиться до минимума. При таком сценарии исчезнут условия для конкуренции, без которой невозможно качественное развитие рынка. Выход новых интересных необычных предложений будет крайне ограниченным, ведь такими проектами занимаются, в основном, некрупные застройщики, которым, вероятнее всего, не удастся „выжить“ в жестких условиях. Усилится тенденция монополизации рынка, а крупные девелоперы масштабных массовых проектов традиционно тяготеют к шаблонам, и в этом случае вполне реальной выглядит перспектива засилья безликой единообразной застройки — как во времена СССР».
