Рейтинг московских районов: где быстрее растут цены, очевиден избыток продавцов, а откуда не хотят уезжать?

В Департаменте вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость проанализировали, как распределяется предложение в соответствующем сегменте московского рынка жилья по «старым» районам столицы и «по ходу» объяснили показательные «феномены» некоторых территорий. В основе данных рейтингов — количественные характеристики районов.

Общая площадь территории районов и объем жилищного фонда
Согласно административно-территориальному делению, в настоящее время в столице насчитывается 125 районов в т. н. старых границах Москвы. По данным Мосгорстата («Основные показатели социально-экономического положения муниципальных образований в 2014 году»), их общая территория составляет 114 264,9 га, а суммарная площадь жилых помещений — 225 865,9 тыс. кв. м. Лидер по площади земель — Кунцево (5334 га), самый компактный район — Арбат (211 га). Максимальный объем жилищного фонда — в Марьино (4672,76 кв. м), минимальный — в районе Молжаниновский (70,1 тыс. кв. м).

Районы Москвы по общей
площади территории (max, min)

№	Район	Общая площадь земель, га
1	Кунцево	5334
2	Косино-Ухтомский	3020
3	Метрогородок	2756,74
4	Южное Бутово	2553,74
5	Ясенево	2536,65
6-120	…
121	Алтуфьевский	325,25
122	Восточный	314
123	Савеловский	270
124	Марфино	269,7
125	Арбат	211

Районы Москвы по объему
жилых помещений (max, min)

№	Район	Общая площадь жилья, тыс. кв. м
1	Марьино	4672,76
2	Раменки	4488,3
3	Южное Бутово	4038,43
4	Хорошево-Мневники	3626,38
5	Выхино-Жулебино	3563
6-120	…
121	Старое Крюково	569,94
122	Внуково	417,6
123	Капотня	399,74
124	Восточный	227,5
125	Молжаниновский	70,1

Плотность жилой застройки: «феномен» Новокосино
Отношение суммарной площади расположенных на конкретной территории жилых помещений к ее общей площади позволяет оценить плотность жилой застройки и проранжировать районы по этому признаку. В соответствии с итоговым коэффициентом плотности жилья максимальный объем жилой недвижимости в расчете на единицу площади отмечен в Новокосино. Здесь сосредоточено 12% всего объема жилищного фонда Восточного административного округа, при том, что территория района занимает лишь 2% в суммарной площади земель ВАО. С учетом этого показателен следующий факт: в настоящее время в Новокосино представлено к продаже всего 212 объектов: по объему текущего предложения на вторичном рынке жилья самый плотно застроенный жильем район столицы занимает 104 место — в заключительной части соответствующего рейтинга.

«Низкий уровень предложения в данном случае логично оценивать в контексте потребительских характеристик жилищного фонда Новокосино и стоимости жилья здесь. Это район плотной многоэтажной современной жилой застройки, привлекающий покупателей „убойным“ сочетанием трех факторов: московской „пропиской“, достаточно высоким качеством объектов, которое в полной мере удовлетворяет массового потребителя, и доступной ценой — на 17,5% ниже, чем в среднем по Москве и на 9,2% ниже, чем, например, в соседнем Новогиреево. Условно говоря, люди покупали здесь лучшее, что могут позволить при имеющихся финансовых возможностях. За редким исключением переезд без дополнительных затрат означает для них ухудшение качества жилья или локации, поэтому они и не форсируют продажи», — объясняет ситуацию руководитель Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость Дмитрий Таганов.

Плотность жилой застройки в Новокосино почти в 223 раза выше, чем в Молжаниновском — минимально застроенном районе «старой» Москвы. Район Молжаниновский — эксклав Северного административного округа, отделенный от основной территории САО землями Северо-Западного административного округа и городского округа Химки. Значительную часть его территории занимает аэропорт «Шереметьево» с обслуживающими и другими связанными объектами. Немногочисленный жилищный фонд здесь представлен преимущественно частным сектором. Лишь на северо-западе района сосредоточено несколько современных многоэтажных домов. В настоящее время в Молжаниновском выставлены на продажу 11 квартир — в ценовом диапазоне от 3,2 млн до 20,8 млн рублей. Медианная цена предложения в этом районе — 127,5 тыс. рублей за кв. м, на 31,3% ниже среднерыночного показателя.

Районы Москвы по плотности жилой застройки

№	Район	Общая площадь жилых помещений, тыс. кв. м	Общая площадь земель, га	Коэффициент жилой застройки, кв. м/га
1	Новокосино	3364,32	359,59	9 356
2	Ломоносовский	2046,42	333,75	6 132
3	Савеловский	1229	270	4 552
4	Бескудниковский	1491,6	329,98	4 520
5	Ховрино	2540	572,7	4 435
6-120	…
121	Капотня	399,74	805,74	496
122	Косино-Ухтомксий	1405,08	3020	465
123	Внуково	417,6	1691,2	247
124	Метрогородок	589,57	2756,74	214
125	Молжаниновский	70,1	1665	42

Важно подчеркнуть, что рейтинги районов по объему жилых помещений и плотности жилой застройки не учитывают апартаменты — статистически значимые, прежде всего, для Пресненского района столицы. Тем более показательно, что даже при таких исходных условиях этот район стабильно удерживает лидерство по объему предложения на вторичном рынке жилья.

Объем предложения: максимальный выбор — в дорогих районах
По данным Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, в настоящее время общий объем предложения на московском вторичном рынке жилья составляет 43 482 объекта и фактически остается неизменным с начала года (+ 0,3%). Относительно аналогичного периода прошлого года указанный показатель уменьшился на 3,2%.

Максимальный объем предложения — 1 264 лота (2,9% от суммарного рыночного показателя) — представлен в районе Пресненский (25-е место по площади территории и 56-е — по объему жилых помещений без учета апартаментов). 64,7% выставленного здесь на продажу жилья сосредоточено в локациях, ближайших к ст. м. «Улица 1905 года», «Баррикадная», «Маяковская», «Арбатская», «Краснопресненская». При этом 53% объектов экспонируются с заявленной стоимостью от 30 млн рублей. 11% — от 20,1 млн до 30 млн рублей, 10% — от 15,1 млн до 20 млн рублей, 15% — от 10,1 млн до 15 млн рублей, 11% — от 5,1 млн до 10 млн рублей.

Минимальный объем предложения (0,002% от суммарного рыночного показателя) — в районе Старое Крюково (114-е место по площади территории и 121-е — по объему жилых помещений). Здесь продается один объект: двухкомнатная квартира общей площадью 50 кв. м с заявленной стоимостью 6,8 млн рублей. Ни одного предложения в свободной продаже нет на текущий момент в районе Савелки (ЗелАО).

Районы Москвы по объему предложения на вторичном рынке жилья (max, min)

№	Район	Объем предложения, объектов	Доля в общем объеме предложения на вторичном рынке жилья Москвы
1	Пресненский	1 264	2,9 %
2	Хамовники	1 069	2,5 %
3	Тверской	903	2,1 %
4	Басманный	853	2 %
5	Раменки	794	1,8 %
6-120	…
121	Капотня	11 (суммарная площадь - 710 кв. м)	0,03 %
122	Молжаниновский	11 (суммарная площадь - 670 кв. м)	0,03 %
123	Силино	4	0,009 %
124	Матушкино	3	0,007 %
125	Старок Крюково	1	0,001 %

«Максимальный объем предложения в не самых „выдающихся“ районах по показателям объема жилья (за исключением Раменок) и площади занимаемых территорий — закономерный итог большого удельного веса изначально инвестиционных покупок здесь. Верхние позиции рейтинга занимают в основном центральные районы, плюс Раменки, где последние годы огромные пространства застраивались премиальным жильем. В структуре предложения этих районов преимущественную долю имеют объекты классов „премиум“ и „элит“, приобретенные с целью прямых инвестиций. Пример Пресненского убедительно подтверждает это: цена большинства выставленных здесь на продажу объектов начинается от 30 млн рублей. В то же время существует обратный „феномен“: в „старых“ районах массовой застройки доля предложения относительно невелика. Как правило, покупки здесь совершаются „для себя“: люди живут в этих квартирах или сдают их в наем», — отмечает Дмитрий Таганов.

Средняя стоимость предложения: Арбат дороже с каждым годом
Действительно, рейтинг московских районов по средней стоимости предложения в значительной степени перекликается с их распределением по объему предложения. На текущий момент медианная цена предложения на московском вторичном рынке жилья составляет 185,5 тыс. рублей за кв. м. Самый дорогой район Москвы — Арбат (574,6 тыс. рублей за кв. м), минимальная заявленная стоимость объектов — во Внуково (105 тыс. рублей за кв. м).

Районы Москвы по средней стоимости предложения на вторичном рынке жилья (max, min)

№	Район	Средняя цена, тыс. руб. за кв. м	Отношение к ср. цене предложения
1	Арбат	574,6	+ 209,7 %
2	Якиманка	492,3	+165,4 %
3	Хамовники	490,9	+164,6 %
4	Тверской	421,8	+127,4 %
5	Пресненский	397,7	+114,4 %
6-120	…
121	Некрасовка	129,1	- 30,4 %
122	Бирюлево Западное	128,6	- 30,7 %
123	Молжаниновский	127,5	- 31,3 %
124	Крюково	106,4	- 42,6%
125	Внуково	105	- 43,4 %

Наибольшую положительную динамику средних цен с января 2015 года продемонстрировали также районы ЦАО, что объясняется, в частности, переходом значительной части продавцов жилья класса «премиум» и «элит» на позиционирование объектов в рублях (в том числе, по фиксированному курсу доллара). Максимальный рост заявленных цен таким образом отмечен в районе Арбат — 16,1%. В первой пятерке районов с наибольшей динамикой средней стоимости также Якиманка (+15,5%), Тверской (+9,2%), Пресненский (+7,8%), Замоскворечье (+7,8%).

В противоположность им — районы с наибольшей динамикой снижения средних цен предложения в течение указанного периода: Покровское-Стрешнево (-12,6%), Марфино (-11,7%), Южное Медведково (-11,5%), Бескудниковский (-11%), Некрасовка (-10,6%).