В Департаменте аренды квартир ИНКОМ-Недвижимость проанализировали общий состав предложения и спроса по типам зданий в столице — так, у «брежневок» и «хрущевок» зафиксировано годовое снижение показателей. 62% арендаторов московского жилья массовых сегментов (эконом- и комфорт-классов) предпочитают объекты в современных домах (постсоветского периода постройки), четверть из них квартирует в новостройках — показало исследование. Специалисты компании отмечают устойчивый рост арендного спроса на квартиры в новых домах — в 2 раза по сравнению с данными 2016 года, и связывают это явление, в том числе, со значительным увеличением объема предложения на рынке первичной недвижимости начиная с 2017 года. Эксперты перечислили мотивирующие факторы найма жилья в только что построенных домах и указали на особенности ценообразования аренды квартир. Так, в новостройке (этот статус сохраняется за зданием в течение трех лет после ввода в эксплуатацию) разница между ценовыми категориями «эконом» и «комфорт» не учитывается, жилье сдается со скидкой 7–15% от стоимости бюджетного найма. По прошествии периода адаптации дом приобретает конкурентные преимущества перед устаревающим жилфондом — квартиры сдаются на 5–10% дороже, чем в «брежневках» или «хрущевках», а арендные ставки приходят в соответствие ценовой группе — у лотов «комфорт» и «эконом+» они практически идентичны и на 10% выше, чем у наиболее бюджетных квартир.
Предложение и спрос: сегодня и год назад
По данным Департамента аренды квартир ИНКОМ-Недвижимость, сегодня доминирующая доля в предложении экономкласса в столице — 40% — приходится на объекты в современных домах (постсоветского периода постройки), 27% составляют лоты в старых панельных 9- и 14-этажках, 21% — в «хрущевских» 5-этажных домах, 12% квартир для найма можно найти в «сталинках».
В структуре спроса процентное соотношение типов зданий выглядит следующим образом: 62% — у современных домов, 32% — у «брежневок», 4% — у «хрущевок» и всего 2% — у «сталинок».
По итогам сентября 2017-го доля современных домов в предложении была ниже сегодняшнего показателя на 5 п. п. (35%), в спросе — на 3 п. п. (59%). «Брежневские» 9- и 14-этажки год назад занимали 29% в составе предложения и 34% в структуре спроса, что превосходит нынешние значения — по 2 п. п. в обеих категориях. Численность «хрущевок» в экспозиции год назад была выше сегодняшней на 3 п. п. (24%), в составе спроса — на 1 п. п. (5%). «Сталинки» остаются на тех же позициях.
Предложение
|
Тип дома
|
Объем предложения,
сентябрь 2017 г.
|
Объем предложения,
сентябрь 2018 г.
|
Динамика изменений
|
|
современные здания
|
35%
|
40%
|
+5 п. п.
|
|
«брежневки»
|
29%
|
27%
|
-2 п. п.
|
|
«хрущевки»
|
24%
|
21%
|
-3 п. п.
|
|
«сталинки»
|
12%
|
12%
|
-
|
Спрос
|
Тип дома
|
Спрос,
сентябрь 2017 г.
|
Спрос,
сентябрь 2018 г.
|
Динамика изменений
|
|
современные здания
|
59%
|
62%
|
+3 п. п.
|
|
«брежневки»
|
34%
|
32%
|
-2 п. п.
|
|
«хрущевки»
|
5%
|
4%
|
-1 п. п.
|
|
«сталинки»
|
2%
|
2%
|
-
|
Данные Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость
Эксперты ИНКОМ-Недвижимость связывают увеличение доли новых домов в экспозиции и в спросе на рынке аренды с несколькими факторами: ростом объемов жилищного строительства в столичном регионе, а также повышением покупательской активности в сегменте новостроек, в том числе со стороны консервативных инвесторов. Часть приобретенных объектов пополняет ассортимент арендного предложения.
Новостройки на рынке аренды
1/3 экспозиции современных объектов составляют квартиры в новостройках (данный статус сохраняется у дома в течение трех лет после ввода в эксплуатацию). 25% арендаторов современного жилья выбирают лоты именно в недавно построенных домах — этот показатель в 2 раза превышает уровень 2016 года. «Начиная с 2017-го наблюдалось значительное увеличение объема предложения и числа сделок на столичном рынке первичного жилья. Одновременно мы отмечаем рост арендного спроса на лоты в новых домах. Один из главных побудительных мотивов арендовать новые квартиры эконом- и комфорт-классов — это низкие ставки найма за счет локации: строительство ЖК масс-маркета осуществляется главным образом в отдаленных от центра районах Москвы. Другой немаловажной причиной является предоставление дисконта вследствие объективных бытовых неудобств проживания в новостройке: в квартирах повсеместно выполняются ремонтные работы, не всегда налажена работа коммуникационных систем в доме, часто по соседству ведется строительство новых очередей в ЖК, недостает объектов инфраструктуры и т. д. Скидка в среднем варьирует в диапазоне от 7 до 10%, но в единичных случаях может достигать 15%», — поясняет Оксана Полякова, заместитель директора Департамента аренды квартир ИНКОМ-Недвижимость.
Арендные ставки у новых квартир
По прошествии трех лет квартиры в новых домах обычно перестают характеризоваться пониженной комфортностью проживания, напротив, они приобретают конкурентные преимущества перед устаревающим жилфондом. Такие объекты сдаются без дисконта и в среднем на 5% дороже, чем аналогичные по месторасположению и комнатности лоты в «брежневках», при этом арендные ставки у квартир в «хрущевках» на 10% ниже, чем у современных. Стоимость аренды жилплощади в «сталинках» зависит от локации и состояния дома.
«Следует учитывать и тот факт, что на рынке новостроек в старых границах Москвы реализация проектов экономкласса весьма ограничена, в массовом сегменте широко представлены объекты уровня “комфорт”. При сдаче внаем жилья в статусе новостройки разница между этими ценовыми категориями не учитывается, собственники предоставляют скидку исходя из средней стоимости бюджетного найма. Через три года после ввода дома в эксплуатацию оплата проживания соответствует ценовой категории квартиры — в среднем лоты “комфорт” и “эконом+” имеют аналогичные арендные ставки, которые примерно на 10% выше, чем у квартир экономкласса», — отмечает Оксана Полякова, заместитель директора Департамента аренды квартир ИНКОМ-Недвижимость.
