Плюс 25 % накопленного спроса, минус половина продавцов пятиэтажек «под снос» и другие стресс-факторы московского вторичного рынка жилья в 2017 году

По оценкам ИНКОМ-Недвижимость, накопленный в течение 2017 года отложенный спрос составит 25% годовой потребности покупателей на московском вторичном рынке жилья. Этот объем пополнит копилку нереализованных намерений граждан по решению жилищных вопросов, которая, как считают специалисты, за последние три года суммарно увеличилась до 65%. В компании оценили факторы, в наибольшей мере повлиявшие на покупательскую активность в уходящем году, и выделили ТОП-3 событий и явлений, которые точно останутся в истории московской «вторички».

Основные показатели вторичного рынка жилья старой Москвы в уходящем году в целом сопоставимы с прошлогодней статистикой. По данным компании за 11 месяцев, средняя цена предложения снизилась на 2,2%, актуальный спрос, выраженный в количестве финансовых обязательств о проведении сделок, — на 9,5%. На этом фоне выделяется динамика объема предложения: -19,1% с начала года, согласно статистике Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость. Она объясняется главным образом укреплением и распространением так называемого синдрома разочарованного продавца: люди, которые в течение длительного времени не могут реализовать жилплощадь (как правило, из-за завышенной цены), предпочитают снимать ее с продажи, осознав невозможность удовлетворения на сегодняшнем рынке своих ценовых ожиданий.

Табл. 1. Объем и средняя цена предложения на московском вторичном рынке жилья

«Сегодня мы не говорим о кризисе на рынке жилья, а констатируем его переход в новое состояние — достижение точки равновесия, обеспечивающей определенный баланс во взаимоотношениях продавцов и покупателей, а вместе с ним — стабильность ключевых рыночных показателей. Отсутствие волатильности — это характерная черта московской „вторички“ после того, как в 2015 году на ней случился „ледниковый период“. В 2016-м участники рынка в полной мере адаптировались к изменившемуся „климату“ и с тех пор действуют в условиях предсказуемой реальности — никто не ждет резких перемен и не делает резких движений. Как следствие, рыночные показатели не сильно отличаются от месяца к месяцу, от сезона к сезону, от года к году. Согласно статистике, 2017 год на московском вторичном рынке жилья очень похож на 2016-й. По нашим оценкам, наступающий 2018-й будет похож на них обоих», — рассуждает директор Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость Сергей Шлома.

В ситуации ограниченного платежеспособного спроса, подкрепленного в сегодняшних экономических условиях неуверенностью большей части населения в стабильности своего материального положения, фундаментом рынка вот уже третий год является неотложная потребность в изменении жилищных условий. Однако в уходящем году к сложившейся конструкции прибавилась мощная надстройка в виде новых или получивших развитие обстоятельств и тенденций, которые, с одной стороны, определили текущую динамику московской «вторички», с другой, — и в дальнейшем будут иметь для нее определяющее значение. Остановимся подробнее на трех основных.

1. Планы по реновации жилья не привели к росту цен, но вдвое снизили предложение
В феврале громом среди ясного неба прозвучало заявление мэра Москвы С. Собянина о планах столичных властей по реновации жилищного фонда — о сносе пятиэтажных домов так называемых несносимых серий (определенных «лужковской» программой расселения пятиэтажек). Грандиозность озвученных намерений при одновременном отсутствии (вплоть до середины апреля) какой-либо определенности по их реализации вызвала на рынке кратковременный ажиотаж, выразившийся, в том числе, увеличением количества обращений по вопросам купли-продажи вторичного жилья — прежде всего, квартир в «хрущевках». За неделю после заявления градоначальника количество звонков в ИНКОМ-Недвижимость возросло на 25%, и большинство потенциальных покупателей интересовалось крайне непопулярными до того момента советскими пятиэтажками — по сути, перспективами возможного улучшения жилищных условий при расселении.

С другой стороны, часть продавцов таких квартир по-своему расценила внимание властей к их недвижимости. «Вообразив, что теперь высокая ликвидность их жилья фактически признана на государственном уровне, такие собственники подняли цены на свои объекты — зачастую на 300–500 тыс. рублей. Но так и не дождались соответствующего признания покупателей, чей возросший интерес к „хрущевкам“ ограничился звонками и в течение месяца вернулся к норме — не более 10% общего спроса на „вторичке“», — отмечает Сергей Шлома. В то же время, по подсчетам компании, по вине продавцов, попытавшихся на фоне ажиотажа в последний момент изменить условия сделки в свою пользу, в марте сорвалось подписание около 10% договоров купли-продажи в пятиэтажных домах. Покупатели отказались идти на поводу у продавцов, понимая, что за предлагаемую цену могут приобрести действительно более качественное жилье.

Таким образом, планы по предстоящей реализации в Москве программы реновации жилищного фонда, вызвав на первых порах определенные колебания потенциального спроса и цен предложения, к концу года не привели к существенной динамике по этим показателям. Так, по данным Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, средняя цена предложения квартир в домах, включенных в программу, с начала года возросла на 4,9%. Однако существенно — более чем вдвое — уменьшился объем предложения таких объектов: значительная часть людей, планировавших их продажу, предпочла самостоятельным действиям ожидание лучших жилищных условий от государства.

Табл. 2. Объем и средняя цена предложения квартир в домах, включенных в программу реновации жилья в Москве

2. Обострение «противостояния» вторичного рынка и сегмента новостроек
Отток покупателей со «вторички» из-за увеличившегося предложения жилья в новостройках (в том числе в сегменте масс–маркета) в ИНКОМ-Недвижимость отмечали еще в 2016 году. Тогда потери оценивались на уровне 15% объема спроса. По итогам 11 месяцев 2017 года в компании говорят о 25% покупателей, которые предпочли покупке жилья на вторичном рынке квартиру в новостройке.

Основная причина усиления такого рода конкуренции — строительный бум в Москве, крупнейший, по оценкам специалистов, за последнее десятилетие. Так, по данным Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, в ноябре 2016-го соотношение объема предложения на вторичном рынке и в сегменте новостроек в границах старой Москвы выглядело так: 59,4% — «вторичка», 40,6% — «первичка». По итогам ноября 2017 года перевес на другой стороне: 40,6% — вторичное жилье, 59,4% — новостройки. Согласно подсчетам аналитиков компании, с ноября прошлого года объем предложения на первичном рынке столицы возрос более чем вдвое — на 65,5%. В сегменте вторичного жилья за тот же период данный показатель снизился на 22,7%.

Рис. 1. Соотношение объемов предложения на первичном и вторичном рынках жилья в Москве

Данные Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость

«Если еще год-два назад в районе появлялся новый жилой комплекс, то он конкурировал только с квартирами на вторичном рынке. Сегодня же, кроме „вторички“, покупателю предлагается в той же локации еще два-три ЖК — человеку остается только ходить по адресам и торговаться за скидку», — отмечает Сергей Шлома.

Одновременно с ростом объема предложения на первичном рынке и обострением борьбы за покупателя в сегодняшних условиях и без того пониженного спроса развивается тенденция, возникшая еще в середине прошлого года, — постепенное сокращение разрыва цен на сопоставимые по характеристикам квартиры на «вторичке» и в новостройках. Таким образом, под угрозой оказывается ключевое конкурентное преимущество первичного рынка — привлекательная для потребителя цена (традиционно в среднем на 20–25% ниже «вторички» в зависимости от этапа строительства). Так, по данным аналитиков компании, по сравнению с прошлым годом разница средних цен предложения жилья разного класса в новостройках и на вторичном рынке сократилась с 27% до 16% (экономкласс), с 21% до 6% («комфорт»), с 14% до 9% («бизнес»).

Табл. 3. Средняя цена предложения на первичном и вторичном рынках Москвы, тыс. руб. за кв. м

3. Снижение ипотечных ставок — катализатор покупательского спроса
Количество покупок с использованием ипотеки в портфеле сделок ИНКОМ-Недвижимость на московском вторичном рынке жилья возросло в годовом выражении на 22,9%, максимально приблизившись к докризисным показателям. Одновременно увеличилась доля ипотечных операций в общем объеме сделок компании на «вторичке»: с 27% в ноябре 2016 года до 33% по итогам прошлого месяца. Такая динамика — закономерное следствие укрепления тренда по повышению доступности ипотеки и нивелирования приоритета рынка новостроек по условиям кредитования после окончания государственного субсидирования ипотечных ставок.

По итогам 11 месяцев 2017 года количество ипотечных сделок в портфеле компании на «вторичке» оказалось максимальным за аналогичные периоды трех последних лет (+65,1% и +19,7% к показателям января—ноября 2015 и 2016 гг. соответственно).

Активизацию ипотечного спроса на вторичном рынке жилья на фоне сохраняющейся низкой активности покупателей специалисты ИНКОМ-Недвижимость связывают с рядом факторов. Главный из них — повышение доступности кредитных продуктов, выраженное, прежде всего, в последовательном снижении процентов по кредитам. В настоящее время усредненная ипотечная ставка по программам покупки жилья на вторичном рынке в банках-партнерах ИНКОМ-Недвижимость составляет 10,53%. В ноябре 2016 года этот показатель был равен 13,94%. Таким образом, в годовом выражении ставки по ипотеке на «вторичке» снизились в среднем на 3,41 п. п.

«Еще в январе 2017 года мы говорили о спецпредложении для клиентов ИНКОМ-Недвижимость — ипотеке при покупке квартиры на „вторичке“ под 10,6% годовых — как об уникальном явлении, беспрецедентно низкой ставке для этого сегмента рынка. На исходе года цифра 10,5% является средним показателем и никого не удивляет. Но в то же время мы не наблюдаем у покупателей иллюзий относительно дальнейшего стремительного снижения процентов по кредиту. Низшая граница ожиданий находится на уровне 8–9% (очень близко к нынешним условиями кредитования) и не является причиной, по которой бы люди откладывали покупку жилья с привлечением ипотечных средств», — говорит Сергей Шлома.

Новым фактором, который в перспективе может в значительной мере определить развитие ситуации в сфере ипотеки, является предстоящее в 2018 году возвращение субсидирования ипотечных ставок. По программе, разрабатываемой по инициативе президента РФ, государство будет оплачивать проценты по ипотеке, превышающие 6%-ную годовую ставку, семьям, в которых до 2022 года родится второй или третий ребенок. При этом речь идет о приобретении жилья в новостройках, а также о рефинансировании полученных ранее кредитов. Очевидно, что при таких условиях вторичный рынок жилья вновь столкнется с определенным оттоком спроса в сегмент новостроек. Однако, по крайней мере, в будущем году в ИНКОМ-Недвижимость не прогнозируют массовый «исход»: по оценкам компании, сегодня доля покупателей, которые теоретически могли бы воспользоваться программой, — людей примерно 28–40 лет, имеющих только одного ребенка и планирующих пополнение в семье, — составляет не более 10%.