Первый и последний предлагать: квартиры в новостройках на крайних этажах иногда ценятся «выше среднего» – надбавка от 5 до 15%

По данным Департамента новостроек ИНКОМ-Недвижимость, квартиры на первом этаже с отдельным входом стоят на 5–15% дороже аналогов на средних этажах; «высокое» расположение объекта с возможностью присоединения технического этажа или кровли добавляет к стоимости 10–15%.

Квартиры на первых и последних этажах — полярные объекты на рынке жилья. С одной стороны, они традиционно дешевле аналогов на средних этажах: примерно на 5–10%. С другой, в современных новостройках такое расположение объектов предоставляет их владельцам дополнительные возможности, что делает их более привлекательными, востребованными и дорогими.

Например, квартиры на первых этажах с отдельным входом. Их стоимость может быть на 5–15% выше, чем цена на жилые помещения, находящиеся на средних этажах в этих же домах. Первый этаж интересен, в том числе, с точки зрения перевода помещения в нежилой фонд для использования в качестве коммерческой недвижимости. Инвестиционная привлекательность таких объектов определяется пешеходным трафиком: преимущественным спросом пользуются квартиры на первом этаже домов рядом с метро в спальных районах.

В целом около 80% домов возводятся сегодня с нежилыми помещениями на первых этажах. Исключение составляют малоэтажные проекты (например, ЖК «Квартал Европа» в г. Балашихе) и комплексы клубного типа, где квартиры на первых этажах имеют собственные входы (например, ЖК «Новоснегиревский» в Истринском районе). Доля квартир такого формата на рынке первичного жилья Москвы и Подмосковья составляет менее 4% от всего объема предложения, они представлены преимущественно в сегментах комфорт- и бизнес-классов.

«Высокое» расположение квартиры также считается существенным преимуществом, если есть возможность выхода на эксплуатируемую кровлю или присоединения технического этажа, а из окон открывается панорамный вид: такие объекты могут быть на 10–15% дороже тех, что расположены ниже.
Однако присоединение технического этажа допустимо не всегда. Юлиан Гутман, директор Департамента новостроек ИНКОМ-Недвижимость, комментирует: «Как правило, при наличии свободных помещений застройщики изначально предоставляют возможность их выкупа под мансарду или мастерские на техническом этаже. Но существуют проекты, где таких площадей попросту нет. Кроме того, после введения в действие Жилищного кодекса РФ мансарды, как и другие помещения, не являющиеся частями квартир, не рассматриваются в качестве самостоятельных объектов. Они объявлены общим имуществом и принадлежат всем владельцам квартир в доме на правах общей долевой собственности, и для присоединения такого помещения к квартире нужно согласие всех владельцев. Единственное исключение — когда чердак (мансарда) существенно реконструирован, то есть фактически создан новый объект».

Выходы на террасы и эксплуатируемые кровли в основном предлагаются в дорогих сегментах. Хотя единичные примеры встречаются в комфорт- и экономклассах. Так, в одном из корпусов ЖК «Квартал Европа» квартиры двух последних этажей в доме № 1 имеют выход на крышу, которая продается вместе с квартирой.
Также на рынке представлены несколько проектов с двухуровневыми квартирами на последнем этаже: например, ЖК «Фортис» в г. Пушкино или ЖК «Квартал-7» в г. Химках. При этом стоимость квадратного метра двухуровневых квартир даже в экономклассе может быть выше на 15–20% — за счет нестандартного предложения. Например, в ЖК «Квартал-7» двухуровневые квартиры предлагаются по цене 85 тыс. рублей за «квадрат», тогда как стандартная для проекта «двушка» стоит 71–72 тыс. рублей за квадратный метр, а 3-комнатная квартира — 66,5 тыс. рублей за квадратный метр.
В бизнес-классе квартиры на последних этажах сегодня очень востребованы и могут стоить на 5–15% дороже «невысоких» аналогов, особенно если из окон открывается панорамный вид.