Первичный рынок жилья в 2015 году: приметы времени

Цены
В начале 2015 года цены на первичном рынке недвижимости Москвы росли, но, скорее, по инерции — после толчка, данного удорожанию ажиотажным спросом в конце 2014-го, когда покупатели буквально выстраивались в очередь для заключения договоров. Средняя стоимость квадратного метра в новостройках столицы в I квартале превысила отметку 209 тысяч рублей. Январь и февраль были рекордными месяцами этого года с точки зрения продаж. Неизбежным следствием резкого, «нездорового» подъема на рынке недвижимости в условиях экономического кризиса стал спад покупательской заинтересованности: к середине года средние цены на первичные объекты снизились до 180 тысяч рублей за «квадрат», а к концу IV квартала — ниже 170 тысяч рублей.
Совершенно иная ситуация складывалась в этом году в Московской области: поскольку в целом 90% новостроек столичного региона возводятся в Подмосковье, и большинство из них в этом году достраивалось и вводилось в эксплуатацию, соответственно, цена квадратного метра по мере готовности объекта не падала, а, наоборот, увеличивалась. Во II квартале средняя стоимость «квадрата» поднялась с 74 до 83 тысяч рублей, в течение всего III квартала держалась на том же уровне и только с октября начала постепенно снижаться — на 2–3% в месяц. Основной причиной падения специалисты называют крах надежд застройщиков на осеннее оживление, которое должно было стимулировать увеличение спроса и, как следствие, рост цен.

Предложение и спрос
На фоне снижения спроса объем предложения достиг рекордных для отечественного рынка недвижимости показателей — по сообщению властей, по разным оценкам, порядка 2,5–3 миллионов квадратных метров жилья в Московском регионе. В Подмосковье в 2015 году можно было приобрести квартиры более чем в 980 новостройках (без учета комплексов в «новой» Москве).
Притом, что лишь 10% общего объема предложения приходятся на Москву (включая «новую»), именно столица демонстрирует наибольший прирост новых объектов, строительство которых было начато в этом году: в продажу вышло более 80 новых домов, только в «старой» Москве осуществляется около 20 проектов. Большая часть из них — около 70% — представлена в форматах комфорт-и экономклассов: поскольку спрос формируется вокруг таких объектов, застройщики вынуждены адаптироваться к экономическим реалиям.

Для приобретателей элитной недвижимости стоимость объекта зачастую не имеет принципиального значения. Тем не менее, держатели валютных накоплений благодаря курсовой разнице и снижению долларовых цен получили возможность сделать выгодные приобретения. Отсюда повышение популярности — почти на треть — объектов дешевле $1 млн. Еще одной магистральной тенденцией в категории дорогого жилья стало увеличение доли апартаментов — до 40%.

Сегмент «бизнес» в период кризиса пострадал больше других, поскольку в нем соотношение цен и финансовых возможностей покупателей наиболее дисгармонично. На долю предложения объектов бизнес-класса в пределах МКАД приходится всего 20%. При этом заметной тенденцией в 2015 году стало появление новых проектов бизнес-класса в Москве по очень привлекательным стартовым ценам.

Пик падения спроса на первичном рынке жилья был отмечен в июне и июле, осенью он немного увеличился и до начала декабря оставался неизменным. При стабилизации спроса потребительский интерес обратился и к объектам бизнес-класса, но только к тем, где предусмотрена довольно большая скидка — до 15%.

Скидки
Высокая конкуренция на рынке новостроек способствовала повышению общего уровня скидок со средних 2–4% летом до 7%-15% в октябре и ноябре. В среднем осенью дисконт находился на уровне 5–7% от стоимости предложения и при 100%-ной оплате. Скидки большего размера, как правило, предоставляются только на определенный объем квартир или при индивидуальной договоренности через реализующую компанию.

В ряде случаев скидки достигали максимального значения — 25%. В ноябре—декабре данный порог не был превышен, однако увеличились средние показатели: около 80% застройщиков предлагали дисконт 10%. Это закономерно, ведь чем ниже был спрос на конкретные объекты в октябре, тем более высокие скидки на них предлагались в ноябре. Данная мера застройщиков принесла результаты: к декабрю новостройки с дисконтом до 15% стали гораздо более востребованными.

Большинство акций было продлено до середины декабря, что способствовало ощутимому оживлению спроса. Кроме того, небольшой скачок валютного курса стимулировал некоторых потенциальных покупателей перейти к активным действиям. Таким образом, в начале декабря спрос вырос на 15–20% по сравнению с ноябрем этого года.

Примером наиболее ликвидных предложений могут быть объекты в ЖК «Молодежный-4» — как с точки зрения общих цен, так и с учетом размеров скидок и дополнительных бонусов: в комплексе предоставляется дисконт на все квартиры — 11%, а также скидки на приобретение машино-мест в подземном паркинге и кладовых помещений на этажах.

Покупательские предпочтения
В условиях экономической нестабильности покупательские предпочтения массового рынка были сосредоточены на новостройках максимальной степени готовности, с удобным расположением и оптимальными показателями цены и качества. В новостройках с отделкой «под ключ» заинтересованы 65% покупателей жилья экономкласса. Однако на рынке такого количества предложений фактически нет. И поскольку на текущий момент определяющим фактором при выборе выступает стоимость недвижимости, как минимум 57% от указанных 65% покупателей пересматривают запросы и останавливаются на подходящих по цене вариантах без отделки.

Учитывая статистику продаж за 2015 год, можно констатировать, что однокомнатные квартиры проигрывают в спросе двухкомнатным, как в столице, так и в области. Популярный формат в нынешних реалиях рынка — так называемые евродвушки, то есть квартиры, где кухня объединена с гостиной, а одна из комнат изолирована. Такие объекты, как правило, имеют меньшую площадь, чем двухкомнатные квартиры стандартной планировки (с отдельной кухней), — до 50 кв. м. Но и стоимость этих квартир ниже, что зачастую играет важную роль. Кроме того, данный формат, за исключением практичности, имеет и своих поклонников, особенно среди молодых семей до 35 лет (кстати, самой активной части покупателей). Предложения подобных двухкомнатных квартир «евроформата» площадью 45 кв. м распространено на территориях «новой» Москвы, например, в ЖК «Белая Звезда» (г. Щербинка).

Приобретение квартир на первичном рынке с целью инвестиций сократилось практически до минимума; покупка новостройки на начальной стадии строительства в нынешних реалиях многим кажется рискованным шагом. Однако именно объекты, вышедшие в продажу на этапе котлована, имеют наиболее привлекательные цены — на 25–30% дешевле, чем стоимость готовых квартир. Таких проектов во второй половине 2015 года становилось все больше, и они, в том числе, определяли корректировку цен на новостройки и увеличение размера скидок в домах, давно представленных на рынке.

Юлиан Гутман, директор Департамента новостроек ИНКОМ-Недвижимость:
— Анализ первичного рынка показывает, что за этот год большинство застройщиков и инвесторов Московского региона приняло «правила игры» в условиях жесткой конкуренции и спада экономики в целом: реализация проектов сегодня возможна только при грамотном подходе к ценообразованию и точном соответствии покупательским предпочтениям. В 2016 году спросообразующими по-прежнему будут ликвидные объекты комфорт- и экономклассов с разумной ценой и удачной локацией. Потребность в доступном жилье остается высокой, поэтому при появлении положительной динамики в развитии экономической ситуации есть все предпосылки к тому, чтобы объем сделок увеличился.

Относительно проектов бизнес-класса можно предположить их «реабилитацию» при появлении новых планировочных решений, дополнительных опций и коррекции политики ценообразования. Собственно, в столице уже появились новые интересные объекты со стоимостью немногим выше, чем цена квартир комфорт-класса: предположительно в 2016 году спрос в сегменте «бизнес» повысится на 15% по сравнению с текущим годом.

Элитное жилье, как и сегодня, будет представлено индивидуальными, порой уникальными, предложениями, общий объем сделок за 2016 год может сократиться на 15–18% относительно этого года.