Парадоксы столичной «вторички»: в низкобюджетных ЮВАО и ВАО доля экспонируемых объектов премиум-класса достигает 27% (район Южнопортовый) и 40% (район Сокольники)

Специалисты профильного Департамента ИНКОМ-Недвижимость рассмотрели два самых бюджетных и наименее привлекательных для покупателей вторичной недвижимости округа старой Москвы (ЮВАО и ВАО) — чтобы выявить в их составе районы с наиболее высокой стоимостью жилья и преимущества проживания в них (помимо близости к центру столицы). Кроме того, они подсчитали, что в районах Южнопортовый (ЮВАО) и Сокольники (ВАО), лидирующих по ценам на «вторичку» в пределах своего округа, немалую долю предложения занимают лоты, по уровню комфортности относящиеся к премиум-классу, — 27% и 40% соответственно. Проанализировав сроки экспозиции и уровень дисконта при продаже этих объектов, специалисты выяснили, что в Южнопортовом средние сроки экспозиции вторичных «премиум»-лотов на 20% больше, чем по Москве в целом (исключая ЦАО), а средний размер скидок равен 13%. В Сокольниках же данные показатели гораздо ближе к усредненным по столице. При этом наиболее дорогой лот на вторичном рынке жилья в ЮВАО находится в Кузьминках (59,2 млн рублей), а в ВАО — в Измайлово (116,3 млн рублей).

По данным Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, в ЮВАО и ВАО на данный момент фиксируется наименьшая среди других административно-территориальных единиц старой Москвы (за исключением ЗелАО) средняя стоимость 1 кв. м на вторичном рынке недвижимости — 147 962 рублей и 153 244 рублей соответственно. Кроме того, статистика Аналитического центра компании показывает, что в этих округах минимальных показателей по столице достигает доля покупателей-«локалов» — людей, изначально планирующих при приобретении жилплощади остаться в том же округе или даже районе, где они жили раньше. В ЮВАО их доля составляет 35%, в ВАО — 40%. Для сравнения — в среднем по столице доля подобных покупателей равна 60%, а максимума этот показатель достигает в ЦАО — 80%.

ЮВАО

Согласно статистике Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, в этом административном округе наибольшая стоимость предложения 1 кв. м во вторичном сегменте жилья была зафиксирована в районе Южнопортовый — 187 796 рублей. Кроме того, Южнопортовый — лидер среди других районов ЮВАО по доле вторичного жилья премиум-класса в объеме предложения, равной здесь 27% (44 лота). Средняя площадь этих объектов — 80 кв. м, а средняя стоимость — 14,4 млн рублей.

ТОП-3 районов ЮВАО с наибольшей по округу средней стоимостью 1 кв. м на вторичном рынке жилья

Главные факторы, повлиявшие на ценовое лидерство района Южнопортовый среди прочих локаций ЮВАО, — развитая транспортная и социальная инфраструктура, близость к Москве-реке (что положительно влияет на видовые характеристики экспонируемого недалеко от набережной жилья и, соответственно, повышает его стоимость), а также большая концентрация лотов премиум-класса около станции метро «Пролетарская». В свою очередь, наиболее дешевые вторичные объекты экспонируются в южной части района, за пределами Третьего транспортного кольца. Подробнее о плюсах Южнопортового рассказывает Дмитрий Таганов, руководитель Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость: «В этом районе расположено несколько станций метро, относящихся, что весьма удобно для жителей, к разным линиям — это „Пролетарская“ и „Волгорадский проспект“ (фиолетовая ветка), „Дубровка“ и „Кожуховская“ (салатовая ветка), также здесь есть платформа МЦК „Дубровка“. По территории района проходят крупные автомобильные магистрали — Третье транспортное кольцо, Волгоградский проспект, проспект Андропова, переходящий в улицу Сайкина. В то же время в районе Лефортово, занимающем в ЮВАО второе место по стоимости жилья, транспортная ситуация гораздо хуже, ведь главная автомагистраль этой локации — сильно загруженное шоссе Энтузиастов, заезд на ТТК здесь один, перед Лефортовским тоннелем, а из станций метро — только „Авиамоторная“. На ценовое отставание данной локации от лидера рейтинга повлияло и то, что в Лефортово промзоны занимают гораздо большую площадь, чем в Южнопортовом».

При этом, согласно наблюдениям специалистов ИНКОМ-Недвижимость, сроки экспозиции объектов премиум-класса в Южнопортовом в среднем на 20% больше, чем аналогичный показатель на столичной «вторичке» в целом (без учета ЦАО, где высшие ценовые сегменты представлены преимущественно элитным жильем). А средний размер скидки на подобные объекты здесь немного выше, чем в других, более престижных, округах, — 13% (для сравнения — в районах ЮЗАО, граничащих с центром, средний уровень дисконта в сегменте «премиум» составляет 10%). Причина в том, что покупатели «премиум»-объектов тяготеют к более престижным округам, а в указанном районе спрос в основном сосредоточен в сегменте масс—маркета. Однако заметный интерес к подобным объектам наблюдается со стороны покупателей, работающих в этом или соседних районах ЮВАО (или близлежащих локациях ЦАО) и не желающих тратить много времени на путь до дома.

При этом в ТОП-3 территориальных единиц ЮВАО с наибольшей средней стоимостью 1 кв. м на вторичном рынке жилья попал район Кузьминки, который, в отличие от двух других лидеров, не граничит с территорией ЦАО. Объяснить это можно тем, что Кузьминки — наиболее зеленый район ЮВАО, в целом характеризующегося неблагоприятной экологической обстановкой. Еще один плюс района — отсутствие крупных промышленных зон.

Именно в Кузьминках, на Зеленодольской улице, расположен наиболее дорогой лот на вторичном рынке жилья ЮВАО — это 5-комнатная квартира общей площадью 200 кв. м на 19-этаже 22-этажного дома. Стоимость объекта — 59,2 млн рублей. В квартире есть вся необходимая бытовая техника, здесь был проведен высококачественный ремонт, лоджии застеклены, есть отдельный выход на крышу здания. Территория вокруг дома огорожена и охраняется, имеется подземный паркинг.

ВАО

В указанном округе по стоимости предложения 1 кв. м на вторичном рынке безоговорочно лидирует район Сокольники — 249 664 рублей. Здесь же, в Сокольниках, максимума по округу достигает доля экспонируемых вторичных лотов, относящихся к категории «премиум», — 40% (29 объектов). Средняя площадь этих квартир в данной локации — 70 кв. м, средняя стоимость — 16,1 млн рублей.

ТОП-3 районов ВАО с наибольшей по округу средней стоимостью 1 кв. м на вторичном рынке жилья

Данные рейтинга комментирует Дмитрий Таганов: «Значительную часть района Сокольники занимает одноименный парк, поэтому жилищный фонд здесь располагается на ограниченной площади. Причем жилая недвижимость в этом районе расположена по большей части либо около парковой зоны, либо вблизи реки Яузы, либо рядом со станцией метро „Сокольники“, что повышает ее стоимость. Кроме того, район отличается хорошей транспортной доступностью: по его территории проходят Третье транспортное кольцо и автомобильные магистрали — улицы Русаковская и Стромынка. И хотя для отдельных весьма немногочисленных покупателей, интересующихся жильем премиум-класса, имиджевая составляющая этой локации — ее принадлежность к Восточному административному округу — становится отрицательным фактором, перевешивающим плюсы проживания здесь, в целом спрос на премиальные объекты в Сокольниках весьма высок — больше, чем, к примеру, в Южнопортовом».

Об этом свидетельствует и тот факт, что средние сроки экспозиции жилья категории «премиум» на вторичном рынке жилья в Сокольниках практически не отличаются от аналогичного показателя по старой Москве (исключая ЦАО). А средний уровень скидок в сегменте «премиум» в Сокольниках из-за большого спроса приближен к усредненным размерам дисконта на столичной «вторичке» в целом, учитывая в том числе и сегменты масс—маркета, — на данный момент это 8,7%. Покупателями квартир из указанной категории в Сокольниках также зачастую становятся люди, работающие здесь же или в соседних районах (особенно если учесть, что в попавших в рейтинг локациях ВАО весьма велико число деловых центров). Большое количество рабочих мест, привлекающее покупателей, — фактор, также повлиявший на уровень цен на вторичное жилье в районах Соколиная гора и Преображенское.

При этом наиболее дорогой лот на вторичном рынке недвижимости ВАО находится в районе Измайлово. Это 6-комнатная трехуровневая квартира общей площадью 350 кв. м, расположенная на Измайловском бульваре (ЖК «Измайловский бульвар, 55»), на трех последних этажах 16-этажного монолитно-кирпичного дома, построенного по индивидуальному проекту. Квартира полностью меблирована и укомплектована бытовой техникой, имеются также зимний сад, тренажерный зал, комнаты отдыха и сауны. Стоимость лота — 116,3 млн рублей. В жилом комплексе оборудован подземный паркинг, территория охраняется.