Как показало исследование профильного Департамента ИНКОМ-Недвижимость, на вторичном рынке столичного жилья в сегменте условно инвестиционных сделок, объем которых в настоящий момент составляет 20% от совокупного спроса, основными его участниками — их насчитывается 80% — выступают покупатели из возрастной группы «50+». В отличие от молодых потребителей до 35 лет, которые менее склонны целенаправленно делать крупные накопления (в том числе по причине пока еще незначительного дохода), люди предпенсионного и пенсионного возраста чаще обладают существенной суммой, которую можно конвертировать в недвижимость для сохранения этих сбережений от девальвации, а также для получения дохода от сдачи жилья в аренду. И хотя за последние 5 лет доля покупателей из категории «50+» в общем объеме спроса на «вторичке» сократилась с 27% до 19%, именно эти клиенты чаще всего становятся консервативными инвесторами. Их интерес к вложениям такого рода (при том что в 2017-м в компании не зафиксировано ни одного подобного случая) «подогрела» совокупность факторов. Так, рост спроса на вторичном рынке московского жилья в минувшем году привел к увеличению стоимости недвижимости, а также к вымыванию из экспозиции наиболее бюджетных квартир по цене до 10 млн рублей, которые обычно и приобретались консервативными инвесторами. В итоге последние понимали, что промедление со сделкой приведет либо к уходу с рынка понравившегося объекта, либо к повышению его стоимости. Также специалисты ИНКОМ-Недвижимость подсчитали бюджеты условно инвестиционных покупок: в Подмосковье в среднем — от 2,5 до 4 млн рублей, в Новой Москве — от 3 до 5 млн рублей, в старых границах столицы — от 7 млн рублей.
Согласно наблюдениям специалистов профильного Департамента ИНКОМ-Недвижимость, на вторичном рынке жилья старой Москвы постепенно снижается доля потребителей из самой старшей возрастной категории — 50 лет и более. Если пять лет назад она была равна 27% от общего числа покупателей на «вторичке», то сейчас составляет 19%, отрицательная коррекция — 8 п.п. Уменьшение их численности происходит в том числе за счет роста аудитории наиболее молодых клиентов в возрасте до 35 лет — за 5 лет с 20% до 40%. На увеличение активности последних главным образом повлияло смягчение условий ипотечного кредитования, в особенности существенное снижение за указанный период ставок по жилищным займам, что и простимулировало выход на рынок молодых покупателей, без предрассудков относящихся к возможности приобрести жилье в долг. Тогда как люди в возрасте 50 лет и более в силу особенностей возрастной психологии и большего жизненного опыта гораздо реже рассматривают вариант приобретения недвижимости с использованием ипотеки.
Рассказывает Сергей Шлома, директор Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость: «Как целевые аудитории молодые покупатели и представители более старшего поколения сильно отличаются друг от друга. Нынешняя молодежь хочет жить сегодняшним днем и с легкостью берет деньги в долг: расплатиться они успеют, ведь, как им кажется, у них все еще впереди. При этом покупатели из категории „50+“, естественно, обладают совершенно иным жизненным опытом: в свое время им пришлось пережить крушение огромной страны со всеми вытекающими отсюда социально-экономическими катаклизмами, не говоря уже о постоянных кризисных потрясениях последних лет. Поэтому этих людей страшит идея жизни в долг на фоне туманного завтра, когда банк, где хранятся их средства, в любой момент может лопнуть, а они — лишиться работы и стабильного дохода, скажем, из-за сокращения или по болезни. Таким образом, покупатели предпенсионного и пенсионного возраста предпочитают, образно говоря, семь раз отмерить перед оформлением ипотеки… при этом еще не факт, что они в итоге хоть раз отрежут. Кроме того, нужно принять во внимание и чисто формальный момент: далеко не каждый банк одобрит кредит потенциальному заемщику, чей возраст превышает 50 или, тем более, 55 лет, даже если клиент уверяет, что сможет выплатить долг ранее установленного срока».
Однако если отдельно исследовать состав консервативных инвесторов (вкладывающих свои сбережения в недвижимость в целях сохранения их от обесценивания, а также для сдачи жилья внаем), то в рамках этой целевой аудитории лидирующие позиции занимают как раз представители более старшего поколения. В большинстве своем у молодых людей нет свободных средств для заключения таких сделок по причине пока еще несущественного дохода или нежелания в течение долгого времени копить крупную сумму. В отличие от них у потребителей в возрасте 50 лет и более чаще есть возможность и намерение инвестировать свои средства в квадратные метры. В числе других мотивационных факторов можно выделить и стремление этих людей приобрести квартиру «на вырост» — не только ради консервации накоплений или сдачи в аренду, но и для того, чтобы туда могли переехать их дети, когда они захотят съехать от родителей и начать самостоятельную жизнь.
В ИНКОМ-Недвижимость отмечают, что в 2017 году специалисты компании не наблюдали на вторичном рынке заключения условно инвестиционных сделок, однако в сентябре 2018-го их доля от совокупного спроса в сегменте составила 12%, а к концу года — уже 20%. При этом 80% клиентов, приобретающих вторичное жилье с целью вложения средств, — люди в возрасте 50 лет и старше. На усиление инвестиционной активности этой целевой аудитории (и, соответственно, на рост числа подобных операций по купле-продаже недвижимости) повлияли фундаментальные изменения, произошедшие с конъюнктурой вторичного рынка за последний год. Комментирует Сергей Шлома, директор Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость: «Постепенное увеличение стоимости „вторички“, фиксируемое нами с начала 2018-го, когда было пройдено ценовое дно, заметно теперь уже не только профессионалам рынка недвижимости, но и обычным потребителям. Согласно подсчетам аналитиков компании, за год средняя стоимость одного „квадрата“ поднялась на 14,4%, со 177,6 тысяч рублей в декабре 2017 года до 203,2 тысяч рублей в аналогичный период 2018-го. Примерно теми же темпами во вторичном сегменте росли и показатели спроса. Быстрее всего из экспозиции вымывались самые ходовые объекты — наиболее бюджетные квартиры ценой до 10 млн рублей. Как раз такая недвижимость обычно и приобретается консервативными инвесторами — ввиду относительно невысокого ценника. Поэтому по мере развития тенденций к увеличению цен и сокращению доступного предложения потенциальные инвесторы все чаще выходили на сделки, понимая, что даже малейшее промедление может обернуться либо уходом с рынка подходящего объекта, либо его подорожанием».
Специалисты Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость обращают внимание, что те критерии, которыми покупатели предпенсионного возраста руководствуются при поиске объекта для консервации средств, а также сдачи в аренду, могут сильно отличаться от их собственных предпочтений при выборе своего места жительства. Так, жители столицы, подыскивая квартиру для личного проживания, в большинстве своем останавливают свой выбор на локациях в старых границах Москвы и на объектах вторичного рынка (в особенности чтобы избежать рисков недостроя и длительного периода ремонта в новом доме). В том случае, когда речь идет об инвестиционной покупке, то они могут приобрести и недвижимость в новостройке, за пределами МКАД или на присоединенных территориях. Как показывает одно из ранее проведенных в компании исследований, количество жителей столицы, приобретающих первичные объекты в городах Подмосковья в качестве дополнительной жилплощади, заметно увеличилось: если четыре года назад такие сделки были единичным явлением, то к 2016-му они составляли 7% от общего объема сделок на «первичке», а к нынешнему моменту (в условиях повышенного спроса на фоне обширного предложения) — уже 8%. Из них 5% покупок совершают люди, планирующие передать столичную недвижимость детям либо сдавать ее в аренду, перебравшись в город с более благоприятной экологией и сохраняя при этом московскую регистрацию; еще 3% потребителей собирается использовать подмосковную квартиру, расположенную в малоэтажном жилом комплексе, как альтернативу даче. Наибольшим спросом у этих покупателей пользуется первичная недвижимость в Одинцово, Королеве, Красногорске, Звенигороде, Домодедово: перечисленные города расположены недалеко от столицы, а арендные ставки здесь сопоставимы с московскими.
Бюджеты условно инвестиционных сделок (в первичном и вторичном сегментах) различаются в зависимости от локаций: в Подмосковье они составляют обычно от 2,5 до 4 млн рублей, в Новой Москве, где стоимость жилья в среднем выше, чем в области — от 3 до 5 млн рублей. Люди, обладающие накоплениями от 7 млн рублей, по большей части вкладывают их в столичную недвижимость.
Если говорить исключительно про те сделки, которые проходят в старой Москве, то для консервативных инвесторов из более старшего поколения принципиальное значение имеет локальный фактор — они предпочитают покупать квартиру, расположенную в своем или соседнем районе. Таким образом, им не придется долго добираться до жилплощади, если они намерены сдавать ее в аренду и навещать нанимателей, а в особенности — если в дальнейшем здесь будут отдельно проживать их подросшие дети. Кроме того, они уже прекрасно знакомы с инфраструктурой района, прежде всего с его социальными объектами, и, в частности, знают, куда обратиться для оперативного решения бытовых вопросов. Также у этих покупателей востребовано жилье в том районе, где есть определенный потенциал для роста цен из-за открытия новой станции метро или другой транспортной платформы. К примеру, в 2018 году в старых границах столицы было введено в эксплуатацию несколько станций метро Большой кольцевой линии («Деловой центр», «Шелепиха», «Хорошевская» и т. д.) и Люблинско-Дмитровской линии («Окружная», «Верхние Лихоборы», «Селигерская»). В результате стоимость жилья, расположенного недалеко от этих платформ, заметно увеличилась благодаря улучшению доступности локации.
