Согласно наблюдениям специалистов ИНКОМ-Недвижимость, на вторичном рынке жилья старой Москвы июль оказался первым месяцем 2018 года, по итогам которого не было зафиксировано превышения спроса над показателями аналогичного периода прошлого года, — по количеству внесенных авансов июль-17 и июль-18 сравнялись. До этого в каждый из месяцев текущего года спрос был выше, чем в те же периоды предыдущего, — в диапазоне от 5% до 20%. По мнению экспертов компании, основная причина снижения покупательской активности кроется в окончании ипотечного бума, в процессе которого реализовался отложенный спрос: на рынок вышли те, кто ожидал снижения ставок по кредитам. В наступившем месяце из-за угрозы введения новых антироссийских санкций и ослабления рубля эта тенденция может усилиться — предполагается, что авансов будет внесено на 5%-10% меньше, чем в августе прошлого года. А в случае обострения экономической обстановки (вызванного, к примеру, ударом санкций по крупнейшим банкам России) ожидаемый суммарный прирост спроса к концу 2018 года — в сравнении с итогами 2017-го — составит 15%-20% вместо прогнозируемых в начале года 50%. Также не исключается, что после периода небольшого увеличения цен на вторичное жилье, наблюдавшегося с начала нынешнего года, недвижимость вновь начнет терять в стоимости. Однако первичный сегмент, по прогнозам специалистов компании, может пострадать от анонсированного введения очередных санкций еще больше. Так, если у банков возникнут проблемы с ликвидностью, то они, скорее всего, будут выдавать кредиты на покупку жилья на более жестких условиях, что приведет к уменьшению числа ипотечных покупателей и, как следствие, к возможным срывам сроков строительства среди тех девелоперов, кто в настоящее время осуществляет возведение новых ЖК на средства дольщиков. Также есть риски того, что банки повысят ставки по кредитованию застройщиков, которые в свою очередь будут вынуждены поднять цены на свои объекты.
При этом в ИНКОМ-Недвижимость подчеркивают, что о существенном ухудшении конъюнктуры на «вторичке» говорить пока не приходится — продавцы и покупатели уже привыкли к новостям о финансовых катаклизмах, и большинство из них, даже откладывая выход на сделку, через некоторое время все же возвращается на рынок. Причем молодые продавцы и покупатели (в возрасте до 35 лет) занимают выжидательную позицию реже, чем представители более старшего поколения. Кроме того, о сохранении стабильности на «вторичке» свидетельствует тот факт, что в сегменте в сравнении с прошлым годом выросло в три раза число людей, приобретающих жилплощадь с целью конвертации своих сбережений. Есть основания полагать, что их интерес к «вторичке», среди прочего, подогрели прецеденты, связанные с банкротством некоторых крупных застройщиков. Также примечательно, что последняя неделя июля отметилась всплеском активности продавцов, вышедших на рынок после окончания ЧМ-2018, — в экспозицию было выставлено в два раза больше лотов, чем годом ранее.
Специалисты Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость отмечают, что на ухудшение спроса в июле повлияло также проведение финальной части ЧМ-2018 — многие участники рынка на это время брали отпуска и проводили время на футбольных стадионах и в фан-зонах. Однако есть и более весомая причина: в компании отмечают окончание ипотечного бума, достигшего пика на «вторичке» в мае 2018 года, когда доля сделок с привлечением кредита возросла до максимальных для этого сегмента 38,2%. По статистике Службы ипотечного кредитования ИНКОМ-Недвижимость, на протяжении первой половины 2018-го ипотечные сделки занимали все более значительную долю в общем объеме операций по купле-продаже жилья на вторичном рынке. Кроме того, количество таких сделок за первую половину текущего года выросло на 27,6% в сравнении с тем же периодом 2017-го. Однако к июлю доля покупок с использованием ипотеки на «вторичке» сократилась до 33,3%. Согласно наблюдениям экспертов ИНКОМ-Недвижимость, мощный всплеск ипотечного спроса идет на спад, так как большинство покупателей уже воспользовалось снижением ставок до психологически комфортных для них показателей и приобрело недвижимость. В компании предполагают, что в дальнейшем ставки по ипотеке не только не будут опускаться, но и, возможно, начнут расти вслед за ключевой ставкой Центробанка — к этому может привести дальнейшее ослабление рубля и прогнозируемое увеличение уровня инфляции.
Тенденция к падению спроса на вторичном рынке с большой вероятностью получит развитие и в августе — в профильном Департаменте компании ожидают, что в этом месяце сокращение числа договоров о предоплате будет варьировать в границах от 5% до 10% по отношению к аналогичному периоду 2017 года. Причем эти прогнозы основываются еще и на муссируемых в СМИ новостях об ухудшении экономической обстановки в стране. Однако о более значительном снижении показателей спроса говорить пока не приходится. Комментирует Сергей Шлома, директор Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость: «Новые санкции и ослабление российской валюты — это страшилки, которыми уже не напугать большинство наших клиентов. На первое подобное событие, пришедшееся на конец 2014-го, участники рынка, действительно, отреагировали ажиотажным спросом. Однако в дальнейшем они привыкли к постоянно повторяющимся новостям, в том числе и фейковым, о все новых экономических или финансовых катаклизмах. Фигурально говоря, у них выработался определенный иммунитет, и сегодня они гораздо спокойнее на них реагируют. Поэтому, несмотря на потенциальное осложнение экономической ситуации, покупатели в большинстве своем продолжают выходить на сделки, хотя порой действительно берут паузу, чтобы проследить за дальнейшим развитием событий. Наиболее сильно рынок недвижимости пострадает в том случае, если санкции ударят по нашим крупнейшим банкам — Сбербанку, ВТБ и т. д. В результате может заметно вырасти ключевая ставка Центробанка, а вслед за ней — ставки по ипотеке. Кроме того, если у этих банков возникнут проблемы с ликвидностью, они, скорее всего, будут выдавать кредиты на покупку жилья на более жестких условиях. Из-за этого рынок недвижимости может потерять часть потенциальных покупателей. Причем больше всего при таком сценарии пострадает, скорее, первичный сегмент, а точнее, девелоперы. Если строительство ведется на средства дольщиков, то уменьшение числа покупателей, получивших ипотеку, может привести к его затормаживанию и срывам сроков сдачи объектов. Также есть риски того, что банки повысят ставки по кредитованию застройщиков, вследствие чего последним, возможно, придется поднять цены на свои объекты».
Внешнеполитические обстоятельства вносят свои коррективы в прогнозы относительно покупательской активности на «вторичке» в нынешнем году. Если в начале года, наблюдая за заметным ростом спроса, эксперты ожидали в 2018-м 50%-ного увеличения числа сделок в сравнении с 2017 годом, то сейчас возможный прирост спроса оценивается ими в 15%-20%.Также они не исключают возможности того, что цены на вторичном рынке столицы, которые с начала 2018 года пошли вверх, в будущем снова начнут снижаться, вплоть до очередного «дна», особенно в случае обострения социально-экономической ситуации в стране. До нынешнего года на вторичном рынке наблюдалось плавное сокращение цен: так, если в декабре 2014-го средняя стоимость предложения 1 кв. м была равна 195,1 тыс. рублей, то в том же месяце 2017 года — 177,6 тыс. рублей. Однако к текущему моменту данный показатель увеличился до 180,6 тыс. рублей. С начала этого года выросла и средняя стоимость реализации вторичных объектов — со 154,4 тыс. рублей за 1 кв. м до 163,5 тыс. рублей за 1 кв. м.
Однако говорить о полной стагнации спроса на «вторичке» пока преждевременно, о чем свидетельствует в том числе и тот факт, что по сравнению с аналогичным периодом прошлого года в данном сегменте значительно (в три раза) выросло число консервативных инвесторов — тех, кто приобретает недвижимость с целью конвертации своих накоплений в квадратные метры. На рост их активности не в последнюю очередь повлияло снижение ставок по банковским депозитам, банкротство крупных девелоперов, а также ожидание, что вторичная недвижимость, перестав дешеветь, ощутимо вырастет в цене.
Кроме того, специалисты компании зафиксировали необычно высокую активность продавцов в последнюю неделю июля: в указанный период, согласно статистике ИНКОМ-Недвижимость, на продажу было выставлено в два раза больше новых лотов, чем годом ранее. Основная причина заключается в том, что на рынок вышли те собственники, которые отложили решение жилищного вопроса до конца ЧМ-2018. В дальнейшем обострение социально-экономической обстановки может привести к частичному снижению активности продавцов, а также к попыткам некоторых из них увеличить цену предложения, привязав стоимость жилплощади к долларовому эквиваленту. Однако эксперты компании подчеркивают, что в сложившихся обстоятельствах внимание покупателей вряд ли привлечет лот, выставляемый по завышенной цене.
В меняющейся экономической ситуации в ИНКОМ-Недвижимость отмечают характерную разницу между поведением молодых продавцов и покупателей (в возрасте до 35 лет) и представителей более старшего поколения. Последние в силу возрастных особенностей психологии и жизненного опыта чаще откладывают выход на сделку и берут более длинную паузу для раздумий и наблюдений за изменениями курсов валют. А молодые потребители, выросшие в эпоху глобализации медийного пространства, обладают меньшим доверием к новостному потоку, поэтому реже занимают выжидательную позицию на фоне нового информационного вброса.
