Октябрьская революция на московском вторичном рынке жилья: за один месяц спрос увеличился на 38%, а «командует парадом» снова продавец

По итогам октября в ИНКОМ-Недвижимость отмечают резкий рост спроса на московском вторичном рынке массового жилья. За один только месяц количество авансовых обязательств по покупке жилплощади возросло на 38%, а численность сделок в портфеле компании увеличилась на 25%. Специалисты называют прошедший октябрь «феноменальным» по показателям покупательской активности: они достигли наивысших значений за последние почти четыре года. Такого значительного прироста покупателей столичная «вторичка» не знала с ажиотажного декабря 2014-го, когда люди спешно вкладывали деньги в недвижимость в попытках сохранить сбережения от обесценивания вследствие девальвации рубля. Нынешняя октябрьская волна спроса не только обновила его максимумы за последние несколько лет, но и в сочетании с тенденцией сокращения объема предложения вызвала своего рода революцию: московская «вторичка» массовых сегментов перестала быть «рынком покупателя» и в настоящее время является «рынком продавца» — потребность в наиболее доступном жилье превышает предложение, возможности покупателя по выбору жилплощади и обсуждению торга сведены к минимуму.

В октябре в ИНКОМ-Недвижимость зафиксировали рекордно высокие показатели покупательской активности на московском вторичном рынке жилья массовых сегментов (объекты ценовой категории до 15 млн рублей). Относительно сентября количество авансовых обязательств по покупке жилплощади возросло на 38%, а численность сделок в портфеле компании — на 25%. В годовом выражении прирост составил соответственно 20% (авансы) и 25% (сделки). Такое существенное увеличение товарооборота специалисты компании отмечают впервые в «новой истории» столичной «вторички» после кризисных изменений, обусловленных резким снижением платежеспособного спроса в условиях возникших внешнеэкономических угроз и девальвации национальной валюты. Нынешняя волна активности покупателей — максимальная с декабря 2014 года, когда сильное ослабление рубля спровоцировало граждан спешно искать возможности сохранения обесценивающихся сбережений и, как следствие, вызвало бурный подъем продаж недвижимости.

«Есть такое выражение — „торговля с колес“. Как правило, оно используется в контексте реализации продуктов питания и подразумевает, что товар раскупается влет, его даже не всегда доносят до полок в торговом зале. Сегодня примерно то же происходит на московском вторичном рынке бюджетного жилья — мы не успеваем разгружать „машины“, которые приходят в „магазин“. Тем более что „ассортимент“ значительно сократился — за год количество выставленных на продажу квартир уменьшилось в целом по рынку на 37,1%, в сегменте масс-маркета явно наметился дефицит доступного предложения. У покупателей больше нет времени, не торопясь, перебирать варианты жилплощади в поисках „такой же, но с перламутровыми пуговицами“. Если в начале 2017 года среднее количество просмотров равнялось 20, то сейчас — не более 10, при этом самые ликвидные объекты вымываются из экспозиции практически мгновенно, а часть спроса остается неудовлетворенной. С нынешнего января количество договоров на покупку в портфеле компании возросло в 2,5 раза. Объясняется это тем, что люди, которые до сих пор категорично заявляли о том, что все знают об открытых базах данных и умеют ими пользоваться, поняли, что не могут самостоятельно купить квартиру — не успевают. Они звонят договориться о просмотре — объект продан. Берут время подумать, подходит ли им жилплощадь, — упускают вариант. Сделки проходят действительно „с колес“: посмотрели — авансировали, сегодня заключили договор о покупке — через неделю подписали договор купли-продажи», — описывает сложившуюся ситуацию директор Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость Сергей Шлома.

Нынешний пик активности на рынке — следствие одновременного развития двух тенденций: увеличения спроса и уменьшения предложения. Рост покупательской активности в сфере недвижимости в условиях сокращения реальных доходов населения (в сентябре, по данным Росстата, они снизились на 1,5% в годовом выражении) кажется удивительным, однако на самом деле закономерен и обусловлен комплексом причин, ставших катализатором товарооборота в сегменте вторичного жилья в 2018 году. В их числе — ряд экономических факторов (главные из которых — уменьшение доходности банковских вкладов, повышение доступности ипотеки) и изменившиеся обстоятельства развития жилищного рынка (прежде всего, завершение длительного периода снижения цен, формирование предпосылок к созданию дефицита предложения, реализация отложенного спроса и возвращение консервативных инвесторов, рассматривающих недвижимость в качестве инструмента сохранения сбережений).

По оценкам ИНКОМ-Недвижимость, в настоящее время 20% актуального спроса на московском вторичном рынке массового жилья формируют покупатели, приобретающие квартиры в сберегательных целях. Еще в сентябре этот показатель составлял «всего» 12%, а год назад находился в буквальном смысле на нуле — в компании не было зафиксировано ни одной сделки с участием консервативных инвесторов.

В свою очередь ключевым условием формирования дефицита предложения в сегменте бюджетной «вторички» на текущий момент является невозможность удовлетворения ценовых запросов значительной части потенциальных продавцов, в результате чего эти собственники откладывают решение своих жилищных вопросов и, как следствие, либо не выходят на рынок, либо снимают объекты с реализации, в том числе частично переводя их в категорию арендного жилья. Кроме того, важнейшими факторами развивающейся тенденции сокращения объема экспозиции является, во-первых, крайне низкий спрос на объекты с ипотечным обременением, которых с повышением доступности ипотеки становится все больше (невостребованность у покупателей этих квартир останавливает их владельцев от продажи недвижимости), и, во-вторых, ожидания части собственников — вероятных участников рынка — укрепления рубля, которое позволит им более выгодно конвертировать вырученные от реализации жилплощади средства в иностранную валюту.

Под влиянием указанных обстоятельств объем предложения на московской «вторичке» в настоящее время достиг рекордно низкого показателя. По данным Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, количество квартир, выставленных на продажу в прошлом месяце (20 885 лотов), — минимальное с октября 2006 года. Внутренняя статистика компании подтверждает данные по рынку в целом. Если активность покупателей в нынешнем октябре оказалась максимальной за последние почти четыре года, то количество эксклюзивов в базе данных ИНКОМ-Недвижимость за тот же период сократилось на 39,1% (см. ниже рис.). В годовом выражении отрицательная коррекция объема предложения составила 37,1% в целом по рынку и 23,4% в портфеле компании.

Октябрьская волна покупательской активности в сочетании со сниженным объемом доступного предложения вызвала своего рода революцию в сфере недвижимости: столичная «вторичка» массовых сегментов перестала быть «рынком покупателя» и стала «рынком продавца» (которым являлась до кризиса 2008 года). Соответственно, определенные изменения претерпела технология альтернативных сделок. Комментирует Сергей Шлома: «При снижающихся ценах на жилье и пониженном спросе оптимальной считалась схема „продал свою квартиру — ищешь новую“. Покупатель никуда не торопился: у него был шикарный выбор, а время играло на руку — чем дольше поиск, тем дешевле объект. Неслучайно в 2016–2017 годах на „вторичке“ произошло существенное снижение количества „альтернатив“ — с подавляющих 80% в портфеле компании до скромных 48%. Люди намеренно разделяли сделки продажи и покупки — это было выгодно в условиях отрицательной ценовой динамики и изобилия предложения. Сегодня конъюнктура поменялась с точностью до наоборот, как следствие, данная последовательность действий в настоящее время в большинстве случаев неэффективна. В то же время риски не реализовать имеющуюся недвижимость остаются, соответственно, преждевременной является и схема „авансировал новую квартиру — продал свою“. В настоящее время технология проведения альтернативных сделок предполагает, что продавец фактически одновременно получает аванс за свой объект и авансирует „альтернативу“. Очевидно, что такой подход требует практически ювелирной работы профессионала».

Необходимо отдельно подчеркнуть: все описанные тенденции характерны строго для сегмента «масс-маркет», который и является в настоящее время локомотивом развития вторичного рынка жилья. «Объекты по цене от 15 млн рублей не участвуют в нынешнем „празднике жизни“ — в этой категории предложение резко превосходит спрос, что, в свою очередь, является подтверждением сложной экономической ситуации и свидетельствует о фактическом отсутствии развития в стране среднего класса. При этом группа людей, которые могут позволить себе премиальную недвижимость, не становится больше. А у имеющихся ее представителей такие квартиры есть, и часто несколько. В свое время значительная часть данных объектов была приобретена в инвестиционных целях и сейчас за редким исключением висит „мертвым грузом“ в базах данных», — заключает Сергей Шлома.