Около 5 % покупателей на московском вторичном рынке жилья составляют иностранцы

Особую актуальность данная тема приобретает сегодня в связи с текущей внешнеполитической обстановкой и массовым наплывом беженцев из юго-восточных районов Украины. «Об остроте проблемы можно судить даже по сотрудникам нашей компании, которые в массовом порядке озабочены поиском временного жилья для своих родственников, укрывшихся у них от войны, и пытаются снять для родных квартиру в Москве или купить какую-то дешевую жилплощадь в Подмосковье», — говорит директор Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость Сергей Шлома.

При этом он отмечает, что даже в нынешней ситуации украинские покупатели не оказывают существенного влияния на московский вторичный рынок жилья. Недвижимость здесь либо приобретают очень обеспеченные люди преимущественно с целью капитализации денежных средств — такие сделки проходят в сегменте «элит» и носят единичный характер, либо потребительский интерес смещается в сторону доступного жилья экономкласса в Подмосковье. «Московские квартиры — слишком дорогое удовольствие, чтобы его могли позволить себе рядовые граждане Украины, тем более беженцы с юго-востока. Для сравнения: средняя зарплата в Москве — около 60 тыс. рублей, в Донецке до начала военных действий она составляла порядка 12 тыс. рублей в пересчете на наши деньги. Мы подсчитали: чтобы купить стандартную московскую однокомнатную квартиру, человеку со средней столичной зарплатой потребуется 10 лет при условии, что весь свой доход он будет расходовать только на эти цели. Какие перспективы у тех, кто получает в 5 раз меньше? Россиянам в помощь дана ипотека — до 35% сделок на вторичном рынке жилья сегодня проходят с привлечением ипотечных средств. Иностранным гражданам в нынешней ситуации ужесточения требований банков к заемщикам получить ипотеку гораздо более проблематично», — отмечает Сергей Шлома.

По оценкам риэлторов, в целом количество иностранных покупателей на московском вторичном рынке жилья не превышает 5%. При этом европейцы и американцы приобретают здесь недвижимость крайне редко, преимущественно в том случае, если создают в России семью. Экспаты — срок действия их контрактов рассчитан, как правило, на 2-5 лет — предпочитают снимать жилплощадь.

Для обеспеченных иностранных покупателей московского жилья ключевым фактором в его выборе является комфорт проживания и статус территории. Поэтому данная категория клиентов предпочитает исторический центр и престижные районы юго-запада. Кроме того, важнейшее значение имеет наличие рядом с домом статусной иностранной школы — зачастую этот аспект является определяющим в «географии» покупки. «Так, в районе Покровское-Стрешнево находится англо-американская школа для детей дипломатов американского, канадского и британского посольств — со специализированной программой, безупречной репутацией и поражающей воображение системой охраны, включающей даже подъемную заградительную платформу. У граждан этих государств данный район востребован, прежде всего, именно по этой причине, несмотря на то, что находится он далеко на северо-западе Москвы и имеет не лучшую транспортную доступность», — рассказывает Сергей Шлома. Тем же объясняется интерес англичан, американцев и канадцев к жилью у ст. м. «Университет», «Ленинский проспект», «Академическая» — здесь на улице Панферова находится Славянско-англо-американская школа. В этом же районе с удовольствием селятся итальянцы — совсем рядом с англоязычной школой располагается «Итало Кальвино» — старейшая в столице итальянская школа. На проспекте Вернадского находится Немецкая школа имени Ф. П. Гааза при посольстве Германии в Москве — не удивительно, что в этом районе много немцев.

Традиционно иностранцы жили поблизости от посольств своих государств. В этой связи риэлторы вспоминают первый в Москве закрытый арендный поселок таунхаусов «Сетунь» на Минской улице, примыкающий к «посольскому кварталу» на Мосфильмовской улице — здесь еще в начале 1990-х годов снимали жилье семьи дипломатических работников. Позже концепция приватности изменилась, и несколько домов были выставлены на продажу.

Иногда покупательские вкусы формируют чисто субъективные впечатления. «Например, в доме бывшего страхового общества «Россия» — Сретенский бульвар, д. 6/1 — очень часто приобретают жилье европейцы, особенно французы. Их совершенно не смущают старые коммуникации, но принципиально важно, чтобы окна выходили на Бульварное кольцо: люди говорят, что вид из окна на Сретенский бульвар напоминает им Париж», — говорит Сергей Шлома. В настоящее время в этом доме выставлено на продажу 13 квартир. Минимальная стоимость — 33 млн рублей: это двухкомнатная квартира общей площадью 90 кв. м, окна выходят во Фролов переулок. Самая дорогая квартира предлагается по цене 182 млн рублей: в ней 5 комнат, общая площадь составляет 370 кв. м, а окна выходят, в том числе, на Сретенский бульвар.

Принципиально иные критерии спроса на московское жилье у иностранных покупателей из бывших союзных республик, в частности, у жителей Кавказа и Средней Азии. «В данном случае во главу угла ставится принцип: самая большая площадь за самые маленькие деньги. Поэтому когда нам на продажу поступает, скажем, четырехкомнатная квартира в «хрущевке» на первом этаже — своего рода классика «неликвида» — мы почти наверняка тут же можем сказать, кто будет ее покупатель. Ответ здесь однозначный: это человек, который приехал из южных или среднеазиатских республик бывшего СССР, привык жить в отдельном доме, но не располагает средствами на загородный коттедж. И для него ни разу не престижно жить на последнем этаже 25-этажного дома с видом на пол-Москвы. Гораздо важнее, что из окна ему будут видны кусты жасмина и войлочной вишни», — описывает типичного иностранного покупателя жилья экономкласса в Москве Сергей Шлома. Данная категория покупателей сосредоточена преимущественно на юго-востоке столицы и, по мнению риэлторов, за несколько лет заметно изменила облик населения этой территории города.

Риэлторы отмечают, что первые иностранные покупатели на рынке жилой недвижимости Москвы появились в самом начале его формирования и фактически «сняли сливки» инвестиций. «Чаще всего, это были европейцы и американцы советского происхождения, эмигрировавшие из СССР в 1970-80-е годы. Своим капиталистическим умом они отлично понимали инвестиционный потенциал недооцененых в начале 90-х годов столичных квартир и массово скупали жилые площади в центре по 1000 долларов за кв. м, чтобы через 10 лет получить за них в 10 раз больше. По сути своей, эти клиенты были стопроцентными авантюристами — серьезным инвесторам потребовалось довольно много времени, чтобы избавиться от негативных стереотипов в отношении нашей страны и начать вкладывать деньги в российский рынок недвижимости», — говорит Сергей Шлома.

Специалисты подчеркивают, что инвестиции были основной целью приобретения жилья в Москве иностранцами вплоть до 2005 года. Рынок того времени позволял получать дивиденды от 30 до 90%. После того, как цены на столичные квартиры достигли мирового уровня, приоритеты изменились. Эти инвесторы ушли с рынка, а им на смену пришли иностранные покупатели, решающие актуальные жилищные вопросы.