По данным ИНКОМ-Недвижимость, 2018 год стал рекордным по темпам сокращения предложения на московском вторичном рынке жилья. За 11 месяцев количество экспонируемых квартир уменьшилось на 28,9% — это максимальное снижение данного показателя за 10 лет. Катализатором развития данной тенденции стало влияние разнонаправленных факторов, действовавших, впрочем, в разное время: с одной стороны (особенно осенью), это усиление спроса — в итоге плюс 15% в годовом выражении, с другой (преимущественно летом) — снижение активности самих продавцов, выразившееся, прежде всего, в резком падении численности поступающих на рынок новых объектов. Тем не менее, специалисты компании не прогнозируют в наступающем году развития описанной тенденции и формирования реального дефицита в сегменте столичной «вторички». Текущий уровень спроса в сочетании с положительной динамикой цен (с начала года средняя стоимость предложения увеличилась на 10,9%) позволяет собственникам с высокой вероятностью реализовать свою недвижимость в соответствии с их ожиданиями, что делает целесообразным выход на рынок.
По данным Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, за 11 прошедших месяцев объем предложения квартир на московском вторичном рынке жилья снизился на 28,9%: с 33 307 лотов в начале уходящего года до 23 693 по итогам ноября. Согласно статистике, это максимальное за последние 10 лет сокращение экспозиции за период с конца предыдущего года по ноябрь следующего — см. рис. 1 (обращает на себя внимание общее резкое снижение предложения московской «вторички» за прошедшее десятилетие — в 2,1 раза). Учет объектов в эксклюзивной базе данных компании подтверждает общерыночную тенденцию: в течение 2018 года их количество уменьшилось на 24,1%.
Рис 1. Динамика объема предложения квартир на московском вторичном рынке жилья по итогам 11 месяцев, декабрь/ноябрь 2008-2018 гг.
Данные Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость
Резкая отрицательная коррекция показателя объема предложения в 2018-м является закономерным следствием значительного прироста спроса. По оценкам ИНКОМ-Недвижимость, покупательская активность по итогам прошедших 11 месяцев увеличилась в годовом выражении на 15% (сравнивается количество авансов за покупку жилплощади, осуществляемую с привлечением компании). При этом локомотивом развития московской «вторички» явился конкретно сегмент массового жилья — объекты по цене до 15 млн рублей. На данную категорию недвижимости в настоящее время приходится 74% спроса, и ее востребованность у покупателей подтверждается динамикой объема предложения в течение уходящего года. Так, фактически «вычищенными» с рынка оказались самые дешевые квартиры — до 5 млн рублей. Если в начале года в централизованных базах данных было представлено 1065 таких лотов, то в конце — только 158: коррекция составила минус 85% (здесь, однако, надо также учитывать рост цен за рассматриваемый период на 10,9%). На 49% снизилось количество выставленных на продажу объектов по цене от 5 млн до 10 млн рублей. На 26% — квартир в ценовом диапазоне 10–15 млн рублей. Для сравнения: более дорогостоящее жилье (15–25 млн рублей) в этом отношении претерпело сравнительно незначительные изменения: в базах данных его стало меньше на 9%. А вот 30-процентное сокращение экспозиции премиальной и элитной недвижимости (по цене более 25 млн рублей) следует связывать не с активизацией спроса, а, напротив, с его сокращением, вынуждающим продавцов снимать объекты с продажи из-за отсутствия интереса к ним. Изменение объема предложения московской «вторички» в 2018 году в зависимости от ценовой категории объекта показано на рис. 2: а) — в целом за 11 месяцев, б) — по месяцам.
Рис 2. Динамика объема предложения квартир на московском вторичном рынке жилья в 2018 году в зависимости от ценовой категории объектов
а) в целом с декабря 2017 года по ноябрь 2018 года
б) по месяцам с декабря 2017 года по ноябрь 2018 года
Данные Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость
Как показано на рис. 2 б, тенденция снижения объема предложения наиболее ярко проявилась в отношении объектов ценовой категории до 10 млн рублей и особенно резко усилилась к июню. В это время значимые роли в развитии тренда сыграл, во-первых, сезонный фактор (теплое лето 2018-го спровоцировало существенный отток с рынка потенциальных продавцов, которые отложили до осени решение своих жилищных вопросов) и, во-вторых, спортивный азарт (на время Чемпионата мира по футболу активность в сегменте действительно заметно уменьшилась). В сентябре-октябре существенное влияние на сокращение базы предлагаемого к продаже жилья начал оказывать возрастающий спрос.
При этом необходимо отдельно выделить следующее: важнейшим фактором сокращения объема экспозиции жилья в 2018 году стало снижение динамики поступления на рынок новых объектов. Так, в августе, который стал наихудшим периодом с точки зрения притока новых лотов, эксклюзивная база вторичного жилья ИНКОМ-Недвижимость пополнилась всего 806 квартирами (для сравнения: в том же месяце 2017-го в продажу было выставлено 1103 новых объекта). Последний раз на таком низком уровне объем нового предложения в компании находился в декабре 2005 и январе 2006 гг. (818 и 789 лотов соответственно).
Низкая активность собственников, потенциально готовых к продаже жилья, в свою очередь, объясняется комплексом причин. Ключевые из них — пресловутый «синдром разочарованного продавца» (люди не выходят на рынок, понимая, что их ценовые запросы пока превосходят реальные бюджеты сделок), ожидание укрепления рубля и развитие новой тенденции — замедление товарооборота в результате увеличения доли сделок с привлечением ипотеки (квартиры с ипотечным обременением крайне непопулярны у покупателей, и их владельцы зачастую даже не пытаются реализовать такое жилье, хотя эта потребность у них присутствует).
Впрочем, несмотря на итоговую статистику за год, специалисты ИНКОМ-Недвижимость не прогнозируют усиления описанной тенденции и формирования реального дефицита на московском вторичном рынке жилья. По данным аналитиков компании, в ноябре общий объем предложения столичной «вторички» увеличился в месячном выражении на 13,4%. Тенденция касается объектов всех ценовых категорий, за исключением (находящимся в рамках статистической погрешности) лотов до 5 млн рублей (рис. 2 б). В эксклюзивной базе ИНКОМ-Недвижимость положительная динамика прироста количества выставляемых на продажу квартир началась еще в сентябре и к ноябрю достигла средних показателей (1122 новых лота за месяц).
«„Терапия“ устойчивого роста спроса и особенно его резкого всплеска в октябре оказалась эффективной для „разочарованного продавца“. Активный рынок подарил ему новую надежду и новый шанс адекватно соизмерить свои запросы с реальностью и решить, наконец, жилищный вопрос. Со своей стороны отметим: в 2018 году существенно выросла доля граждан, которые выставляют жилье на продажу по цене, равной или приближенной к рыночным показателям, — с 20% в прошлом ноябре до 50% на текущий момент. Да, можно констатировать, что продавцы стали более осознанно подходить к ценообразованию. Но сильно обольщаться не стоит: квартиры подорожали, поэтому разница между ожидаемой и реальной ценой сократилась», — отмечает директор Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость Сергей Шлома.
