Новые правила долевого строительства: ждать ли россиянам роста цен на жилье

Рынок недвижимости в России бурлит в ожидании полномасштабного вступления в силу поправок к закону о долевом строительстве. Оправдана ли паника, — в материале DW.

Уже менее чем через год в России кардинальным образом изменится система долевого строительства. С 1 июля 2019 года покупатели жилья перестанут инвестировать в стройку, их средства будут поступать на специальные банковские счета. Участники рынка бьют тревогу, пугают ростом цен на жилье и торопят клиентов покупать квартиры, не дожидаясь этого. На днях разрядить обстановку попытался министр строительства РФ Владимир Якушев, пообещав в сентябре внести поправки в закон. DW выяснила, чем закон грозит в нынешнем виде, в чем его плюсы и минусы, а также как вести себя рядовому покупателю.

Суть изменений: в системе строительства появляется солидарная ответственность

1 июля 2018 года в России вступили в силу поправки к закону о долевом строительстве (214-ФЗ). Главное новшество заключается в введении обязательного банковского сопровождения всех девелоперских сделок. Согласно новым правилам, застройщики должны открыть банковский счет по каждому разрешению на строительство. Банк (всего в «пуле» уполномоченных кредитных организаций 55 банков) будет контролировать процесс строительства и получит право отказывать в проведении той или иной операции.

До 1 июля 2019 года продлится переходный период — за это время система должна быть отлажена, а застройщики сохраняют за собой право действовать по старым правилам — когда средства дольщиков напрямую инвестируются в строительство.

По оценкам экспертов, стройки сегодня более чем на половину финансируются за счет покупателей. По истечении переходного периода деньги дольщиков будут поступать только на специальные банковские счета (эскроу-счета), где, по сути, будут заморожены.

Для финансирования стройки девелопер должен будет изыскивать свои средства и привлекать кредит у банка, в котором будет находиться эскроу-счет. Отраслевые эксперты полагают, что при самом оптимистичном сценарии банковские кредиты смогут покрыть 30–40 процентов от суммы, вносимой дольщиками. Деньги на эскроу-счетах будут застрахованы по аналогии с банковскими вкладами на сумму до 10 млн рублей. Таким образом, если застройщик обанкротится, дольщик сможет получить компенсацию от банка.

Какими рисками пугают клиентов девелоперы и риэлторы

Девелоперы уверены в том, что новые правила приведут к массовому уходу застройщиков с рынка, росту цен на первичную недвижимость, дефициту новых объектов и безликой застройке. Банковское финансирование будет предоставляться под процент (точные условия кредитования пока неизвестны), что увеличит стоимость проектов. К этому прибавятся «административные и прочие сопутствующие расходы», говорит руководитель Аналитического центра «ИНКОМ-Недвижимость» Дмитрий Таганов. В итоге, по его прогнозу, «ожидаемый в ближайшие годы рост стоимости квартиры в новостройке составит не менее 15 процентов, а то и 20».

В новых условиях, по его мнению, «число девелоперов может сократиться до минимума», что приведет к монополизации рынка, останутся только крупные игроки, которые занимаются массовыми проектами и традиционно тяготеют к шаблонам. «В этом случае вполне реальной выглядит перспектива засилья безликой единообразной застройки — как во времена СССР», — полагает Таганов.

Альтернативный взгляд: цены не вырастут, дольщик будет более защищен

Однако же эксперты разделяют далеко не все эти опасения. Профессор РЭУ им. Плеханова, председатель комиссии Российской гильдии риэлторов по аттестации аналитиков рынка недвижимости Геннадий Стерник допускает, что ряд застройщиков пойдет по пути удешевления строительства за счет упрощения конструкции и стройматериалов. В то же время он убежден, что цены реализации не вырастут.

По его мнению, в сложившихся сложных экономических условиях рынок не пойдет за попытками девелоперов поднять цены, поскольку спрос тогда снизится, и застройщики станут на шаг ближе к банкротству. «Я считаю, что мы от растущего рынка, дефицитного по объему предложения, перешли к „псевдоразвитому“ рынку, в котором строится столько, сколько обеспечено спросом. Еще долгое время предложение будет превышать спрос, и цены расти не будут. Покупателю ничего не надо бояться, надо спокойно и вдумчиво решать свою проблему», — советует Стерник.

В целом, эксперт положительно оценивает нововведения, поскольку считает, что механизм защиты дольщиков будет более эффективным. Девелоперы в качестве контраргумента приводят тот факт, что банки, как и застройщики, могут обанкротиться. Однако, как отмечает Геннадий Стерник, «банки отбираются регулятором и контролируются им, вклады покупателей страхуются, так что проблема обманутых дольщиков должна быть решена».

Почему у банков «шевелятся волосы на голове»

Другая проблема, по его словам, заключается в том, что немногие банки готовы к тому, чтобы оперативно встроиться в процесс. По его оценкам, внедрение нового механизма потребует минимум пяти лет. Вероятно, новые поправки, анонсированные Минстроем, должны отчасти решить этот вопрос, считает независимый эксперт рынка недвижимости Юрий Кочетков. «Новые функции потребуют серьезного увеличения штата специалистов в банках, ведь даже самая средняя стройка генерирует около одной тысячи проводок в месяц, каждую из которых банк должен одобрить», — говорит он.

Еще одна проблема для банков заключается в риске банкротства девелопера. «Предположим, банк открывает кредитную линию застройщику, но объект не продается. Застройщик сворачивает проект и уезжает за рубеж. Возникает проблема недостроя. В этом случае банк по закону будет нести ответственность и должен будет достроить объект. От этого у банков уже шевелятся волосы на голове. Они не строители и хотят просто получать свои проценты по кредитам», — заявил DW Кочетков. По его мнению, это означает, что, если не внести в закон существенных поправок, банковское кредитование строительства будет максимально ограничено.