Новостройки Подмосковья: в 4 районах области спрос превышает предложение, востребованность лотов комфорт-класса составляет 46% – на 3 п. п. выше, чем у объектов сегмента «эконом»

По итогам I квартала 2017 года объем предложения на первичном рынке Московской области составляет 176 095 объектов в 675 ЖК. Рынок подмосковных новостроек характеризуется следующими средними величинами: темп продаж за квартал в расчете на один проект — 86 квартир, стоимость 1 кв. м — 78,7 тыс. рублей, стоимость квартиры — 4,3 млн рублей.

В перечне локаций Подмосковья первые позиции по количеству экспонируемых первичных объектов занимают Красногорский район с 14,4% от общего объема предложения, Ленинский с 12,4% и Мытищинский с 11,1%. При этом в тройку лидеров по покупательскому спросу из них входит только Ленинский район: он занимает второе место (15% от общего спроса), заметно уступая Одинцовскому району (18,5% от общего спроса) и опережая Балашиху (12% от общего спроса).

В I квартале текущего года наблюдался дефицит новых объектов в 4-х областных локациях: Одинцовском районе, где спрос превышает предложение на 7,8 п. п., Ленинском районе с разницей в 2,6 п. п., г. Балашихе — 2,5 п. п., Мытищинском районе — 0,4 п. п.

По сравнению с другими подмосковными территориями наименьшие показатели востребованности у нового жилья в Павлово-Посадском, Талдомском, Коломенском, Егорьевском, Чеховском, Воскресенском, Клинском, Серпуховском и Рузском районах — в каждом из них спрос не превышает 0,2% от общего числа сделок.

В рейтинг самых низких индексов предложения вошли следующие локации: Коломенский район — всего 0,2% от общего объема, Воскресенский, Клинский, Павлово-Посадский, Талдомский и Чеховский районы — по 0,3%, Рузский район — 0,4%.

Самая высокая средняя стоимость 1 кв. м нового жилья зафиксирована в Одинцовском районе: она составляет 100,4 тыс. рублей; на втором месте г. Химки с ценой 100,2 тыс. рублей за «квадрат»; замыкает ТОП-3 Красногорский район, где 1 кв. м стоит 97,4 тыс. рублей.

Наиболее низкобюджетное первичное жилье представлено к продаже в Павлово-Посадском районе, где 1 кв. м имеет среднюю стоимость 32,8 тыс. рублей; чуть дороже квартиры в новостройках Серпуховского района — здесь цена кв. м не превышает 46,7 тыс. рублей; третий в списке экономичных предложений — Талдомский район с 47,7 тыс. рублей за «квадрат».

Дмитрий Таганов, руководитель Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, комментирует: «На востребованность недвижимости в разных локациях оказывают влияние несколько факторов, основные из которых — удаленность от МКАД и престижность направления. В рейтинги самых низких показателей спроса, предложения и стоимости закономерно попали районы на востоке и юго-востоке Подмосковья — сложившиеся стереотипы остаются на первых ролях. Традиционно спросом пользуются северо-западное и западное направления, однако, например, Клинский и Рузский районы попали в аутсайдеры как раз в силу их удаленности от Москвы. Сразу по двум показателям — дальности расстояния и непрестижности направления — не самыми популярными у девелоперов и покупателей являются районы Воскресенский, Павлово-Посадский и Талдомский. При этом важное значение имеют транспортное сообщение со столицей, его вариативность».

Относительно класса жилья можно сказать, что в I квартале 2017 года на первичном рынке Подмосковья не был удовлетворен спрос на объекты категории «комфорт»: их востребованность составила 46%, тогда как предложение — не более 31%. Квартиры экономкласса обеспечили 43% спроса при 57%-ном предложении. Спрос и предложение лотов в высших ценовых сегментах почти сравнялись и составили 11% и 12% соответственно.

По данным Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, монолитное домостроение является абсолютной доминантой первичного рынка Подмосковья: на него приходится 87% предложения и 85% спроса. На 2 п. п. спрос на панельное жилье превышает предложение — 14% против 12%; между спросом и предложением квартир в кирпичных домах установился баланс — 1%.
Дмитрий Таганов: «Стоимость возведения монолитных и панельных домов эконом- и комфорт-классов практически идентична, но девелоперы делают ставку на монолитные технологии, которые предоставляют архитекторам более широкие возможности для создания индивидуального облика ЖК и позволяют реализовывать разнообразные конструкторские решения. В условиях жесткой конкуренции оригинальность проекта способна обеспечить его дополнительные преимущества».

Традиционно самая высокая ликвидность у 1- и 2-комнатных квартир: в настоящее время «однушки» занимают 47% общего спроса, «двушки» — 32%. 11% покупателей интересуют многокомнатные лоты и 10% — студии. Тем не менее, востребованность малогабаритного формата (студий общей площадью в среднем 29 кв. м) все же выше предложения — на его долю приходится не более 6% от всего состава. 45% предложения на рынке представлены 1-комнатными объектами, что на 2 п. п. ниже спроса, 35% — 2-комнатными и 14% — многокомнатными.