Новостройки Москвы в январе: почти половина предложений сосредоточена в ЗАО, ЮАО и СВАО

По данным Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, за год (по состоянию на январь) экспозиция квартир в новостройках старой Москвы увеличилась на 9,97%, Новой Москвы — на 21,11%. Усредненная стоимость объектов за этот период выросла на 17,49% и на 5,67% соответственно. Специалисты компании рассмотрели, как распределяется предложение по округам столицы, и как изменилась средняя цена 1 кв. м в них в годовом выражении: больше всего лотов представлено в Западном АО, меньше всего — в Зеленограде; самое значительное повышение медианной цены (+35,8%) зафиксировано в ЗелАО, наименьшее в ЦАО (+4,9%).

Эксперты направления «Новостройки» ИНКОМ-Недвижимость отмечают годовое сокращение спроса в январе на 16% и прогнозируют падение рынка на 35% в 2024 г. Вместе с тем снижение средних цен маловероятно, поскольку в значительной степени они зависят от себестоимости строительства, которая не уменьшается. Более того, специалисты говорят о возможном подорожании квартир стандарт-класса на 10–15% в связи с перетоком спроса в самый бюджетный сегмент на фоне ужесточения условий ипотечного кредитования.

Согласно статистике Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, в январе 2024 г. предложение на первичном рынке в старой Москве насчитывает 36,55 тыс. лотов против 33,24 тыс. шт. в январе 2023 г. — за год экспозиция увеличилась на 9,97%. Средняя стоимость 1 кв. м составляет 391,5 тыс. руб. — за год она повысилась на 17,49%, с 333,2 тыс. руб. в январе 2023 г.

Аналитики компании рассмотрели объем экспозиции первичных квартир и изменение средних цен в годовом выражении по округам столицы.

Так, почти половина предложений — 44,4% — сосредоточена в новостройках Западного, Южного и Северо-Восточного округов: 16,4%, 15,9% и 12,1% соответственно. Далее следуют ЮВАО (11,7%), СЗАО (11,4%) и САО (10,2%). В Центральном округе представлено 8,9% объектов; в Юго-Западном 6,8%; в Восточном АО 5,4%; в Зеленограде всего 1%.

Больше, чем в других локациях, квадратный метр за год подорожал именно в ЗелАО — средняя цена выросла на 35,8%, до 252,1 тыс. руб. Также в пятерку лидеров по подорожанию входят Юго-Восточный округ (+24,8%, до 335,2 тыс. руб.), Юго-Западный округ (+24,3%, до 366,7 тыс. руб.), ЗАО (+21,5%, до 419,9 тыс. руб.) и СВАО (+19,4%, до 365 тыс. руб.).

За ними следуют СЗАО (+19,1%, до 420 тыс. руб.), САО (+15,3%, до 380,4 тыс. руб.), ВАО (+14,8%, до 333,8 тыс. руб.).

Менее всего средняя цена квадратного метра увеличилась в Центральном округе (+4,9%, до 655,1 тыс. руб.) и в Южном АО (+6,6%, до 389,9 тыс. руб.).

«Клиенты массового сегмента в первую очередь ориентированы на наиболее экономичные предложения — их раскупают активно, соответственно, на рынке остаются более дорогостоящие варианты. Перекос предложения заметен не только в тех локациях, где мало строится нового жилья, — таких, например, как Зеленоградский АО или юго-запад Москвы, но и в округах с довольно широким выбором новостроек», — отмечает Дмитрий Таганов, руководитель Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость.

В Новой Москве на продажу выставлены 10,99 тыс. квартир: по сравнению с данными годичной давности их число выросло на 21,11% (с 9,08 тыс. шт.). Медианная цена квадратного метра зафиксировалась на уровне 243,9 тыс. руб., в январе-2023 — 230,8 тыс. руб. (+5,67%).

Основной выбор для покупателей новостроек в ТиНАО представлен в Новомосковском округе — 97,6%, на Троицкий АО приходится всего 2,4% предложения. Среднестатистический «квадрат» в НМАО стоит 245,3 тыс. руб., в ТАО 134,3 тыс. руб. — за год +5,2% и +5,1% соответственно.

Об особенностях спроса и поведении цен на первичном рынке столицы рассказывает Валерий Кочетков, директор направления «Новостройки» компании ИНКОМ-Недвижимость:

— Спрос на первичное жилье в январе этого года уступает аналогичному периоду прошлого года на 16%. Причина — ухудшение льготных ипотечных программ для клиентов. В конце 2023 года ЦБ, в рамках борьбы с инфляцией, вновь поднял ключевую ставку. Действия Центробанка направлены и на перегретый, по его мнению, рынок новостроек: был повышен первоначальный взнос по льготной ипотеке и ограничена максимальная сумма кредита. Государство постепенно пересматривает субсидирование процентной ставки, что вынуждает застройщиков и банки изобретать и внедрять собственные механизмы. В итоге рынок лихорадит из-за споров банков и застройщиков по субсидированию кредитов, а страдают из-за этого потребители, для которых эти изменения стали неожиданными.

Мы предполагаем, что падение рынка в нынешнем году составит около 35%. Для первичного рынка это будет непростое время, но его помогут пережить прежние «тучные» годы, отмеченные высоким спросом. Указанные мной 35% не будут потеряны — люди, которые хотели совершить покупки, но не сделали этого, перейдут в режим ожидания. Появится отложенный спрос, который будет реализован, когда условия ипотечного кредитования смягчатся. Хочется верить, что это произойдет после снижения ключевой ставки во второй половине 2024 года, но, скорее всего — все же в первой половине 2025 года.

Ценообразование на первичном рынке напрямую связано не только с объемами спроса, но и себестоимостью строительства. Она не снижается, поэтому значительное удешевление в ближайшем будущем маловероятно.

Цены в Москве будут оставаться примерно на текущем уровне или немного просядут в сегменте 3- и 4-комнатных квартир — до 5-7%. Доступное бюджетное предложение начнет активно сокращаться, за такими объектами будет охота, а их стоимость вырастет на 10-15%. В Подмосковье при повышении спроса на бюджетные лоты рост цен прогнозируется немного ниже — на 5-10%. В случае, если застройщики не договорятся с банками по субсидированию ставки, рост цены во всех сегментах может составить 10-15%.