В Департаменте новостроек и Аналитическом центре ИНКОМ-Недвижимость выявили наиболее значимые тенденции массового первичного рынка Московского региона в 2018 году и сделали прогноз относительно их влияния на сегмент в ближайшем будущем. В частности, 2018-й ознаменовался уменьшением дисконта на рынке новостроек до докризисных показателей: среднее значение — 5%, максимальное — 16%. Более того, ¼ застройщиков отказались от скидок, в том числе отменили новогодние акции — на сайтах некоторых компаний даже велись записи на приобретение квартир. Высокая заинтересованность покупателей обеспечивает успешную реализацию жилья без снижения цены. Данный тренд сохранится и в 2019 году, уверены специалисты компании.
За год спрос на первичном рынке существенно увеличился: в Подмосковье — на 16%, в ТиНАО — на 32%, в старой Москве — на 28%, при этом инвестиционные сделки составляют не более 10% в совокупном спросе (для сравнения — 5 лет назад их было 40%).Эксперты компании не видят перспектив для кардинальных изменений инвестиционной активности населения: они объясняют это, с одной стороны, отменой необходимости оптовых продаж инвесторам (высокий спрос обеспечивает более рентабельную реализацию квартир в розницу), с другой — падением финансовой выгоды вложений такого рода для частных лиц (по мере готовности дома цена объекта увеличивается в среднем не более чем на 5–10%, тогда как несколько лет назад разница достигала 20–30%). По итогам 2018-го в массовом сегменте 3-комнатные квартиры занимают 12% от общего числа продаж в Подмосковье, в ТиНАО — 14%, в старой Москве — 26%. В целом по региону прирост за год — на 1/3, за 2 года — в 2,3 раза. В составе предложения доля «трешек» не меняется в течение 4 лет, и при сохранении текущей динамики спроса в краткосрочной перспективе вероятно формирование дефицита таких лотов, предупреждают специалисты компании.
В Аналитическом центре ИНКОМ-Недвижимость подсчитали: собственники столичных квартир стали чаще приобретать объекты в новостройках Подмосковья как вспомогательное жилье — за 3 года от единичных покупок до 8% в общем объеме продаж по области. В компании указали причины роста нетипичного спроса и разделили целевых покупателей на две основные категории. Одни приобретают подмосковную квартиру в качестве альтернативы даче — в общем разрезе сделок их 3%. Вторые — 5% от совокупного спроса — намерены обеспечить себя дополнительным доходом в будущем: жилплощадь в статусном городе-спутнике можно сдавать внаем либо использовать для собственного проживания, став арендодателем московской недвижимости. В условиях высокой покупательской активности при широком ассортименте предложения тенденцию можно охарактеризовать как перспективную — ее развитию может способствовать и рост числа желающих стать рантье на фоне повышения пенсионного возраста.
В качестве резюме специалисты ИНКОМ-Недвижимость отмечают, что многолетние аналитические исследования рынка недвижимости фиксируют традиционный бурный рост количества сделок в преддверии каждого серьезного кризиса. И в настоящее время существуют предпосылки к тому, что во второй половине 2019 года произойдет очередной экономический спад, который, в совокупности с затруднениями у застройщиков, способен завести ситуацию на первичном рынке в тупик, поделился мнением руководитель Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость Дмитрий Таганов.
Впервые за 5 лет дисконт достиг докризисных показателей — в среднем 5%
В Аналитическом центре и Департаменте новостроек ИНКОМ-Недвижимость проследили изменения в дисконтной политике девелоперов на рынке первичного жилья Московского региона по итогам 2018-го. За год (с 2017-го) усредненный размер скидки сократился втрое — с 15% до 5%, максимальный бонус уменьшился с 31% (рекордного значения) до 16% (в среднем по региону). Впервые за последние 5 лет скидки снизились до уровня докризисного 2013 года.
«В течение всего 2018-го спрос был стабильно высоким — в таких условиях застройщики без значительного удешевления реализовывали свои объекты. Тем не менее, тот или иной дисконт предоставлялся в 80% проектов Подмосковья, в 65% ЖК ТиНАО, в 7 из 10 новостроек в прежних границах столицы. К концу года четверть девелоперов в Московском регионе (в основном из числа крупных) отказалась от скидок вообще и от новогодних акций в частности. Более того, под Новый год зафиксированы случаи, когда на сайтах некоторых компаний производилась запись клиентов на просмотры и на приобретение объектов. В первой половине 2019-го тенденция сохранится», — комментирует Дмитрий Таганов, руководитель Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость.
Спрос вырос, число инвестиционных сделок уменьшилось
По итогам 2018 года число покупок на первичном рынке значительно увеличилось по сравнению с данными 2017-го: в Московской области — на 16%, в Новой Москве — на 32%, в старой Москве — на 28%. На фоне роста спроса отмечено существенное сокращение количества инвестиционных сделок: за 5 лет доля частных инвесторов в общем числе покупателей уменьшилась с 40% до 10%, и пока нет предпосылок для положительной коррекции.
«С одной стороны, у крупных застройщиков пропал интерес привлекать инвесторов в свои проекты — при высокой покупательской активности они уверены в успешной розничной реализации объектов, что закономерно приносит более крупную выручку, нежели оптовая продажа пула квартир инвесторам, — объясняет Дмитрий Таганов. — С другой стороны, упала потенциальная доходность приобретения жилья для дальнейшей перепродажи в связи с сокращением разницы в цене лота на стадии котлована и на этапе ввода дома в эксплуатацию: так, если раньше стоимость объекта после завершения строительства могла вырасти вплоть до 30%, то сегодня не более чем на 5–10%. В некоторых проектах жилье продается только в возведенных домах по договорам купли-продажи».
За 2 года востребованность многокомнатных квартир увеличилась в 2,3 раза
По итогам 2018-го покупательская заинтересованность в 3-комнатных квартирах на массовом первичном рынке Московского региона продолжила расти: за 2 последних года спрос на них увеличился в 2,3 раза, по сравнению с показателями 2017-го — на 1/3, зафиксировали в профильном Департаменте ИНКОМ-Недвижимость. В массовом сегменте 3-комнатные квартиры занимают 12% от общего числа продаж в Подмосковье, в ТиНАО — 14%, в старой Москве — 26%.
Среди ключевых причин роста востребованности многокомнатных объектов специалисты ИНКОМ-Недвижимость называют снижение ипотечных ставок в 2018 году, а также внедрение программы субсидирования ипотеки при рождении 2-го или 3-го ребенка, что потенциально позволяет покупателям, решившим улучшить жилищные условия, не слишком экономить на квадратных метрах и приобретать квартиры желаемых площадей.
Учитывая, что в экспозиции доля многокомнатных лотов в течение 4-х лет остается почти неизменной, в компании прогнозируют возможность их дефицита в обозримом будущем. Дмитрий Таганов комментирует: «Сегодня рынок новостроек столичного региона насыщен жильем минималистичных параметров; если в перспективе нескольких лет не переформатировать состав предложения в сторону увеличения объема 3-комнатных квартир, то при сохранении текущей динамики спроса создаются предпосылки для зарождения дефицита таких лотов. При этом вполне вероятно, что в недалеком будущем вторичный рынок ощутимо прирастет новыми малометражными объектами. Для некоторых владельцев крошечных квартир, приобретенных в новостройке, пришло время менять их на полноценное жилье, часто — многокомнатное. Основные мотивы — это расширение семьи, финансовые накопления последних лет и все еще доступная ипотека при наличии жилплощади в активе. Кроме того, часть собственников ждет окончания предельного срока владения недвижимостью, после которого продавец освобождается от уплаты налога на доход от реализации жилья».
Москвичи стали чаще покупать квартиры в новостройках Подмосковья
Собственники столичных квартир стали чаще рассматривать объекты в новостройках Московской области как вспомогательное жилье: за 3 года количество таких сделок выросло с единичных до 8% от общего объема продаж, подсчитали в Аналитическом центре ИНКОМ-Недвижимость. В числе мотивирующих факторов подобных покупок эксперты компании выделяют следующие.
Первый — возможность использования подмосковной квартиры в качестве дачи: это менее затратно и хлопотно, нежели содержать дом и участок, объекты городской инфраструктуры многочисленнее, а добираться из столицы общественным транспортом проще, чем за город (в разрезе областных сделок с первичным жильем на долю «дачных» покупок приходятся 3%).
Второй — намерение передать московскую квартиру детям либо сдавать ее в аренду и получать стабильный доход, при этом самим перебраться в уютный город с благоприятной экологией, сохраняя постоянную регистрацию в столице; при грамотном расчете рентабельности можно сдавать подмосковную квартиру и остаться жить в столице (с этой целью москвичами приобретаются 5% объектов от совокупного объема спроса на подмосковное жилье в новостройках).
В условиях высокой покупательской активности при широком ассортименте предложения тенденцию можно охарактеризовать как перспективную — ее развитию может способствовать и рост числа желающих стать рантье на фоне повышения пенсионного возраста.
Первичный рынок жилья в 2019 году — прогноз Дмитрия Таганова, руководителя Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость
«В наступившем году получат развитие тенденции 2018-го. В частности, трудности, которые испытывают застройщики с осени прошлого года в связи с переходом на новые условия работы, усугубятся после полного отказа от ДДУ. Проблемы девелоперов спровоцируют снижение темпов вывода новых проектов. Рынок будет поддерживаться в основном объемами, выводимыми в уже существующих ЖК (т. е. новыми очередями). Значимые для покупателей перемены произойдут не сразу — примерно с 2020 года можно ожидать реализацию негативных сценариев в отрасли. Существуют предпосылки к тому, что во второй половине 2019 года случится очередной экономический спад, который, в совокупности с затруднениями у застройщиков, способен завести ситуацию на первичном рынке в тупик».
