«Ниже рынка»: рейтинг факторов, влияющих на коррекцию арендной ставки квартиры

В Департаменте аренды квартир ИНКОМ-Недвижимость составили рейтинг факторов, влияющих на стоимость найма жилья. За период с начала текущего года традиционная система ценообразования претерпела некоторые изменения. Так, в указанный перечень вошел пункт об обеспечении безопасности проживания, а «детская» инфраструктура, напротив, потеряла для арендаторов прежнюю актуальность — количество арендаторов с маленькими детьми снизилось примерно на 20–25%.

Специалисты Департамента аренды квартир ИНКОМ-Недвижимость проанализировали текущую ситуацию на столичном рынке найма жилья и составили рейтинг основных параметров, влияющих на размер коррекции арендных ставок среднестатистических квартир в массовых сегментах — эконом- и комфорт-классах. На сегодняшний день усредненная стоимость найма 1-комнатной квартиры — 28 тысяч рублей в месяц, 2-комнатной — 37–39 тысяч рублей, 3-комнатной — 45–50 тысяч рублей.

Первое место в системе ценообразования традиционно занимает месторасположение объекта. Преимущественное значение имеет хорошая транспортная доступность или близость к месту работы. Так, при необходимости добираться наземным общественным транспортом до станции метро в течение 10–15 минут объект найма теряет от 5 до 10% стоимости; если ехать придется 15–20 минут, ставка снижается на 15–20%. При этом появление новых станций «подземки» сегодня не прибавляет цены квартирам на окраине, оно лишь ставит их в разряд ликвидных.

Абсолютное большинство нанимателей интересует развитость инфраструктуры. Вместе с тем, в последнее время снизилась актуальность наличия поблизости дошкольных, учебных и детских медицинских учреждений: в кризис количество арендаторов с маленькими детьми сократилось приблизительно на четверть.

Состояние жилплощади специалисты называют вторым по значимости параметром при оценке объекта. На него обращают внимание практически все наниматели, за исключением ищущих наиболее низкобюджетные варианты. Ставка найма квартиры, требующей косметического ремонта, снижается примерно на 5–10%.

Специалисты называют намечающимся трендом изменение в качественном составе предложения на рынке аренды жилья: число квартир в неудовлетворительном состоянии, которые сдаются «под ремонт», растет. Данный факт можно объяснить другой тенденцией последнего времени: для получения дополнительного дохода родственники съезжаются на одной жилплощади, а освободившиеся сдают внаем. Зачастую, не имея возможности произвести ремонт старых квартир своими силами, наймодатели перекладывают эти заботы на плечи нанимателей. В таком случае арендная плата снижается на 10–20% в зависимости от объема работ. Нынешним летом предложение объектов данной категории выросло на 15%, в том числе за счет дачников, которые используют возможность отремонтировать свои московские квартиры силами нанимателей.

На третьем месте — тип дома и его возраст. Сравнение стоимости найма двух равноценных по числу комнат объектов, один из которых расположен в пятиэтажной «хрущевке» (с кухней 6 кв. м), а другой — в современном панельном доме (с кухней 10 кв. м), показывает разницу не более 10% в пользу второго. Арендная ставка квартиры в «сталинском» доме преимущественно зависит от состояния жилплощади. Новостройка — всегда более бюджетный вариант: в течение трех лет после ввода дома в эксплуатацию скидка на аренду квартиры в нем составляет в среднем 7–10%, но может доходить и до 15%.

Четвертое место отдано состоянию мебели. В настоящее время при описании объекта практически не проводится разграничение — наборная или гарнитурная мебель, сегодня преимущественно речь идет о современной обстановке или меблировке «прошлого века». Ставка найма квартиры, укомплектованной старыми предметами интерьера, на 7% ниже той, где мебель современная и в хорошем состоянии. Отсутствие меблировки не является минусом: либо такой объект снимают квартиранты со своей мебелью, либо собственники и жильцы договариваются о приобретении обстановки.

Пятым пунктом в списке значится обеспечение безопасности проживания и благонадежность соседей. Сегодня данный фактор играет важную роль для 80% нанимателей жилья. Арендаторы квартир масс—маркета ориентированы на поиск объектов, оборудованных домофоном, где в подъезде работает консьерж, и ведется видеонаблюдение, а улицы в районе хорошо освещены. Отсутствие этих мер безопасности отнимает от ставки найма квартиры не более 5%, однако при богатстве выбора подобные варианты остаются без внимания нанимателей.

Шестую позицию занимает этаж, где находится жилплощадь.
Треть нанимателей квартир выбирает жилье на низких этажах (начиная со второго) из-за боязни высоты или нежелания пользоваться лифтами. Поэтому квартиры экономкласса на первых и последних этажах обычно теряют в стоимости найма 5%.

На седьмом месте — состояние подъезда и двора.
Как правило, лишь в единичных случаях арендаторы указывают в своих заявках пожелания на этот счет. Однако если обстановка во дворе или в подъезде портит общее впечатление об объекте найма, ставка может быть снижена примерно на 5%.

Завершает рейтинг бытовая техника.
Ее отсутствие может отнять также 5% от стоимости найма, но в соответствии с установившимися на рынке негласными правилами, собственник приобретает необходимую технику, получив плату за первый месяц проживания.