«Назад в 90-е»: впервые за последние 20 лет жилье на вторичном рынке Москвы можно приобрести по цене автомобиля средней ценовой категории

Существенное снижение реальных доходов и покупательской способности населения оказали негативное влияние на все сегменты российского рынка. Однако если рассматривать конкретные реакции на кризис и текущее состояние тех или иных отраслей экономики, можно отметить целый ряд характерных, иногда даже принципиальных отличий. Примером может служить сравнительный анализ рынка вторичной недвижимости и автомобильного рынка столицы.

Встречная динамика цен

В начале 2015 года резкое падение спроса и объемов продаж испытали оба рынка. По данным Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, минимум по количеству сделок купли-продажи вторичного жилья был зафиксирован в июне 2015-го: по сравнению с декабрем 2014-го показатели тогда уменьшились в 3 раза. Авторынок в 2015 году тоже стремительно падал, однако начиная со второго полугодия 2015-го кризисные «траектории» рынка авто и «вторички» начинают постепенно расходиться.

По итогам 12 месяцев отрицательная коррекция продаж автомобилей в России, по данным Ассоциации европейского бизнеса, составила 36%. В новом 2016 году продажи автотранспорта продолжали сокращаться и, по подсчетам экспертов, за последние 6 месяцев снизились еще на 14,4%. А вот рынок вторичной недвижимости с января по июль текущего года продемонстрировал признаки стабилизации, наметившиеся еще во второй половине 2015-го. Согласно статистике ИНКОМ-Недвижимость, за первые 7 месяцев 2016-го на рынке вторичного жилья было зафиксировано на 14% больше сделок купли-продажи по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Фиксирует оживление и Росреестр: с января по июль включительно переходов прав собственности на вторичном рынке состоялось на 11% больше, чем в том же периоде 2015-го.

В отличие от показателей спроса и объема продаж значения цен на рынке автомобилей и вторичном рынке недвижимости показывали в течение рассматриваемого временного отрезка противоположную динамику. Авторынок демонстрировал рост — в среднем по итогам 2015 года он составил 20%. К концу нынешнего года прогнозируется дальнейшее увеличение цен еще примерно на 25% (в том числе в связи с переходом на требовательный экологический стандарт Евро-5), которое, по оценкам аналитиков, коснется всего рынка, а не каких-то отдельных моделей. Вторичная недвижимость, напротив, подешевела. В среднем за последние 12 месяцев цена предложения на «вторичке» снизилась на 6,5%. И нисходящий тренд останется в силе, по крайней мере, в среднесрочной перспективе. Такую разницу в реакциях рынков на общие для экономики негативные факторы специалисты объясняют, прежде всего, различной степенью зависимости отраслей от курса доллара США.

«Львиная доля комплектующих, даже для автомобилей локальной сборки, поставляется из-за рубежа. „Автоцены“ идут вверх, за долларовым курсом. В последнее время медленно, но верно. А вот у ценника вторичной недвижимости прямой зависимости от курсовой разницы нет, — поясняет директор Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость Сергей Шлома. — Рынок жилья перешел на рублевые цены, даже в элитном сегменте. В итоге под давлением снизившейся покупательской способности населения цены на вторичное жилье ушли вниз и встретились с восходящей волной „автоцен“. В результате мы имеем сенсационную картину: как в далекие 90-е годы, жилье в Москве можно купить по цене среднего автомобиля. Еще три года назад представить себе такое было немыслимо, но факты вещь упрямая».

Комната в «старой» Москве сравнялась ценой с Nissan X-Trail в базовой комплектации

Обратимся к фактам. По данным Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, в июле 2016 года самыми дешевыми объектами вторичного рынка Москвы, с учетом присоединенных территорий, стали:

• Комната площадью 10 кв. м, расположенная в Москве, на ул. Челябинская (ст. м. «Первомайская»), в 3-комнатной квартире на 12-м этаже 12-этажного панельного дома. Цена предложения: 1 200 000 руб.
• 1-комнатная квартира, расположенная в г. Троицке, на ул. Пионерская, на 1-м этаже 5-этажного кирпичного дома. Площадь 19 кв. м, жилая 15 кв. м, кухня 2 кв. м, совмещенный санузел. Цена предложения: 2 900 000 руб.

В рамках указанных бюджетов можно приобрести, в частности, популярные в Москве (по данным различных авторейтингов) внедорожники 2016 года выпуска, как то:

• Nissan X-Trail XE. Цена от производителя: 1 259 000 руб.
• Mitsubishi Pajero Sport Instyle. Цена от производителя: 2 749 990 руб.

«Последний раз такая картина наблюдалась в 1990–1992 годах, когда самым популярным объявлением газеты „Вечерняя Москва“ было: „Меняю комнату на автомобиль“, — рассказывает директор Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость Сергей Шлома. — К обмену предлагалось вполне нормальное жилье, а автомобиль подразумевался, конечно, „Жигули“ — предел мечтаний советского обывателя. Рынок недвижимости в нашей стране в то время только начал формирование. Пошел процесс бесплатной приватизации жилья. В продаже стали появляться квартиры от собственников. Недвижимость была крайне недооценена. А продукция автопрома в советском сознании наоборот — многократно переоценена».

«Жигули» превращаются… в комнату площадью 7,5 кв. м в «старой» Москве

Престижность личного автомобиля поддерживалась в СССР как искусственно создаваемым дефицитом, так и высокой, по сравнению со средним уровнем доходов населения, ценой. Так, средняя заработная плата по стране, по данным Пенсионного фонда РФ, в 1990 году составляла 303 руб. Тогда как стоимость автомобиля «Жигули» (престижной модели «ВАЗ-2107») колебалась в пределах 8 500 руб. «Запорожец» (ЗАЗ -968 М) стоил 4500 руб., а статусная «Волга» (ГАЗ-24-10) — 12 000 руб. Таким образом, для приобретения «Жигулей» в 1990-м (в условиях тотального дефицита даже по государственным, номинальным, ценам) было необходимо 28 среднемесячных окладов, для покупки «Запорожца» -15, для покупки «Волги» — все 40.

Насколько недешевой была продукция отечественного автопрома в начале 90-х годов, можно представить, конвертируя цены популярных автомобилей того времени в оклады 2016 года. По последним данным Росстата, средний уровень заработной платы в Москве составляет сегодня 69 772 руб. Следовательно, в окладах 2016 года «Запорожец» гипотетически стоит 1 046 580 руб., «Волга» соотносится по стоимости с Mitsubishi Pajero Sport — 2 790 880 руб., а «Жигули» встают в один ценовой ряд с Toyota Land Cruiser Prado — 1 953 616 руб. Сейчас, в результате движения «на встречных курсах» рынка вторичной недвижимости и авторынка, «по цене „Жигулей“» в столице можно приобрести комнату площадью 7,5 кв. м на 2-м этаже 16-этажного панельного дома в пределах «старой» Москвы (Пр-т Андропова) и в 3 минутах ходьбы от ст. м. «Коломенская». Цена лота: 1 900 000 руб.

«Долго ли продлится такой абсурдный баланс цен между недвижимостью и автотранспортом, прогнозировать сложно, — подчеркивает директор Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость Сергей Шлома. — Даже в 90-е годы обменять машину на жилье можно было всего в течение пары лет, потом стоимость недвижимости резко пошла вверх. Сегодня цены на вторичную недвижимость продолжают снижаться, но в целом ключевые показатели рынка стабилизировались. Если предположить, что доллар понизится до 45 рублей, а нефть повысится до 90 рублей, в таком случае ситуация „меняю комнату на автомобиль“ вновь уйдет в прошлое. Цены на автомобили в рублях начнут снижаться, а стоимость квартир — за счет притока валюты и повышения покупательской способности — наоборот, начнет отыгрывать утраченные позиции. Как скоро это произойдет, зависит от макроэкономических изменений в стране».