Наймодатели столичных квартир стали менее лояльными к арендаторам, но самым «дорогим» делают скидки до 300 тысяч рублей

С начала новой волны кризиса прошел год, в течение которого арендодатели пытались адаптироваться к новым реалиям, чтобы, несмотря на изменения рыночной конъюнктуры, продолжать извлекать прибыль от сдачи в наем своей квартиры. Специалисты ИНКОМ-Недвижимость проанализировали, появились ли изменения в поведенческих моделях арендодателей на протяжении этого периода времени.

В ноябре прошлого года специалистами рынка аренды жилья был отмечен рекордный за последние 5 лет отток арендаторов — 35% договоров найма были расторгнуты досрочно. Такой поворот событий привел наймодателей к панике: остро встал вопрос, каким образом избежать простоя квартиры? Вместе с тем, начала усиливаться тенденция неприятия ими ситуации: многие не желали понимать, почему при повсеместном подорожании товаров и услуг их арендные ставки должны снижаться. Соответственно, в экспозицию объекты выставлялись по завышенным относительно реального спроса ценам — собственниками принималась в расчет неизбежность торга. К осени размеры арендных ставок в различных сегментах рынка практически стабилизировались и стало возможным ориентироваться на среднюю стоимость найма жилья, анализируя рекламные базы данных.

К настоящему времени собственники наиболее ликвидных — низкобюджетных — объектов уже не рассматривают возможность торга: это жилье без того чрезвычайно востребовано арендаторами и не задерживается в экспозиции.
Наймодатели более дорогих квартир — комфорт- и бизнес-классов — по-прежнему вынуждены снижать арендные ставки: 75% из них идут на торг, в результате которого скидка составляет в среднем 20%.
В сегменте элитных объектов ситуация схожая: примерно 60% собственников принимают новые «правила игры» и уменьшают арендную плату — при простое такие квартиры приносят ощутимые финансовые убытки своим владельцам, поскольку их содержание требует немалых затрат. Скидки на объекты рассматриваемой категории составляют порядка 20–30% и доходят до 200–300 тысяч рублей.

Усиливающимся трендом среди владельцев жилья экономкласса специалисты называют найм квартир «под ремонт», то есть с условием, что арендатор выполнит ремонтные работы. Более 45% этих площадей — новостройки. Обычная сумма скидки при сдаче «под ремонт» составляет 10–20%, в кризисный период она не увеличилась. Также не вырос в этом году дисконт при аренде квартир без мебели: как и раньше, цена на них по сравнению с меблированными дополнительно снижается на 10% в бизнес-классе и до 15% в экономклассе. В целом доля объектов, которые сдаются без мебели, составляет примерно 30% от общего числа предложений. Столь высокий показатель достигнут за счет первичного жилья: на него приходится 60% «пустых» квартир в аренду.

Проследим, как менялась лояльность наймодателей в рамках анализируемого периода.
В середине текущего года 80% владельцев жилья экономкласса по просьбе нанимателей готовы были проводить обновление или частичную замену мебели, сантехники и бытовой техники, тогда как ранее собственники квартир зачастую игнорировали эти обязанности.
К концу осени только 60% владельцев квартир шли на уступки арендаторам. При этом речь не идет о масштабных изменениях, таких как ремонт или покупка мебели. Принимаются только необходимые меры вроде приобретения стиральной машины или устранения неисправностей.

Зимой 2014 года арендодателей, разрешающих заселение квартирантов «с детьми и животными», было всего 15% от общего числа, летом 2015-го их количество возросло до 50%. Сегодня численность лояльных собственников сохраняется, однако разрешение пополнилось оговорками: «возраст детей согласовывается», а животные должны быть «маленькими и воспитанными».

Отношение к сумме залога изменилось частично: как и летом, сейчас 30% наймодателей согласны снизить ее вполовину, и только 5% (против 15% в июне) готовы уменьшить залог на две трети.

Год назад в сегменте комфорт-класса места для автомобилей на парковке или в гараже наниматели оплачивали отдельно, с февраля этого года и по сегодняшний день в 25% предложений данная услуга включена в арендную стоимость.

В течение 2015 года отмечено увеличение количества комнат, сдаваемых в аренду. К декабрю рост достиг 20%. При этом специалисты ИНКОМ-Недвижимость свидетельствуют о высокой степени конфликтности внутри данного сегмента: ежедневно в компанию поступают звонки с просьбой урегулировать проблемные ситуации.

Оксана Полякова, заместитель директора Департамента аренды квартир ИНКОМ-Недвижимость, комментирует:
— Это легко объяснимо: даже равноправное соседство жителей коммунальной квартиры — не всегда мирное. Конечно, гораздо больше поводов для недовольства у собственника, который делит свою жилплощадь с квартирантом. В целом участники рынка относятся друг к другу с пониманием, хотя конфликты неизбежны, но абсолютное их большинство решается путем переговоров, поскольку носит эмоциональный характер. В настоящее время не более 5% договоров найма расторгаются раньше срока — в основном, по причинам, касающимся финансов: это, например, задержка выплат арендной ставки или отказ от найма в связи с потерей работы.