На зеленой солнечной опушке: как выгодно приобрести «загородку» в высокий сезон

Специалисты Департамента загородной недвижимости ИНКОМ-Недвижимость рассказали об особенностях приобретения «загородки» летом. Так, в теплое время года удобнее всего оценивать природное окружение и транспортную доступность поселка, а если он еще не готов — темпы его строительства. Правда, выбор земельного участка может быть затруднен из-за высокой травы, а дачи или коттеджа — из-за сухой погоды, которая не дает представления о качестве крыши и теплопроводности стен дома. Однако легкое ненастье поможет здесь выявить потенциальные риски. Что касается скидок, то на «первичке» сейчас сложно рассчитывать более чем на 5%-ный дисконт: покупатели считают за радость возможность «заморозить» на месяц-другой изначальную цену. При этом на вторичной «загородке» средняя скидка составляет 10%, а при грамотном торге может вырасти в два раза.

Лето — это пора, когда загородная недвижимость предстает перед покупателем во всей красе. Впрочем, кроме эстетической составляющей существует ряд других факторов, о которых на «загородке» удобнее судить именно в теплое время года. В первую очередь, это природные характеристики локации: пригодность для купания ближайших рек и водоемов, состояние леса, особенности флоры и фауны. Например, летом можно понять, не превратится ли отдых в борьбу с мошкарой и есть ли риск увидеть за забором заросли борщевика. Также лето — удачный период, чтобы оценить транспортную доступность поселка, ведь с мая по сентябрь загородный трафик находится на пике. Наконец, теплые месяцы — это разгар строительного сезона, и если покупатель собирается приобрести участок в проекте, находящемся на начальной степени возведения, но не видит там признаков стройки, это повод задуматься, не останется ли он один в чистом поле.

«При выборе земельного участка важно изучить его конфигурацию и рельеф, что бывает непросто, особенно если надел заросший, а такое нередко встречается на вторичном рынке, — говорит директор Департамента загородной недвижимости ИНКОМ-Недвижимость Антон Архипов. — Также в летний период не всегда легко понять влажностные характеристики почвы. Здесь стоит обратить внимание на растения: наличие лютика, вербейника, осоки сигнализирует о заболоченной местности. Оценить дренажные свойства почвы поможет дождь: в непогоду становится ясно, не застаивается ли на участке вода, как быстро она с него уходит. Если вы приобретаете дом, его тоже лучше посетить в ненастье, чтобы проверить, не течет ли крыша, герметично ли закрываются окна, как обстоят дела с теплоизоляцией и т.д.».

Эксперты компании отмечают, что в случае покупки загородной недвижимости на «первичке», особенно если поселок находится в стадии строительства, крайне важно внимательно изучить его документацию с перечнем заявленных коммуникаций и объектов инфраструктуры, а не верить продавцам на слово. Также полезно посетить другие загородные проекты застройщика, а если их нет — постараться узнать, в какой профессиональной сфере он был занят ранее и не встречались ли в его работе негативные прецеденты (жалобы, судебные иски и т.д.). Кроме этого, перед сделкой лучше хотя бы месяц понаблюдать за ходом строительства, а при возможности — ознакомиться с динамикой продаж.

«При покупке объекта на вторичном рынке не стоит упускать случая пообщаться с жителями поселка, — советует Антон Архипов. — Они могут честно рассказать, как происходит его обслуживание, надежно ли работают коммуникации, какие бывают проблемы и т.д. В целом поселки, которые были построены около десяти лет назад и изначально имели грамотную концепцию, сейчас входят в фазу своего расцвета: почти все лоты в них реализованы, территория благоустроена, сообщество жителей сформировалось. В таких проектах обычно мало объектов выставляется на продажу. А вот непродуманные поселки старше десяти лет начинают показывать признаки упадка: то, что не сделано, уже вряд ли будет сделано, а разочарованные собственники избавляются от недвижимости».

Что касается мер стимулирования спроса, то летом в успешных проектах девелоперы редко предлагают скидки больше 5%: обещание «заморозить» нынешнюю цену на пару месяцев или предложение готового качественного объекта по адекватной стоимости уже являются шагами навстречу покупателю.

«В ряде случаев за нежеланием предоставлять клиенту скидку кроется неверие продавца, что даже на таких условиях тот выйдет на сделку, — рассказывает Антон Архипов. — Действительно, на рынке нередко встречаются „сомневающиеся“ покупатели: они тянут время, не дают внятных ответов о своих планах, выпрашивают все новые и новые уступки. Конечно, работать с такими клиентами тяжело. А вот при серьезном настрое и готовности осуществить сделку в ближайшее время покупатель повышает свои шансы на какие-либо бонусы. Тем, кто ждет существенных скидок, я бы советовал ориентироваться на приобретение „загородки“ в августе: тогда происходит снижение покупательской активности и застройщики предлагают дисконт в размере 7–10%».

Что касается вторичного рынка, то средний размер скидки на нем составляет сейчас 10%, реже продавцы готовы пойти на 15–20%-ный дисконт.

«Лето является активной фазой для загородного рынка, — комментирует руководитель Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость Дмитрий Таганов. — Заинтересованность покупателей создает для продавцов на „вторичке“ соблазн держать цены, даже если они завышены — а ситуация неадекватного ценообразования характерна для 80% вторичных объектов. Правда, этот интерес ограничен: основная часть лотов в сегменте остается все же без особого внимания и на их стоимость высокий сезон почти не влияет».

Специалисты компании советуют стандартный прием для получения скидки на вторичную «загородку» — выявить некритичные для покупателя недостатки и указать на них продавцу. Например, несовременный вид дома, запущенный участок, наличие подлежащих вырубке деревьев и т.д. — все это может помочь выиграть еще 5–10% дисконта.