На загородном рынке жилья экономкласс «прописался» на Новой Риге

IV квартал 2015 года был вполне традиционным для рынка загородной недвижимости Подмосковья, поэтому сравнивать его с аналогичным периодом 2014-го, когда валютные колебания привели к небывалому росту продаж, было бы некорректно. Эксперты Департамента загородной недвижимости ИНКОМ-Недвижимость проанализировали данные III квартала 2015 года, отражающие ключевые тенденции последнего времени, сравнив их с относительно равным по экономической и сезонной составляющей периодом 2014 года.

Экономкласс смешался с элитой
В III квартале 2015 года самым продаваемым направлением в экономклассе стал юго-восток — Новорязанское и Егорьевское шоссе, на которые пришлось 18% сделок. По сравнению с аналогичным периодом 2014-го и данными IV квартала 2015-го ситуация совершенно не поменялась.

Похожие результаты продемонстрировала южная локация, которая включает Варшавское, Симферопольское, Каширское шоссе и трассу до аэропорта Домодедово (автомагистраль А-105) — 16% реализованного спроса. Показатели отчетного периода оказались сопоставимы с результатами 2014 года, когда на долю указанных шоссе пришлось 15% сделок. Примечательно, что активное развитие рынка загородной недвижимости на южном и восточном направлениях Подмосковья началось после кризиса 2008 года — до этого времени коттеджных поселков там практически не было. Первые проекты, которые появились на юге и востоке, относились преимущественно к сегменту «эконом», который широко представлен здесь и в настоящее время.

Северное направление, к которому относятся Ярославское, Осташковское, Алтуфьевское и Дмитровское шоссе, в III квартале 2015 года предпочли 14% покупателей. Если сравнивать полученные результаты с аналогичным периодом 2014 года, изменения ничтожны — тогда здесь было сконцентрировано 13% проданных лотов. Однако в начале 2014-го в границах данной локации совершалось 18% покупок.

Четвертым в рейтинге стал северо-запад, включающий Ленинградское и Пятницкое шоссе, — 13% реализованного спроса против 9% годом ранее. Рост количества сделок, продемонстрированный данным направлением, эксперты объясняют широко представленными здесь участками без подряда, на которые по итогам III квартала 2015 года пришлось 74% всей проданной недвижимости экономкласса. Помимо участков на положительную динамику повлияло увеличение степени готовности предлагаемых девелоперами объектов, в частности, недорогих таунхаусов.

Рост по итогам рассматриваемого периода продемонстрировал и запад (Новая Рига) — 12% сделок, что на 4% больше аналогичного периода 2014 года. Кроме Новорижского данное направление представлено Волоколамским шоссе и обычно ассоциируется с загородной недвижимостью высших ценовых сегментов. Появление здесь покупателей уровня «эконом» — тренд кризисного периода, когда вследствие переформатирования проектов застройщики наряду с дорогими лотами стали предлагать более бюджетные участки без подряда и малоэтажные квартиры. Кроме того, скидки, предоставленные девелоперами в течение 2015 года, открыли покупателям из низших ценовых сегментов доступ к объектам, которые прежде были для них слишком дороги, — так называемый «бизнес» по цене «эконома».

В целом на экономкласс по итогам III квартала 2015 года пришлось 2685 проданных объектов, т. е. на 967 меньше, чем годом ранее — тогда на загородном рынке жилья Московской области было реализовано 3652 лота.

Бизнес-класс уходит на юго-запад
Интересы покупателей бизнес-класса в отчетном периоде были сконцентрированы преимущественно в юго-западной локации — это территория «новой Москвы» в пределах Киевского, Боровского, Сколковского и Калужского шоссе. Здесь по итогам III квартала 2015 года продано 46% загородных объектов, что более чем в 2 раза превысило результаты аналогичного периода годичной давности — 22%. Объяснение всплеска покупательской активности следует искать не столько в появлении новых проектов, сколько в завершении строительства уже существующих, привлекательность которых растет пропорционально снижению риска недостроя.

Северо-западное направление Подмосковья по итогам III квартала 2015 года заняло второе место — 22% продаж, что в 2 раза ниже показателей аналогичного периода 2014-го. Тогда на северо-западе было сконцентрировано 43% приобретенных объектов. Аналитики полагают, что снижение внимания к Ленинградскому и Пятницкому шоссе в пределах данной локации обусловлено сокращением числа лотов, обладающих оптимальным соотношением цены и качества. К качественным характеристикам эксперты относят инфраструктуру проектов, степень готовности объектов, репутацию девелопера, удобную форму оплаты, включающую возможность приобретения недвижимости в ипотеку, наличие акций и скидок.

На третьем месте оказался запад — Новая Рига. По итогам III квартала 2015 года, также как и в IV квартале, здесь было совершено 19% покупок, что на 2% ниже уровня 2014 года, когда на сегмент «бизнес» в рассматриваемый период пришелся 21% реализованного спроса.

Конкуренция, возникшая между Новой Ригой и северо-западом, говорит об их схожести с точки зрения предложения — всплеск активности покупателей на одном направлении и определенное падение спроса на другом аналитики объясняют исключительно качеством выставленных на продажу лотов в конкретный момент времени.

«Нельзя сказать, что предпочтение северо-запада Новой Риге связано с общим снижением доходов покупателей в данном сегменте, — комментирует директор Департамента загородной недвижимости ИНКОМ-Недвижимость Андрей Кройтор. — Объекты бизнес-класса на обоих направлениях идентичны по своим характеристикам и сопоставимы по стоимости, поэтому причины всплеска покупательской активности в одной локации и временного затишья в другой следует искать в качестве самого предложения. Это еще раз подтверждает тот факт, что интересные проекты будут продаваться вне зависимости от направления, на котором находятся».

На четвертом месте по итогам III квартала 2015 года оказался север — 6% сделок. Годом ранее здесь совершалось 4% покупок.

Южное направление заняло пятую ступень рейтинга покупательских предпочтений — 3% сделок по итогам III квартала 2015 года. В аналогичном периоде 2014-го на юге приобреталось 4% подмосковных лотов.

В общей сложности в III квартале 2015 года было продано 215 загородных объектов сегмента «бизнес». Годом ранее — 247.

«Загородка» под микроскопом
В 2016 году аналитики не прогнозируют революционных изменений в структуре загородного рынка вообще и предпочтениях покупателей в частности — в отличие от кризиса 2008 года, когда на «загородке» не только появились новые продукты, но и получили развитие новые локации, текущая география спроса и приоритеты потребителей в обозримой перспективе практически не поменяются. В наступившем году всплески или спады продаж будут напрямую зависеть от наличия интересных проектов, которые могут спровоцировать локальный рост сделок даже на востоке, не попавшем в топ-5 востребованных локаций 2015 года. К восточному направлению относятся, в частности, Носовихинское, Горьковское и Щелковское шоссе.

«Импульсивных покупок в нынешнем году точно ждать не стоит — каждый объект будет рассматриваться, образно выражаясь, под микроскопом. Застройщики продолжат стимулировать продажи дисконтом и акциями, однако массовое предложение объектов „под ключ“, особенно в экономклассе, так и не случится из-за отсутствия необходимых средств у девелоперов», — прогнозирует Андрей Кройтор.