На «загородке» Московского региона в ближайшие два года останется не более полутора десятков застройщиков

В Департаменте загородной недвижимости ИНКОМ-Недвижимость продолжают анализировать состояние первичного рынка загородного жилья в Московском регионе и рассматривать вероятные сценарии его развития. В этот раз специалисты компании классифицировали игроков рынка, оценили возможные масштабы его монополизации, а также исследовали вопрос переформатирования, которое может помочь пережить кризис ряду застройщиков. Однако, по прогнозам экспертов, лишь 30% девелоперов смогут найти средства для переформатирования своих объектов в этом году, а на рынке в среднесрочной перспективе останется не более полутора десятков крупных игроков.

Действующие лица

На современном рынке загородной недвижимости представлено несколько основных типов девелоперов. Самая малочисленная группа — это физические лица: некрупные инвесторы, которые хорошо ориентируются на рынке и мобильны с точки зрения управления финансовыми потоками. Таких игроков сейчас насчитывается не более 3–4%. Обычно они выводят совсем незначительные объемы жилья, но делают это на собственные средства и держат под контролем весь процесс. Благодаря возможности оперативно реагировать на происходящие изменения такие застройщики отличаются жизнестойкостью даже в кризисных условиях.

Чуть больше на рынке юридических лиц, которые специализируются на строительной отрасли, но для которых загородный девелопмент не является основным видом деятельности (4–5%). Это небольшие строительные организации, решившие в благополучные годы освоить еще один сегмент рынка. Именно такие игроки рискуют испытать в кризис серьезные проблемы. Если «загородка» в портфеле их проектов не имеет значительного веса, скорее всего они избавятся от сомнительного «актива», обойдясь минимальными потерями.

Доля банков как игроков рынка, т. е. юридических лиц, для которых строительство не относится к профильным видам деятельности, куда значительнее — порядка 20%. Чаще всего они получают землю и недострой в качестве залога. Однако такие объекты приносят банкам больше проблем, чем прибыли, поэтому их тоже стремятся перепродать ведущим участникам рынка.

Наконец, около 70% загородных застройщиков — это юридические лица, для которых «загородка» является профильной специализацией. Их характеризует большой запас прочности и внушительный объем проектов, который к тому же увеличивается за счет притока объектов со стороны мелких строительных организаций, а также банков. При грамотном управлении собственным инвестиционным портфелем игроки именно этой группы имеют шансы не только выйти из кризиса победителями, но и извлечь из него выгоду.

Арифметика переформатирования: 1 коттедж = 3 таунхауса

При этом не все так просто: резко меняющаяся конъюнктура рынка порой вынуждает даже крупных девелоперов прибегать к переформатированию либо части своего проекта (если он сочетает в себе несколько форматов), либо поселка целиком (если тот является моноформатным).

«Чаще всего переформатированию подвергается часть поселка — например, участок земли, где было запланировано строительство коттеджей, отдают под таунхаусы или участки без подряда (УБП), — рассказывает руководитель Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость Дмитрий Таганов. — Полные переделки встречаются реже, они означают, что вся экономика проекта оказалась нежизнеспособна. Однако независимо от масштаба, переформатирование — это всегда признак плохого планирования. Другой вопрос, что планировать что-либо в новой экономической реальности бывает непросто».

Ключевые инструменты в переформатировании на «загородке» — это уплотнение застройки (т. е. увеличение числа квадратных метров строительства) и более мелкая нарезка УБП.

«На возведение коттеджа требуется в среднем 10 соток, а на строительство таунхауса — 2–3 сотки, — приводит пример директор Департамента загородной недвижимости ИНКОМ-Недвижимость Андрей Кройтор. — Соответственно, на участке земли, отведенном под коттедж, можно построить 2–3 блокированных дома. В этом случае мы убиваем одним выстрелом двух зайцев: предлагаем покупателю более доступный по цене таунхаус и строим большее количество квадратных метров».

Лишь у 30% застройщиков есть деньги для перемен

Любое переформатирование требует вложения дополнительных ресурсов, которыми обладают далеко не все застройщики. По мнению специалистов Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, не более 30% девелоперов удастся изыскать средства для переформатирования своих проектов в этом году.

О других сложностях рассказывает руководитель офиса «Сретенское» Департамента загородной недвижимости ИНКОМ-Недвижимость Антон Архипов: «Из-за неясных рыночных перспектив процесс принятия решения о переформатировании идет сейчас очень медленно. Если проводить параллели с кризисной ситуацией 2008 года, то тогда произошли резкие очевидные изменения, и было более-менее понятно, как на них реагировать. Платежеспособный спрос упал, загородная недвижимость из места для летнего отдыха превратилась в место для постоянного проживания. Чтобы сделать загородное жилье конкурентоспособным на фоне городских квартир, застройщики всеми способами снижали стоимость входного билета на этот рынок: уменьшали площади участков и домов, меняли типы застройки. Тогда все происходило весьма динамично, и уже через год-два были видны результаты этого процесса».

«В прошлый кризис одним из основных алгоритмов действия со стороны девелоперов стало переформатирование всех форматов в УБП, — дополняет коллегу Дмитрий Таганов. — Как раз с того момента на рынке и началась эра лидерства земельных участков. После прохождения острой фазы кризиса, в конце 2010 года, появился другой крайне популярный сегодня формат — малоэтажное строительство (МЖД). Нынешний же кризис характерен тем, что на рынок не выведено ни одного нового формата или решения. С 2008-го доля УБП в предложении выросла в десятки раз, и вводить новые объемы на затоваренный рынок просто бессмысленно. С МЖД тоже все непросто: муниципалитеты выступают против перевода земель под малоэтажную застройку, т. к. считают это излишней нагрузкой на городские сети и инфраструктуру. А такая ситуация очень сильно ограничивает возможности девелоперов».

На шаг позади

Для того, чтобы адаптировать загородные проекты под требования современного покупателя в аспектах метражей, материалов, инфраструктуры и прочего, застройщикам, по оценкам специалистов ИНКОМ-Недвижимость, потребуется не менее пяти лет.

«Из-за инертности своей отрасли девелоперы на „загородке“ всегда находятся на шаг позади актуальных трендов, — замечает Андрей Кройтор. — Самые прогрессивные подсматривают чужой опыт, чаще всего за границей: например, в Скандинавии».

«Застройщики не могут идти в ногу со временем, потому что они ограничены себестоимостью объекта, — развивает тему Дмитрий Таганов. — В условиях резкого сокращения платежеспособности люди хотели бы покупать коттеджи за 2,5–3 млн руб., но такие ценники нереальны. Поэтому привести ситуацию к относительному балансу могут только глобальные макроэкономические улучшения».

Последние герои

«Сейчас на загородном рынке остаются те игроки, которые не могут с него уйти, — говорит Антон Архипов.-Либо это их единственная специализация и они не хотят бросать свой бизнес, либо эти люди связаны большим количеством активов. Добровольцев, которые бы стремились на проблемный рынок, нет, потому что все понимают, что рынок сложный и работать на нем тяжело».

Мысль продолжает Андрей Кройтор: «Только бесстрашные девелоперы берутся сегодня за проблемные проекты. Но помимо решимости для этого необходимо обладать четкой концепцией и „длинными“ деньгами, т. е. не надеяться на скорую выгоду. Впрочем, массового „исхода“ застройщиков с загородного рынка я тоже не ожидаю — скорее, его оптимизацию. Правда, ее масштабы будут весьма велики, и при сохранении нынешних тенденций спроса в среднесрочной перспективе на рынке может остаться не более полутора десятков значимых игроков».