На вторичном рынке жилья не ждут снижения ипотечных ставок

В августе количество обращений по вопросам ипотеки на вторичном рынке жилья увеличилось на 12% по сравнению с июлем — следует из статистики компании ИНКОМ-Недвижимость. Такая динамика в этом сегменте — эффект последовательной политики банков по привлечению клиентов, ориентированных на обменные операции, в сочетании с общей рыночной конъюнктурой, благоприятствующей покупателю. По оценкам специалистов, основная часть этого потенциального спроса может реализоваться в конкретных сделках осенью, начиная с конца сентября. В настоящее время показатели рынка остаются низкими: с августа 2014 года количество и объем ипотечных сделок сократились примерно на 40%.

Практически все участники рынка сегодня едины во мнении: возвращение ипотеки на докризисный уровень невозможно без устранения фундаментальных причин, мешающих ее развитию. Сокращение доходов населения в сочетании с отсутствием у граждан уверенности в стабильности своего материального положения не позволяет основной массе населения брать на себя долгосрочные кредитные обязательства и глобально сокращает ипотечный спрос. По данным ЦБ РФ, на начало августа общий объем предоставленных ипотечных кредитов (без разделения на сегменты рынка недвижимости) составил 565 346 млн рублей — это на 39,5% меньше, чем в августе 2014 года (951 145 млн рублей). Примерно то же соотношение — по количеству кредитов: 347 423 в нынешнем августе, что на 38,6% меньше, чем год назад (565 551).

В этом контексте показательным является сравнение ипотечной статистики 2015 года с данными кризисного 2009 года. На начало августа 2009-го объем выданных ипотечных кредитов составил 76 654 млн рублей (на 86,5% меньше, чем за тот же период текущего года), количество — 75 018 (на 78,4% меньше относительно августа 2015 года). Даже с учетом коррекции цен на недвижимость (+35% в сегменте вторичного жилья в течение 6 лет) можно судить о том, что на сегодняшнем кризисном рынке ипотека имеет существенно большее распространение, нежели в 2009 году.

Увеличение активности потенциальных ипотечных покупателей в нынешнем августе, наблюдаемое на фоне сохранения общей негативной ситуации в экономике, эксперты связывают с двумя основными факторами. Первый — благоприятная для покупателя рыночная конъюнктура в сочетании с общим оживлением спроса в связи окончанием сезона отпусков, усиленная трендом на снижение курса рубля. Второй — последовательная политика банков и крупных риэлторских компаний по привлечению клиентов, нацеленных на обменные операции на вторичном рынке жилья.

«С начала года крупнейшие банки снизили среднюю ставку по базовым программам на вторичном рынке жилья на 3–4%. Расширилась линейка кредитных предложений, возобновились маркетинговые акции и восстановилась система преференций, предоставляемых клиентам риэлторских компаний. На ипотечный рынок вернулись банки, не входящие в топ-50, которые фактически ушли с него зимой, выставив заградительные ставки», — отмечает ключевые ипотечные тренды последнего времени директор Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость Сергей Шлома.

В настоящее время основные ипотечные банки предлагают базовые продукты на вторичном рынке жилья от 13,5%. В рамках специальных акций и бонусных программ процент может быть еще ниже, максимально приближаясь к докризисному. Минимальный размер ставки с учетом «партнерской преференции» среди банков-партнеров ИНКОМ-Недвижимость — 11,9% при условии внесения первоначального взноса от 50%, официального подтверждения доходов и полной страховки.

Оценивая в этом контексте акцию АИЖК по снижению процентных ставок в рамках своих программ, специалисты отмечают, что она останется фактически незамеченной на московском вторичном рынке жилья. «По данным Центробанка РФ, в Москве насчитывается 271 кредитная организация, предоставляющая ипотечные жилищные кредиты. И только 37 компаний в столице уполномочены выдавать их по системе АИЖК. Все они занимают мизерную долю в объеме совокупного кредитного портфеля, фактически не оказывая влияния на ипотечный рынок. Крупнейшие ипотечные банки (в том числе, с государственным участием) работают по своим программам, и их условия сопоставимы с тем, что предлагает в рамках временной акции АИЖК», — отмечает Сергей Шлома. (Напомним: до 30 ноября 2015 г. процентные ставки по классической ипотеке на покупку жилья на вторичном рынке по программе АИЖК составляют 12,75–13,25%, по социальной — 11,75–13%.)

Изменившиеся условия ипотечных программ на вторичном рынке жилья в разных случаях предполагают: снижение суммы первоначального взноса, возможность выдачи кредита по минимальному комплекту документов, введение опций, предусматривающих существенное снижение ставки при внесении определенной фиксированной суммы (продукты типа «Назначь свою ставку»), возвращение преференций клиентам крупных риэлторских компаний (уменьшение ставки по кредиту в среднем на 0,5 п. п.). Ряд значимых участников ипотечного рынка готов с согласия клиента рассматривать анкеты потенциальных заемщиков, поданные в другие банки.

Все это, по оценкам специалистов, свидетельствует о заинтересованности банков в расширении кредитного портфеля за счет наиболее надежной категории клиентов — «обменщиков». Однако с учетом текущей экономической ситуации и приоритетов нынешней кредитной политики ЦБ РФ в ИНКОМ-Недвижимость не ждут в краткосрочной перспективе укрепления тренда на повышение доступности ипотеки на вторичном рынке жилья путем существенного снижения процентных ставок. Тем более, что ожидания специалистами возможной коррекции ключевой ставки на заседании Центробанка 11 сентября не превышают -0,25%, при этом наиболее вероятно, что она останется на нынешнем уровне — 11%.