Проанализировав объем предложения на вторичном рынке жилья старой Москвы, специалисты профильного Департамента ИНКОМ-Недвижимость отмечают, что больше половины лотов, экспонируемых в сегменте, — 52% — многокомнатные (3-, 4- и более комнатные квартиры). Год назад доля таких объектов на «вторичке» была меньше — 44%. Эксперты компании полагают, что к накоплению подобных лотов в экспозиции привели главным образом завышенные цены. Большинство владельцев многокомнатных квартир планирует разменять свою собственность на одно- или двухкомнатные объекты, и на снижение цены предложения они, соответственно, соглашаются только при уменьшении общерыночной стоимости «однушек» и «двушек». Однако это довольно инертный процесс: в среднем от падения цен на 1- и 2-комнатные квартиры до согласия собственников многокомнатных лотов на ценовую уступку проходит как минимум полгода. В результате 75% 3-, 4- и более комнатных объектов, выставленных на продажу на вторичном рынке недвижимости, находится в экспозиции уже два года и более из-за завышенных ценовых ожиданий продавцов. Также аналитики компании подсчитали усредненный размер дисконта отдельно в сегментах 3-комнатных и 4- и более комнатных квартир: средняя скидка на «трешки» равна 12,4% (при цене предложения 14,5 млн рублей и реализации — 12,7 млн рублей), а на 4- и более комнатные лоты — 7,8% (при цене предложения 49,8 млн рублей и реализации — 45,9 млн рублей). Специалисты Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость отмечают, что дисконт на 4- и более комнатные квартиры меньше из-за того, что 87% таких объектов относится к высшим ценовым сегментам, и их собственники в большинстве своем могут позволить себе ждать выхода на сделку довольно долгое время, не снижая цены. При этом значительная часть выставленных на продажу «трешек» (42%) относится к комфорт-классу, и владельцы этих лотов охотнее соглашаются на скидку. Наиболее дешевая 3-комнатная квартира на «вторичке» старой Москвы, по данным аналитиков ИНКОМ-Недвижимость, стоит 6,1 млн рублей (район Бирюлево Западное), самая дорогая — 522 млн рублей (Пресненский район). Цена предложения самого бюджетного 4-комнатного лота составляет 6,8 млн рублей (район Бирюлево Восточное), наиболее дорогостоящего — 1,2 млрд рублей (район Хамовники). Помимо этого, специалисты Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость фиксируют появление все большего числа квартир с европланировкой (именно на «вторичке», а не в сегменте новостроек), владельцы которых формально отказываются от некоторых комнат ради расширения общего пространства, выполняющего функции холла, кухни, столовой и гостиной.
По данным Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, на данный момент на вторичном рынке жилья старой Москвы многокомнатные квартиры занимают преимущественный объем предложения — 52%, из них доля 3-комнатных лотов составляет 34%, а 4- и более комнатных — 18%. Год назад численность многокомнатных объектов была меньше — 44%: 3-комнатные квартиры тогда занимали 30%, а 4- и более комнатные — 14%.
Специалисты Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость отмечают, что квартиры с 4 комнатами и более — формат, в целом не характерный для домостроительства советского периода, и сейчас такие объекты располагаются обычно в домах четырех типов (лоты, экспонируемые в новостройках, не учитываются):
— строения дореволюционного периода, бывшие доходные дома в центре Москвы, в которых квартиры были преобразованы в коммуналки, а впоследствии вновь стали полноценными квартирами;
— т.н. сталинки, чаще всего кирпичные; квартиры в этих домах получали в основном передовики производства, чиновники среднего звена, деятели науки и т. д.;
— советские номенклатурные дома, обычно монолитные, в которых проживали представители партийной элиты, высшие чиновники и т. д. В таких зданиях располагаются многокомнатные квартиры с планировками, в свое время выполненными по индивидуальному проекту;
— панельные 9- и 12-этажные дома, т.н. брежневки, строившиеся с конца 1960-х по 1980-е гг. В таких зданиях были предусмотрены 4-комнатные квартиры для многодетных семей, чаще всего они находились в угловых подъездах, со стороны торца. Эти объекты отличались неудобными планировками, в них имелись проходные помещения, а характерной их чертой были комнаты с небольшими метражами. К примеру, в одном доме могли находиться 4-комнатные и 3-комнатные квартиры практически одной площади — 64 кв. м и 60 кв. м соответственно.
Накопление во вторичном сегменте многокомнатных лотов специалисты компании связывают главным образом с завышенными ценами на такие объекты. Комментирует Сергей Шлома, директор Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость: «В большинстве случаев владельцы многокомнатных объектов планируют при продаже разменять свою жилплощадь на „однушки“ и „двушки“. Поэтому заявляемая ими стоимость квартиры во многом зависит от рыночных цен на одно- и двухкомнатные лоты — если стоимость последних начинает снижаться, то продавцы, соответственно, идут на уступки и со своей стороны. Однако это довольно долгий процесс: в среднем собственники соглашаются на дисконт не раньше чем через полгода после падения цен на „однушки“ и „двушки“. В результате, по нашим наблюдениям, 75% экспонируемых сейчас на вторичном рынке многокомнатных лотов находится в продаже уже два и более года — покупатели игнорируют их из-за неадекватности заявленных цен. Скажу по своему опыту: люди, которые пару лет назад в определенной локации приобрели „трешку“, а сейчас подыскивают себе еще одну квартиру, переживают настоящий „день сурка“: к своему удивлению, они встречают тех же самых продавцов, за это время так и не вышедших на сделку. Более того, собственники снова — с неослабевающим упорством — предлагают им приобрести свою недвижимость по цене, которая не имеет ничего общего с бюджетами реальных сделок на рынке».
В качестве примера рассмотрим стоимость 3-комнатных квартир, экспонируемых в пешей доступности от станции метро «Ленинский проспект» (площадь таких объектов в среднем 65 кв. м, расположение по большей части в «сталинках»). В 2014 году средняя стоимость предложения подобных объектов составляла 22 млн рублей, в то время как цена их реализации была равна 20 млн рублей. В 2015-м эти показатели составляли 20 млн рублей и 19 млн рублей соответственно. В 2016 году — 19 млн рублей и 18 млн рублей. Сейчас средняя заявленная стоимость таких объектов равна 17 млн рублей, однако бюджет сделок на текущий момент — 15 млн рублей. Причем выше речь идет об усредненных показателях, в то время как некоторые 3-комнатные объекты в указанной локации все так же экспонируются по цене 20 млн рублей и выше.
Данные Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость показывают, что на «вторичке» столицы ценовой разрыв между стоимостью предложения и реализации 3-комнатных квартир в среднем больше, чем в сегменте 4- и более комнатных объектов. Средняя цена предложения «трешек» равна 14,5 млн рублей, реализации — 12,7 млн рублей (на 12,4% меньше). Средняя заявленная цена в категории 4- и более комнат составляет 49,8 млн рублей, реализации — 45,9 млн рублей (на 7,8% ниже). Причина меньшего разрыва между предложением и реализацией в сегменте 4- и более комнатных квартир заключается в том, что значительная часть представленных на рынке объектов с 4 комнатами — 68% — относится к классу «премиум». Если при подсчете учитывать лоты большей комнатности, то 87% 4- и более комнатных квартир будет относиться к высшим ценовым сегментам. Собственники таких объектов, в большинстве своем весьма состоятельные люди, могут позволить себе годами ожидать реализации жилплощади, не соглашаясь на дисконт. Владельцы 3-комнатных квартир, преимущественная часть которых относится к комфорт-классу (42%), более гибки в плане предоставления скидок.
Кроме того, в ИНКОМ-Недвижимость отмечают возникновение предпосылок к новой классификации квартир на столичной «вторичке», в особенности многокомнатных — по количеству спален. Об этом рассказывает Сергей Шлома, директор Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость: «Мы все больше тяготеем к западным стандартам, когда квартира характеризуется не как одно-, двух- или трехкомнатная, а как объект с одной, двумя или тремя спальнями. Классификация по числу спален в некоторых случаях более удобна, так как на столичной „вторичке“ все чаще появляются квартиры с европланировкой, владельцы которых сносят стены, не являющиеся несущими, и формально отказываются от определенных комнат ради расширения общего пространства, выполняющего одновременно функции холла, кухни, столовой и гостиной. К примеру, квартира, по документам и метражу (65 кв. м) являющаяся трехкомнатной, на деле может оказаться жилплощадью с одной спальней и расширенной общей зоной. А при просмотре четырехкомнатного объекта потенциальный покупатель порой обнаруживает, что в нем только две отдельно выделенные комнаты, в частности, спальни. Европланировке обычно отдают предпочтение еще не обзаведшиеся семьей люди, молодые бездетные пары, а также представители старшего поколения, живущие отдельно от детей. Семьи, в которых есть один или несколько детей, все-таки приобретают обычно более традиционные варианты с несколькими комнатами. И не исключено, что со временем характеристики типа одно-, двух- и трехкомнатная квартира устареют, а в объявлениях о продаже недвижимости указываться будет именно количество спален».
По данным Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, на вторичном рынке жилья старой Москвы стоимость предложения самой дешевой 3-комнатной квартиры равна 6,1 млн рублей. Объект площадью 51 кв. м расположен на 8-м этаже 9-этажного панельного дома на Булатниковской улице (район Бирюлево Западное). Наиболее дорогая 3-комнатная квартира — 522 млн рублей — находится на 2-м этаже 7-этажного монолитного дома на Малой Никитской улице, в Пресненском районе, ее площадь равна 250 кв. м. Наиболее бюджетный 4-комнатный объект площадью 63 кв. м расположен в районе Бирюлево Восточное, на Донбасской улице, на последнем этаже 9-этажного панельного дома. Заявленная стоимость этого лота — 6,8 млн рублей. А самая высокобюджетная 4-комнатная квартира, занимающая 415 кв. м на последнем этаже 6-этажного монолитного дома, находится в Бутиковском переулке, в районе Хамовники. Ее цена равна 1,2 млрд рублей.
