В профильном Департаменте ИНКОМ-Недвижимость отмечают, что параллельно с сокращением общего объема предложения на вторичном рынке жилья старой Москвы (на 21,1% за год) в этом сегменте наблюдается также значительное уменьшение числа новых лотов, выставляемых на продажу. Так, в августе текущего года база вторичного жилья ИНКОМ-Недвижимость пополнилась всего 806 объектами, что на 26,9% меньше, чем в августе 2017-го (1 103 объекта). В последний раз на таком низком уровне объем нового предложения в базе компании находился в декабре 2005 и январе 2006 гг., когда он был равен, соответственно, 818 и 789 лотам. Специалисты компании ИНКОМ-Недвижимость отмечают, что в результате, с одной стороны, уменьшения объема предложения и, с другой стороны, роста спроса разрыв между этими показателями на «вторичке» сокращается. И если еще в начале 2017 года покупатель мог, не торопясь, просматривать в среднем до двух десятков объектов, то сейчас ситуация кардинально изменилась — наиболее ликвидные лоты (самое дешевое и наиболее качественное жилье) вымываются из экспозиции практически мгновенно, а часть спроса остается неудовлетворенной. В профильном Департаменте ИНКОМ-Недвижимость расценивают это как тревожный симптом для вторичного рынка в целом и предполагают, что дальнейшее сокращение объема предложения в сегменте может также привести к росту цен как на наиболее востребованные объекты, так и — как следствие — на рынке в целом.
Приняв годовое сокращение новых объектов, выставляемых на продажу, за 100%, специалисты Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость выделили семь ключевых факторов, повлиявших на уменьшение этого показателя, а также определили удельный вес каждого из них. Так, «синдром разочарованного продавца», зафиксированный экспертами ИНКОМ-Недвижимость еще два года назад, продолжает наблюдаться на рынке: 21% собственников откладывают выход на рынок, понимая, что они не смогут пока реализовать свою собственность по желаемой стоимости, сильно превышающей среднерыночные значения. Еще 7% потенциальных продавцов перешли в сегмент аренды — квартиру они сдают, дожидаясь роста цен на жилье. 8% нового предложения столичная «вторичка» недосчиталась из-за программы реновации — некоторые владельцы объектов в «хрущевках» решили повременить с продажей в ожидании того, что в рамках этой программы им будет предложено со стороны муниципальных властей. Четвертая причина связана с фактором сезонности: этим летом благодаря хорошей погоде гораздо больше потенциальных продавцов, чем год назад, выезжали на дачу уже на майских праздниках и отложили выход на рынок вплоть до осени. Кроме того, в этом году от рынка недвижимости их отвлек и другой локальный фактор — финальная часть чемпионата мира по футболу. Итого — минус еще 17% от нового поступления на «вторичке». Также 17% собственников ждут укрепления рубля, чтобы вырученную от сделки сумму с наибольшей выгодой конвертировать в иностранную валюту. Еще 5% не хотят заниматься продажей в условиях экономической нестабильности. Наконец, 25% новых объектов вторичный рынок жилья недополучил из-за развития новой тенденции — замедления товарооборота в результате роста доли сделок с привлечением ипотеки. Постепенное увеличение этого показателя наблюдалось еще с прошлого года, а к текущему моменту доля ипотечных сделок достигла на «вторичке» 39,1%. Однако из-за сложностей, связанных с реализацией объекта с ипотечным обременением, его владельцы чаще всего отказываются от идеи продать такую квартиру (даже если им необходимо изменить жилищные условия), а покупатели соглашаются на ее приобретение только при значительном дисконте, что происходит крайне редко.
Согласно статистике Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, общий объем предложения на вторичном рынке жилья старой Москвы за год значительно сократился — на 21,1%: если в августе 2017-го он был равен 33 111 объектам, то сейчас составляет 26 141 лот. Если же говорить о статистике компании, то в августе прошлого года база вторичного жилья включала в себя 7 969 квартир, а к текущему моменту предложение здесь уменьшилось на 22,5% — до 6 176 объектов. Кроме того, в предыдущем месяце в экспозицию вторичного жилья в ИНКОМ-Недвижимость поступило 806 новых лотов. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года, когда данный показатель составлял 1 103 квартиры, их количество сократилось на 26,9%. Согласно подсчетам аналитиков компании, в последний раз на таком низком уровне число поступающих в базу лотов было в декабре 2005 года (818 объектов) и в январе 2006-го (789 объектов). Усиление тенденции к сокращению нового предложения на «вторичке» в базе ИНКОМ-Недвижимость за нынешний год отображено на графике ниже.
Количество новых лотов, выставленных на продажу на вторичном рынке жилья старой Москвы в 2018 году (в базе ИНКОМ-Недвижимость)
Данные Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость
Специалисты профильного Департамента ИНКОМ-Недвижимость выявили семь ключевых причин сокращения предложения на вторичном рынке столицы, причем они носят как универсальный характер (т. е. касаются всего объема экспозиции), так и более частный (связанный с пополнением предложения новыми лотами).
Не надо очаровываться
Комментирует Сергей Шлома, директор Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость: «Один из наиболее весомых факторов, повлиявших на сложившуюся ситуацию, — тенденция, которую мы подробно исследовали еще пару лет назад: речь идет о „синдроме разочарованного продавца“. Сейчас с рынка окончательно уходят собственники, которые еще в 2014–2015 годах выставляли свою собственность на продажу по завышенным ценам, неадекватным для рынка в период кризисных пертурбаций. И все это время они упорно лелеяли мечту выйти на сделку, не желая снижать стоимость предложения. Правда, некоторые ее все же уменьшали, но слишком медленно, не успевая за падением среднерыночных показателей. Срабатывает сарафанное радио, и часть потенциальных продавцов начинают обуревать сомнения, выходить ли на рынок, — а вдруг им тоже придется до посинения ждать сделку? Особенно если у них в собственности объект со сходными характеристиками. Поэтому некоторые предпочитают на время отложить продажу жилья, в том числе в надежде на улучшение для них рыночной конъюнктуры. И если принять годовое сокращение числа новых лотов на „вторичке“ за 100%, то мы увидим, что 21% из них — это объекты, чьи владельцы не выходят на рынок из-за неадекватности ценовых ожиданий».
Из продавцов — в рантье
Специалисты ИНКОМ-Недвижимость выделяют еще одну причину, схожую с описанной выше, — переход части продавцов в сегмент аренды жилья. Не желая снижать стоимость предложения, владельцы квартир, некоторые из которых стоят в экспозиции годами, решают сдавать их. В силу этого обстоятельства база вторичных объектов компании недополучила 7% новых лотов.
Журавль в небе
Третий фактор, повлиявший на сокращение объема предложения во вторичном сегменте, — программа реновации ветхого жилья в столице. Сергей Шлома, директор Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость: «Если программа реновации будет реализована в полной мере, то она затронет тысячи граждан, проживающих в столице. При этом большинство жителей домов, предназначенных к сносу, понимает, что если они и получат новое жилье, то произойдет это в весьма отдаленной перспективе, однако на некоторых людей все же подействовала магия заявлений столичных градоначальников о серьезности их намерений. В прошлом году, когда не были сформированы окончательные списки сносимых строений, они еще были готовы выйти на рынок. Но сейчас уже нет. По нашим наблюдениям, доля таких потенциальных продавцов в объеме оттока новых лотов составляет 8%».
Ах, лето…
Также специалисты Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость отмечают, что этим летом благодаря хорошей погоде возросло число потенциальных продавцов, которые открыли дачный сезон уже с майских праздников и потому отложили реализацию жилплощади вплоть до осени. Кроме того, в этом году от операций по купле-продаже жилья участников рынка отвлек еще один локальный фактор — финальная часть чемпионата мира по футболу. В совокупности по этим причинам «вторичка» недосчиталась еще 17% продавцов.
Американские горки
Повременить с выходом на рынок решают и те собственники, которые не участвуют в альтернативных сделках, т. е. не собираются после продажи квартиры приобретать новый объект. Сергей Шлома, директор Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость: «Сейчас, когда доллар равен уже 66 рублям против 62 еще совсем недавно, определенная доля продавцов считает неразумным продавать жилплощадь, ведь если они, скажем, хотели вырученные средства конвертировать в валюту, то они получат гораздо меньшую сумму, чем при более крепком рубле. Им остается надеяться на то, что курс доллара опустится до приемлемой для них цифры, после чего они смогут все-таки расстаться с квартирой. Пока же их ожидание обходится вторичному рынку жилья в 17% объектов, которые могли бы пополнить новый объем предложения».
Я не трус, но…
Специалисты компании отмечают, что еще одна группа потенциальных продавцов, так и не вышедших пока на рынок, — собственники, напуганные нестабильностью экономической обстановки в стране, вызванной прежде всего ожиданием введения очередных санкций. Находясь в отрицательно заряженном информационном поле, они предпочитают пока не продавать свою недвижимость, рассматривая квадратные метры как ценный актив. Их доля в общем объеме сокращения новых лотов за год невелика — 5%.
Ипотека: плюсы и минус
Помимо прочего, на вторичном рынке жилья сейчас наблюдается развитие новой тенденции — замедление товарооборота из-за увеличения доли ипотечных сделок. Сергей Шлома, директор Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость: «В августе в указанном сегменте доля сделок с привлечением кредита достигла 39,1%, в то время как, для сравнения, два года назад этот показатель был гораздо ниже — 27,3%. Безусловно, снижение ипотечных ставок существенно простимулировало спрос на „вторичке“. Однако со временем выяснилось, что у медали есть обратная сторона: рост числа ипотечных сделок привел к значительному замедлению притока новых объектов на „вторичку“. По нашим оценкам, 25% потенциальных продавцов не смогли выйти на рынок из-за обременения кредитом. Они оказываются привязанными к приобретенному объекту годами, пока не рассчитаются с банком. Если выставить такую квартиру на продажу, то она будет пользоваться у покупателей спросом только при весомых уступках в цене. Разумеется, собственники идут на это крайне редко. И даже если жизненные обстоятельства диктуют необходимость изменить жилищные условия, они не могут этого сделать в течение длительного времени. Отмечу, что это отличительная особенность именно текущей конъюнктуры вторичного рынка жилья: ранее такого числа сделок с привлечением ипотеки не наблюдалось за всю историю его развития. И закономерным образом число объектов, находящихся, фигурально говоря, в ипотечном плену, было гораздо меньше. Более того, в случае дальнейшего роста числа ипотечных сделок количество таких лотов будет увеличиваться. Возможно, если бы банки упростили процедуру реализации квартир с ипотечным обременением (а без согласия банка такая сделка произойти не может), то это помогло бы в какой-то степени восстановить приток новых объектов и общий объем предложения на „вторичке“».
Прогнозы на будущее
Специалисты Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость также констатируют, что вследствие, с одной стороны, роста спроса, а с другой — сокращения объема предложения разрыв между этими показателями на «вторичке» заметно уменьшается. Два года назад в сегменте доминировал покупатель, который при обилии предложения неспешно выбирал в среднем из двух десятков лотов и мог позволить себе приобрести первый просмотренный объект, поскольку на него не было других желающих. Однако к текущему моменту ситуация изменилась кардинальным — и весьма тревожным для вторичного рынка — образом. Наиболее ликвидные объекты — самое дешевое и наиболее качественное жилье, экспонируемое по незавышенной стоимости, — вымываются из экспозиции практически мгновенно, в результате чего на рынке сейчас формируется дефицит такого предложения, а часть спроса остается неудовлетворенной. Специалисты ИНКОМ-Недвижимость предполагают, что дальнейшее развитие тренда на сокращение экспозиции приведет к росту цен как на наиболее востребованные объекты, так и — как следствие — на «вторичке» в целом.
