На рынке аренды жилья в три раза выросла доля межличностных конфликтов на бытовой почве, при этом общее число разбирательств снизилось на 9 п. п.

Специалисты Департамента аренды квартир ИНКОМ-Недвижимость провели сравнительный анализ причин возникновения конфликтных ситуаций между нанимателями и наймодателями столичного жилья за последние два года. Эксперты выяснили, как изменился характер коллизий с периода апогея кризисных явлений в начале 2015 года к настоящему времени, когда участники рынка научились существовать в новых экономических условиях.

Наиболее острый вопрос в 2015 году — арендная ставка: она была причиной 50% конфликтов на рынке аренды жилья. 25% столкновений между участниками сделок найма возникали из-за задержки арендных выплат. Столько же приходилось на повышение стоимости аренды в период действия договора найма (что в принципе является нарушением договоренностей). Сегодня в отношении споров из-за арендных ставок зафиксированы существенные перемены. И наниматели, и наймодатели стали более дисциплинированно подходить к этому вопросу: доля конфликтов из-за несвоевременности внесения платежа снизилась до 10% от общего числа; попытки собственников повысить ставку как суть конфликтов занимают не более 5%.

Оксана Полякова, заместитель директора Департамента аренды квартир ИНКОМ-Недвижимость, комментирует: «Сейчас в договорах найма более четко и строго регламентируется порядок платежей: при задолженности даже за один месяц правомочно расторжение соглашения в одностороннем порядке и выселение арендатора. Практика показывает, что проблемы с взиманием арендной платы, в частности задержки выплат, чаще возникают у тех, кто заселяет квартирантов по рекомендации знакомых и друзей: 2/3 случаев — именно с жильцами ''по знакомству'’. Повышение же арендной ставки в период действия договора найма — это незаконно, а в сложившихся условиях огромного выбора предложений такая мера и вовсе выглядит безрассудной».

В настоящее время на первые места вышли конфликты межличностного характера, в основе которых — так называемый человеческий фактор (30%, два года назад было 10%), и размолвки по материально-бытовым причинам: например, порча имущества составляет 21% от общего числа проблемных ситуаций (два года назад было 14%).

Оксана Полякова: «Тенденции арендовать жилье в складчину или сдавать жильцам комнату в квартире, где проживаешь сам, способствовали увеличению процента межличностных столкновений в общем объеме конфликтов. Однако это не означает, что арендаторы стали чаще портить имущество или вести себя неподобающим образом. В целом за два года наши специалисты отмечают снижение уровня конфликтности между нанимателями и наймодателями: в 2015 году 25% участников найма в период срока действия договора обращались к нам с просьбами урегулировать сложные ситуации, в настоящее время их всего 16% — как правило, все они бытового характера. Поскольку наша компания взяла на себя обязательства сопровождать клиентов в период всего срока действия договора найма, нам досконально известны как причины столкновений, так и пути решения проблем».

Нередко — в 16% случаев (против 8% два года назад) — столкновения возникают из-за «дополнительных платежей»: увеличение произошло за счет роста числа сдаваемых комнат в квартирах с арендодателями. Как пример, плата по счетчикам электроэнергии и водоснабжения — недовольство могут вызывать ошибки в расчетах, просрочка внесения требуемой суммы. Уже не так остро, как раньше, но все же встает вопрос неоплаты (несвоевременной оплаты) телефонных переговоров, доступа в интернет. Либо, наоборот, наймодатель решает расширить объем взносов для своих жильцов — в частности, переложить на них оплату (полностью или частично) установки видеокамеры в подъезде, работы консьержа.

«Яблоками раздора» в сфере аренды жилья также становятся невозвращение залога, выселение до срока, чрезмерный контроль со стороны хозяина жилья. К конфликту приводит и желание одной из сторон изменить условия найма до истечения срока договора: например, собственник «внезапно» решает продать квартиру. Такое поведение провоцирует около 5% спорных моментов (против 8% два года назад). Тенденция к снижению числа подобных фактов объясняется ориентированностью наймодателей на прозрачность отношений с жильцами. Так, все чаще продажа квартиры в период ее аренды является не внезапной, а запланированной, и пункт ее вероятной реализации прописывается в договоре найма.

Оксана Полякова: «Сегодня примерно треть предложений на рынке аренды одновременно выставлена на продажу, поэтому элемент неожиданности отсутствует, так же как и повод для конфликта. Для нанимателей смена собственников создает определенные неудобства, которые могут компенсироваться скидкой по арендной ставке на период предпродажных показов квартиры — как правило, дисконт составляет около 10%. Арендатор имеет право оставаться на месте при новом собственнике квартиры. Вообще, наймодатели дорожат жильцами — если в 2015 году они еще по инерции прошлых времен пытались диктовать свои условия, то сейчас стараются соблюдать правила».

Асоциальное поведение — с жалобами соседей — добавляет еще 10% конфликтных ситуаций (в прошлом году на их долю приходилось 7%).

3% разбирательств приходится на инциденты, вызванные последствиями пожаров, затоплений и т. д. В этом отношении ситуация за два года не изменилась. В отличие от остальных конфликтов, которые тем или иным образом обходятся без участия судебных инстанций, «домашние бедствия» становятся предметом официальных слушаний, поскольку влекут за собой серьезные финансовые потери.