На московской «вторичке» объем предложения лотов в новых домах более чем в два раза превышает аналогичный показатель в Подмосковье, причем в столице за год он резко вырос, а в области – сократился

Специалисты профильного Департамента ИНКОМ-Недвижимость выяснили, что на вторичном рынке жилья Подмосковья по сравнению с аналогичным периодом прошлого года число лотов, выставленных на продажу в новых домах (т. е. введенных в эксплуатацию не более трех лет назад), сократилось на 21,6% — с 2 158 до 1 692, а их средняя стоимость уменьшилась с 4,5 млн рублей до 4,2 млн рублей. В то же время на столичной «вторичке» количество подобных объектов за год, наоборот, выросло на 107,6% — с 1 754 до 3 642 лотов, а их стоимость — с 9,5 млн рублей до 10,7 млн рублей. Специалисты компании выявили причину увеличения разрыва между указанными столичными и подмосковными показателями, а также выделили локации Московской области с наибольшим объемом предложения вторичных квартир в новостройках (лидерство принадлежит Балашихе — 164 лота). Кроме того, аналитики ИНКОМ-Недвижимость нашли наиболее дорогой и наиболее бюджетный объекты из этой категории на вторичном рынке жилья Подмосковья — ценой 24 млн рублей и 1,1 млн рублей соответственно.

Как и на вторичном рынке жилья старой Москвы, постепенно «молодеющем» благодаря притоку в этот сегмент объектов, выставленных на продажу в новых домах, на «вторичке» Подмосковья подобные лоты также занимают определенную (правда, крайне несущественную) долю предложения — в настоящее время, по данным Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, она равна 3,4% (1 692 объекта). Причем по сравнению с декабрем 2016 года количество этих объектов в указанном сегменте заметно сократилось — с 2 158 до 1 692. Снизилась и их стоимость: если годом ранее средняя цена лотов из данной категории составляла 4,5 млн рублей, то сейчас она равна 4,2 млн рублей.

Для сравнения — во вторичном сегменте жилья столицы сейчас насчитывается 3 642 лота, экспонируемых в новых домах, их доля в объеме предложения составляет 11%, причем по сравнению с декабрем 2016 года (1 754 квартиры) прирост таких объектов составил 107,6%. Вместе с тем их стоимость с конца 2016 года увеличилась — с 9,5 млн рублей до 10,7 рублей на текущий момент.

Объем предложения и стоимость квартир, экспонируемых в новых домах, на вторичном рынке жилья Подмосковья

Среди подмосковных локаций лидером по количеству таких объектов — 164 квартиры — стал городской округ Балашиха. От него незначительно отстают Одинцовский и Красногорский районы, где на вторичном рынке недвижимости в новых домах вниманию потенциальных покупателей представлено 149 и 137 лотов соответственно. Причем среди упомянутых территорий наибольшая как средняя стоимость, так и цена 1 кв. м подобных предложений были зафиксированы в Одинцовском районе — 5,9 млн рублей и 97,6 тыс. рублей соответственно.

ТОП-3 локаций Подмосковья с наибольшим числом вторичных квартир, экспонируемых в новых домах

Если же говорить о минимальных показателях, то всего по одному вторичному лоту, выставленному на продажу в новостройке, насчитывается в Луховицком и Серебряно-Прудском районах (стоимость этих жилых площадей — 4,2 млн рублей и 1,4 млн рублей соответственно).

Комментирует Дмитрий Таганов, руководитель Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость: «Объем предложения квартир, расположенных в новых домах, на московской „вторичке“ более чем в два раза превышает их число в аналогичном подмосковном сегменте — 3 642 против 1 692 объектов. Причин несколько, и они имеют разную природу. Во-первых, в Москве сейчас наблюдается беспрецедентный за последнее десятилетие строительный бум — так, с конца 2016 года объем предложения на первичном рынке столицы вырос на 65,5%. Во-вторых, столичная „первичка“ пользуется большим спросом у покупателей-инвесторов, чем жилье в Подмосковье — причем они, чтобы не платить налог с продажи, зачастую реализуют свои объекты еще до оформления свидетельства о собственности, по переуступке прав. На подмосковном рынке первичного жилья их гораздо меньше, поскольку в области преобладают новостройки экономкласса, инвестирование в которые не обеспечивает получение значительной прибыли. В-третьих, спрос на вторичные квартиры в новостройках со стороны обычных покупателей — из-за ценовой доступности жилья в Подмосковье — опережает приток новых лотов во вторичный сегмент, что и привело к заметному сокращению их количества за год. Более того, в течение прошлого года доля жилых комплексов экономкласса в Московской области постепенно увеличивалась — с 57% по итогам первого квартала до 59% по итогам четвертого квартала, соответственно, средняя стоимость квартир, переходящих с „первички“ на „вторичку“, понижалась, и это еще больше стимулировало покупателей. А в старых границах Москвы, наоборот, по большей части строятся проекты комфорт- и бизнес-класса, что также отражается на цене вторичных лотов в новых домах».

По данным Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, наиболее бюджетный лот, выставленный на продажу в новом доме на «вторичке» Подмосковья, находится в Воскресенском районе, в микрорайоне Лопатинский (Юбилейный переулок), на восьмом этаже 9-этажного дома. Это 1-комнатная квартира без отделки, с лоджией, санузел совмещенный. Общая площадь объекта — 37 кв. м, стоимость — 1,1 млн рублей.

А наиболее дорогой объект из этой категории — 4-комнатная квартира общей площадью 200 кв. м в Одинцовском районе, в поселке дачного хозяйства «Жуковка». Стоимость лота — 24 млн рублей. Квартира находится на втором этаже 2-этажного 5-квартирного кирпичного дома бизнес-класса, в ней оборудованы три санузла, есть балкон. Поселок расположен в 10 км от МКАД по Рублево-Успенскому шоссе, недалеко от официальной резиденции Президента РФ — Ново-Огарево, территория строго охраняется (КПП, шлагбаум). В поселке находятся детский английский клуб, лицей, прогулочные зоны, работает собственная служба эксплуатации.